Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de abril de 2002
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
Los dos problemas que aborda esta Resolución son:
- Si es posible que reducida una obligación por pago parcial de la misma (discutiéndose la necesidad o no de una cancelación parcial que la refleje), pueda luego cubrir esa misma responsabilidad hipotecaria la ampliación posterior de la obligación inicialmente garantizada, so pretexto de que «cabe» dentro del importe global de la garantía establecida.
- La negativa a inscribir la garantía hipotecaria por intereses moratorios al ser absolutamente indeterminado la base del cálculo de los mismos.
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El primero de los problemas, con las dos cuestiones suscitadas, fue ya objeto de la Resolución de 26 de mayo de 2001, cuyos fundamentos repite la presente Resolución. Por lo tanto, considero perfectamente aplicables los comentarios que se hicieron sobre la misma, que transcribo a continuación.
Son dos las cuestiones a las que hay que referirse en este primer asunto:
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La necesidad de la cancelación parcial del préstamo hipotecario en cuanto a la cantidad ya pagada para su eficacia registral.
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La idoneidad de que la misma garantía hipotecaria cubra el nuevo préstamo novado.
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Con respecto al primer problema planteado, cabe afirmar que toda modificación de la obligación garantizada con hipoteca debe tener su reflejo registral mediante la correspondiente inscripción, cancelación o rectificación, pues si no se hace constar en el Registro por alguno de los medios indicados para ello, dicha modificación no puede resultar oponible frente a terceros, en lo que pueda afectar al derecho real de hipoteca que la asegura. Así se desprende de los artículos 144 LH y 240 y 179 RH.
En principio, es cierto que todas las relaciones y derechos personales deben mantenerse al margen del Registro; es más, el Registrador debe cancelarlos tal y como establece el artículo 98 LH, luego podría pensarse que es irrelevante para el Registro las modificaciones realizadas en la obligación (en este caso el préstamo), y que por tanto no sería necesaria su incorporación en el mismo. No obstante, y como bien dice el propio artículo 98 LH, corroborado por los anteriormente citados (art. 144 LH y 240 y 179 RH) si se trata de una obligación asegurada con un derecho real, el principio de especialidad o determinación exige su constancia en el Registro, pues deben quedar perfectamente delimitados todos los elementos de la relación jurídico-registral 1. Además, el artículo 12 LH recoge expresamente que «las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado». No cabe duda, entonces, de la necesidad de reflejar en el Registro la obligación (su importe) que garantiza el derecho de hipoteca, así corno las vicisitudes que afecten a la misma, pues sólo así se da debido cumplimiento al principio de determinación registral.
Entiendo, en consecuencia, que la novación o modificación del importe del préstamo que se asegura tiene que tener su reflejo registral para poder afectar a tercero en cuanto garantizado por hipoteca. De suerte, que, como es el caso, si dicha modificación no accede al Registro, para éste (y lo que es más importante, para...
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