Resolución de la dirección general de los registros y del notariado de 26 de mayo de 2001. Registro de la propiedad

AutorMaría Goñi Rodríguez de Almeida
Páginas274-284
Comentario

Son cuatro los defectos señalados por el Registrador en su nota de calificación, objeto del recurso, que dan lugar a la presente resolución, si bien podemos hacer dos grandes grupos en cuanto a los mismos:

  1. La no aplicación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, a la novación realizada en el préstamo hipotecario.

  2. La amortización y posterior ampliación del préstamo inicialmente concedido (novación), que se subsume dentro de la misma garantía hipotecaria establecida al inicio para la seguridad del primer préstamo. Esta operación es rechazada por el Registrador, por entender que dicha modificación no es posible, sin el correspondiente reflejo registral de las operaciones realizadas (mediante una cancelación parcial), y que por lo tanto la misma hipoteca no puede garantizar ahora un préstamo distinto de aquél para cuya seguridad fue constituida.

En cuanto al primero de los problemas planteados, la DGRN resuelve, a mi entender, de forma tajante y clara, el asunto. Una cosa es que dicha novación del préstamo (por amortizarse y ampliarse su cuantía) no quede dentro del ámbito de aplicación de la Ley 2/1994, y otra bien distinta que no pueda operarse tal novación, según las reglas generales del Código Civil, recogidas en los artículos 1.203 y siguientes. En concreto, estaríamos ante una novación objetiva por cambio de objeto o condiciones principales. Es cierto que la Ley 2/1994 limita su ámbito de aplicación a la novación que supone un cambio del tipo de interés o el plazo, y sólo esa gozará de las ventajas fiscales que establece dicha Ley 1, si se cumplen los requisitos allí establecidos. Pero nada obsta, como dice la propia Exposición de Motivos 2de la citada ley, aunque refiriéndose a la subrogación (y creo que podemos interpretar lo mismo para la novación), que esta operación se realice por la vía tradicional o convencional prevista en el Código Civil (art. 1.211), aunque sea más costoso y difícil.

En el mismo sentido se ha manifestado la DGRN en otras ocasiones, aunque a veces no se trate del mismo supuesto de hecho. La RDGRN, de 27 de septiembre de 2001, declara que el que la Ley 2/1994 regule el supuesto de novación de préstamos hipotecarios, ello no quiere decir que la Ley 2/1994 contenga una regulación general de la novación, pues ésta se establece en el Código Civil y legislación hipotecaria, sino que se limita a establecer los requisitos de la novación y subrogación para poder gozar de beneficios fiscales y arancelarios. Y la RDGRN de 14 de septiembre de 2001, en un supuesto muy parecido a éste de «pretendida extralimitación del negocio novatorio», confirma esta doctrina al decir que la extralimitación del negocio novatorio de un préstamo hipotecario respecto de los requisitos de la Ley 2/1994 no impide su validez e inscripción, sino que, únicamente, condiciona el disfrute de los beneficios fiscales y arancelarios que dicha Ley concede.

En cuanto al segundo grupo de defectos señalados por el Registrador, caben plantearse distintas cuestiones:

  1. La necesidad de la cancelación parcial del préstamo hipotecario en cuanto a la cantidad ya pagada para su eficacia registral.

  2. La idoneidad de que la misma garantía hipotecaria cubra el nuevo préstamo novado.

  3. Con respecto al primer problema planteado, cabe afirmar que toda modificación de la obligación garantizada con hipoteca, debe tener su reflejo registral mediante la correspondiente inscripción, cancelación o rectificación, pues si no se hace constar en el Registro por alguno de los medios indicados para ello, dicha modificación no puede resultar oponible frente a terceros, en lo que pueda afectar al derecho real de hipoteca que la asegura. Así se desprende de los artículos 144 LH...

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