Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26, 29 y 30 de abril de 1996. BOE de 28 de mayo de 1996

Autor:José M. Chico y Ortiz
Páginas:621-662
RESUMEN

Es inscribible la venta de una veintiochava parte de un semi-sotano destinado a garaje que figura como finca individual con una sola descripción de la totalidad de su superficie y con el numero i de propiedad horizontal, mencionándose que alberga veinticinco plazas de aparcamiento señaladas con numeración del uno al veinticinco. La venta se hace en escritura pública, renunciando en instancia... (ver resumen completo)

 
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Consideraciones críticas

El resumen de las tres Resoluciones de 26, 29 y 30 de abril de 1996 (pertenecientes a la etapa anterior al cambio de Director General de los Registros y del Notariado) se me antoja un tanto oscuro y difícil para poder interpretar la decisión final que se le da a los casos planteados A medida que uno avanza en la lectura y examina la decisión registral, los argumentos notariales para basar el recurso y los decisivos que dan al fin del recurso, se notan ciertas diferencias que resulta necesario poner de manifiesto, ya que si bien el artículo 68 del Reglamento Hipotecario dicta una norma referente a los garajes, no debe olvidarse que también hay que tener en cuenta el artículo 54 del mismo Reglamento y otras disposiciones.

Según los datos iniciales parece que existe un edificio inscrito en división horizontal en el que el semisótano está destinado a garaje o plazas de aparcamiento, que figuran numeradas del uno al veinticinco, quedando inscrito «como una finca registral comprensiva de la totalidad de su superficie y con sus linderos generales», sin que la numeración antes citada provoque la formación de plazas independientes, susceptibles de posible inscripción separada y especial Se trata de una finca en comunidad.

En el relato que sigue se dice que por una escritura posterior se subsana la de división de propiedad horizontal y en vez de veinticincoavas partes el garaje se estructura en veintiochoavas partes. Esta escritura «no se inscribe-» en el Registro de la Propiedad y deja los hechos tal y como se relatan al comienzo: veinticincoavas partes. Más adelante aparece una compradora -en situación conyugal de separada judicialmente- que compra una veintiochoava parte en que se ha dividido el garaje y que en instancia con firma legitimada renuncia al uso exclusivo en que se concrete su cuota indivisa. En la escritura Page 628 se hace referencia a la autorizada para subsanar el número de cuotas que se admite son veintiocho y no veinticinco. La verdad es que los hechos hacen referencia más que a «cuotas pro indiviso» a «plazas del local garaje», aunque en otras se atribuye el uso de la plaza de garaje que corresponde a su cuota.

Hace años un Notario -a quien ocurrió el hecho- relataba con mucha gracia cómo un paisano gallego después de haber dividido una enorme finca en tres partes iguales seguía disponiendo de «muchas más terceras partes» y alegaba que dada la enorme dimensión de la finca en ella cabían cantidad de «terceras partes». Si la ñnca registralmente figura con veinticincoavas partes, no me llego a explicar cómo puede venderse una veintiochoava parte. Y una de dos, o estamos en el caso del paisano gallego, o aquí existe otra razón más poderosa.

El Notario en su recurso alega que el 40 por 100 indiviso del garaje es de la sociedad anónima vendedora, y lo que ya no sabe es si el 60 por 100 restante es el que está dividido en veinticincoavas partes o es el total del garaje el que -dividido en veinticinco cuotas- pertenece en un 40 por 100 de ellas a la sociedad vendedora. El arranque de la calificación registral no aclara mucho en este...

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