Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de julio de 2001. Registro de la Propiedad.
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Páginas | 1318-1330 |
El tema que voy a tratar de desarrollar en este comentario y que ha sido la causa del presente recurso ante la DGRN, concierne al ámbito objetivo de aplicación de la Ley 2/1994, sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios.
El debate o desarrollo creo que debe seguir el siguiente esquema: en primer lugar, hay que ver si es posible extender la pretendida subrogación del acreedor hipotecario conforme a la Ley 2/1994, a otras figuras contractuales habituales en la práctica bancaria, o si, por el contrario, ésta sólo es posible con respecto al contrato de préstamo, al que se refiere expresamente la propia Ley. En segundo lugar, habrá que calificar la naturaleza jurídica del contrato y las obligaciones que se garantizan con hipoteca en este caso, respecto de las cuales se pretende la subrogación, para poder concluir si es posible o no que ésta se lleve a cabo conforme a lo preceptuado en la citada Ley.
Esta Ley surgió, como dice su Exposición de Motivos, para que las personas que hubiesen concertado un préstamo hipotecario con anterioridad a la bajada generalizada de los tipos de interés que se produjo en esos años, pudieran beneficiarse de la misma. Para ello, se permite a los deudores subrogar sus hipotecas a otro acreedor distinto que ofrezca condiciones más ventajosas, eliminando o suprimiendo las dificultades y costes que hasta entonces generaban esta operación.
El artículo 1.2 de esta Ley delimita su ámbito de aplicación, y solamente contempla los préstamos hipotecarios 1, de donde una interpretación estricta nos llevaría a concluir que solamente puede producirse la subrogación del acreedor hipotecario en este tipo de contrato.
Refuerza esta idea el hecho de que en la propia Ley se diga que viene a cumplir con el mandato parlamentario de habilitar los mecanismos necesarios para que los deudores puedan subrogar sus acreedores en aplicación del artículo 1.211 del Código Civil. Es decir, es claro que la subrogación prevista en esta Ley no es sino un desarrollo de la subrogación sin conocimiento del acreedor prevista en el artículo 1.211 del Código Civil.
Y es cierto que esta posibilidad de subrogación del 1.211 del Código Civil hay que interpretarla de manera restrictiva, pues se trata de un supuesto excepcional, y por lo tanto hay que cumplir escrupulosamente los requisitos que allí se exigen, entre los cuales se dice expresamente que la subrogación sólo es posible si se trata de un contrato de préstamo.
Coinciden en esta idea y en la interpretación restrictiva que debe darse a este artículo gran parte de la doctrina y jurisprudencia. En este sentido baste ver la STS de 27 de junio de 1989, que califica al artículo 1.211 del Código Civil de «precepto de interpretación restrictiva dada su excepcionalidad», y por lo que concluye que al no ser un contrato de préstamo sobre el que se pretende la subrogación, no se cumplen los requisitos de dicho artículo, y por tanto no puede operarse dicha subrogación. En el mismo sentido se encuentra la RDGRN, de 7 de diciembre de 1950, que declara que «el deudor podrá realizar la subrogación convencional con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil, sin el consentimiento del acreedor, en cuanto cumpla los siguientes requisitos de ineludible observancia. 1.° Que el deudor haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella; y 2.° que al pagar el mismo deudor se consigne en la correspondiente carta de pago la procedencia de la cantidad pagada, circunstancias encaminadas a prevenir posibles abusos en perjuicio o fraude de acreedores posteriores».
La doctrina también es unánime al interpretar de forma restrictiva la subrogación prevista en el 1.211 del Código Civil, sin consentimiento del acreedor; así, por ejemplo, y entre otros, lo manifiestan SANCHO REBULLIDA, HERNÁNDEZ ANTOLÍN, GUTIÉRREZ SANTIAGO, SANTOS BRIZ, LÓPEZ Liz 2.
Luego, si existe una subrogación del 1.211 del Código Civil, sólo cabe hacer una interpretación estricta del mismo, y por lo tanto, sólo puede hacerse la subrogación sin consentimiento del acreedor si se cumplen los requisitos en él establecidos; a saber, que se trate de un contrato de préstamo (y sólo para ese contrato), que se haga en escritura pública y que en ella conste que el destino de la suma prestada será el de pagar una deuda concreta del prestatario.
Si, como hemos dicho, la subrogación prevista en la Ley 2/1994, tiene su fundamento en el artículo 1.211 del Código Civil (pues no es sino el mecanismo que facilita y agiliza esa posibilidad legal), debe interpretarse, asimismo, de forma estricta lo que en la Ley se contiene. Y la Ley sólo menciona la posibilidad de subrogación en los préstamos hipotecarios, tal y como confirma la redacción del artículo 1.2, luego parece lógico pensar que sólo puede aplicarse a este tipo de contrato, quedando excluidas de la posibilidad de subrogación del acreedor hipotecario, otro tipo contractual distinto del préstamo.
De igual forma, la referencia expresa de esta Ley a la Ley de Regulación de Mercado Hipotecario hace pensar que debe tratarse del mismo contrato al que esta última hace referencia, y ese no es otro que el préstamo hipotecario, tal y como se contiene a lo largo de todo su articulado. Baste ver, por ejemplo, el artículo 1 LRMH: «Las entidades financieras a las que esta ley se refiere podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos...»; artículo 4 LRMH: «la finalidad de las operaciones de préstamo, a que se refiere esta ley, será la de financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria, la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización...».
Sin embargo, puede chocar con la mentalidad de la Ley que es, precisamente, conseguir de una forma rápida y sencilla que el deudor pueda favorecerse de la bajada generalizada de los tipos de interés que afectan a sus créditos. Si el legislador quiso dar facilidades al deudor, huyendo del más complicado (y ya previsto) sistema del 1.211 del Código Civil, puede ser que también quisiera apartarse en este punto de la interpretación más estricta.
La doctrina se encuentra dividida: por un parte, hay autores que consideran que la interpretación de la Ley debe ser literal, y que sólo cabe la subrogación con respecto a los préstamos garantizados con hipoteca. En este sentido, GARCÍA MAS 3mantiene que el ámbito de la Ley, «desde el punto de vista objetivo, debe tratarse de préstamos hipotecarios, y tanto de interés fijo como variable», sin que pueda extenderse a otras figuras. Igualmente, y de forma mucho más concluyente, LÓPEZ Liz 4considera que solamente puede aplicarse esta Ley a los préstamos hipotecarios y no a otros supuestos de carácter, al menos dudoso para otros autores, los cuales analiza uno por uno. Eso...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba