Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 2001. Registro de la Propiedad.

Autor:Francisco Corral Dueñas
Páginas:2622-2629
RESUMEN

Propiedad horizontal. Modificación de título constitutivo. Unanimidad requerida.-Plantea la resolución, sin poder resolverlo por no haber sido materia del recurso, si la modificacion del titulo constitutivo del regimen de propiedad horizontal, consistente en la alteracion de las cuotas, tiene el caracter de acto que afecta al contenido del derecho de dominio y exige el consentimiento... (ver resumen completo)

 
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Comentario

En principio se analiza el tema de si la modificación de las cuotas de participación en la propiedad horizontal que corresponden a cada departamento tiene el carácter de acto colectivo, por lo que no se imputa a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario, o se trata más bien de un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios. En este último caso, como se reconoce en la propia Resolución, no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos.

Sin embargo, la solución que al final se ha adoptado difiere de esta conclusión normal, basándose en la supuesta falta de claridad de la nota calificatoria, pues se considera que el Registrador parte de la base de que se trata de un acto de junta como órgano colectivo y por ello la calificación queda limitada al cumplimiento de los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, sin poderse pasar al examen del tracto sucesivo.

No obstante, hay que tener presente que en estos actos de modificación de cuotas hay dos aspectos inseparables que deben tenerse en cuenta a la vez: Por un lado, ciertamente, se precisa la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la alteración de los porcentajes fijados en el título constitutivo. Pero, por otro, es preciso que esa unanimidad se componga exclusiva y precisamente por los titulares registrales de los distintos elementos que integran la propiedad horizontal del edificio en el momento en que se pretenda inscribir la modificación.

En este caso, el presidente de la comunidad recurrente, astutamente, hace hincapié tan sólo en el punto de la unanimidad, recalcando que todos han prestado su asentimiento a la modificación en la junta y ponderando la certeza de esas aseveraciones que al efecto se contienen en la certificación. Lo que no dice es si tales concurrentes a la junta, o los notificados en su caso, son realmente los titulares registrales de los pisos componentes del edificio. Ni lo dice ni deja la posibilidad de comprobarlo, ya que no facilita la lista de los copropietarios, que seguramente le fue pedida por el Registrador y que motiva la nota adversa.

El Registrador no pretende, ni mucho menos, fiscalizar la vida de la comunidad, como se afirma...

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