Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de marzo de 2002.
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
En esta Resolución se recurren dos de los defectos señalados por el Registrador:
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Si es posible establecer e inscribir en una escritura de novación de préstamo hipotecario en la que se modifica el tipo de interés establecido, la cláusula de vencimiento anticipado de dicho préstamo por desconocimiento e imposibilidad de conocer el valor de los índices de referencia, a los que ha de estarse para conocer el nuevo tipo de interés aplicable.
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Si para inscribir esa escritura de novación es necesario volver a presentar la escritura original en la que se constituyó el crédito hipotecario novado.
En cuanto a la primera de las cuestiones, hay que señalar que la cláusula de vencimiento anticipado puede establecerse por muy diversos motivos y su inscribibilidad o no ha sido defendida por distintos sectores doctrinales.
En principio, el vencimiento anticipado, y según el artículo 1.150 del Código Civil sólo debe producirse en los supuestos que en él se expresan y debe hacerse una interpretación restrictiva. Fuera de los mismos no debería producirse un vencimiento anticipado. No obstante, y debido al principio de autonomía de la voluntad de las partes (1.255 del Código Civil), es frecuente, y sobre todo en escrituras de préstamos hipotecarios, encontrar una cláusula en la que se pacta ese vencimiento anticipado ligado a diversos eventos que nada tienen que ver con los allí previstos.
La validez o no de las mismas y su posible inscripción son conceptos distintos y deben separarse. Pues una cosa es que sean válidas en sí mismas, y eficaces ínter partes, amparándose en esa libertad contractual, y otra que sean eficaces frente a terceros, pues pueden carecer de trascendencia real, y por lo tanto no deberían ser inscribibles.
En principio las obligaciones, derechos personales, pactos o cláusulas con mera eficacia personal u obligacional deben quedar fuera del Registro de la Propiedad, como indican los artículos 2 y 98 LH. Sin embargo, si el incumplimiento de esas cláusulas o pactos meramente personales u obligacionales lleva aparejado el vencimiento anticipado de la obligación hipotecaria, que tiene como consecuencia la ejecución anticipada de la hipoteca, por esa pretendida eficacia real suelen inscribirse en el Registro de la Propiedad. De esta forma, como bien se puso de manifiesto en el Seminario de Registradores de Valencia, esas cláusulas personales se «convierten en el portón por el que se nos cuelan en el Registro los pactos de carácter obligacional» 1; pues existe el error de creer que lo «meramente personal puede tener efecto real por el mero hecho de pactarse el vencimiento anticipado», que como bien dice GARCÍA GARCÍA 2, ese pacto en lo que se refiere a aspectos obligacionales es un pacto, asimismo, personal, salvo lo que se refiere a los aspectos reales.
De esta forma se ha permitido la inscripción de pactos personales si su incumplimiento lleva aparejado vencimiento anticipado de la obligación, y consecuente ejecución anticipada del derecho real de hipoteca que la asegura como, por ejemplo, en los supuestos siguientes: la obligación de conservar la finca con diligencia de un buen padre de familia; asegurar la finca contra cualquier riesgo y pagar las primas del seguro a su vencimiento; pagar tasas, contribuciones e impuestos; derecho a inspeccionar la finca; llevar la contabilidad con los requisitos que impone una buena administración, y muchos otros.
Por lo tanto, muchas veces se ha permitido la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento de muchas obligaciones personales, pese a que, desde mi punto de vista, deberían quedar fuera del Registro, pues el efecto real que pudiera tener ese vencimiento anticipado, adelantando la ejecución de la hipoteca, es muy difícil que se produzca en la práctica fuera de la...
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