Jurisprudencia de la Dirección general de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 112-121 |
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El pacto por el que se faculta a una señora, dueña del predio dominante, para abrir en la pared que separa su parcela de un pasaje o corredor "huecos, ventanas, balcones y, en una palabra, establecer toda clase de servidumbres de luces y vistas de la forma y dimensiones que estime procedentes", se halla amparado por el artículo 594 del código civil y puede hacerse constar en el Registro.
Al ser autorizada la misma señora para cubrir el pasaje o pasillo antes mencionado, desde la altura del primer piso, en una longitud de 18 metros, y edificar sobre la cubierta uno o más pisos, que serían de su exclusiva propiedad, ¿se propusieron las partes crear un verdadero derecho de superficie, o más bien se limitaron a constituir unos "determinados derechos" ?
RESOLUCIÓN DE 27 DE OCTUBRE DE 1947. "B. O." DE 14 DE ENERO DE 1948.
En escritura que autorizó el Notario de Sitges D. Salvador Monzó, unos cónyuges, dueños de dos parcelas de terreno, establecieron en beneficio de una finca de otra señora compareciente servidumbres» de luces y vistas, y concedieron, además, ciertos derechos a la titular del predio dominante, conforme a los pactos del precedente enunciado.
Presentada dicha escritura en el Registro de Villanueva y Geltru fue suspendida.
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En cuanto a las servidumbres de luces y vistas constituí-Page 113das en su apartado tercero, por observarse el defecto subsanable de no determinarse la extensión y condiciones de las mismas, conforme ai párrafo segundo del artículo 9.° de la Ley Hipotecaria, y párrafo noveno del artículo 61 de su Reglamento. No se toma anotación de suspensión por no solicitarse.
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En cuanto a unos "determinados derechos" establecidos a favor de doña M. N. C. R. en el apartado cuarto del mentado documento, no admitida su inscripción por observarse los defectos siguientes :
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No determinarse la naturaleza, extensión y condiciones de los mismos, conforme a los preceptos anteriormente citados.
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Porque pretendiéndose, al parecer, establecer un derecho de superficie, no se cumple lo dispuesto en el artículo 1.620 del Código civil, en relación con el 1.655 y 1.611 del mismo Cuerpo Legal; y
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No cumplirse lo dispuesto en los artículos 58 y 59 del Reglamento Hipotecario.
Estos defectos son subsanables, a excepción del señalado con la (Letra B, que se reputa de insubsanable, por lo que no se toma anotación de suspensión, sin qué tampoco se hubiere solicitado".
Resultando que el Notario autorizante de la escritura, interpuso recurso gubernativo contra la calificación del Registrador, fundado en los artículos 121, número 2.°, 122 y 134 del Reglamento Hipotecario, y en los demás preceptos legales que se citan a continuación, por entender, en cuanto al extremo 1.° de la nota, que el principio de especialidad, que determinan los artículos 9.° de la Ley Hipotecaria y 61. del Reglamento para su aplicación, está debidamente cumplido en la escritura, cuyos pactos expresan con absoluta claridad la extensión y condiciones de los derechos de los otorgantes, que fueron estipulados con arreglo al principio de libertad de contratación que es tradicional en nuestro país, y a los artículos 594 y 1.255 del Código civil; que, en cuanto al segundo extremo, no son admisibles las afirmaciones contenidas en el mismo, ya que, en su apartado a) se sostiene que no se ha fijado la naturaleza jurídica de esos "determinados derechos", que se pactan en la escritura, sin tener en cuenta que nuestra legislación, que no responde al sistema del "numeras clausus", no exige ni podría exigir tal requisito, como lo prueban los artículos 1.° y 2.° de la Ley Hipotecaria; 61, número 8, de su Reglamento, y 605 del Código civil; que en su apartado b) sePage 114 pretende una absoluta equiparación entre de derecho de superficie y «el censo enfitéutico, para sostener la opinión de que está limitada legalmente la esfera de acción de los contratantes, lo cual no puede aceptarse de ninguna manera, pues no se deduce de la doctrina ni de los artículos 1.611, 1.629 y 1.655 del Código civil que cita el Registrador, ni tampoco de los artículos 358 y 359 del mismo Cuerpo legal, que regulan un caso de accesión, y responden al criterio de que lo accesorio sigue a lo principal, ni mucho menos de los números 1.° y 5.° del artículo 107 de la Ley Hipotecaria antes de su reciente modificación, ya que, según nuestra moderna técnica inmobiliaria, se referían a un supuesto jurídico distinto del derecho de superficie; y, por último, que, en su apartado c) se hace mención de preceptos legales, que, como los artículos 58 y 59 del Reglamento Hipotecario, no deben ser objeto de especial examen, por habar sido citados seguramente por error, dada su falta de relación con el supuesto objeto de este recurso;
Resultando que el Registrador de la Propiedad alegó en defensa de su nota que para poder ser inscrita una servidumbre de luces o vistas deben especificarse, con datos precisos y matemáticos, su extensión y naturaleza, indicándose, por tanto, si se trata de una ventana, balcón u otro voladizo cualquiera, así como su situación, altura, dimensiones y cuantos datos contribuyan a individualizarla de modo permanente, pues así lo exige la especial naturaleza de la inscripción de servidumbre, que determinó con exactitud la Resolución de 9 de octubre de 1928; que la finalidad principal del ordenamiento jurídico inmobiliario es dar fijeza al crédito territorial, pues lo contrario sería tanto como eliminar de la vida contractual el predio sirviente, al no conocerse la verdadera extensión de los gravámenes existentes sobre el mismo, y sin que pueda alegarse que nuestro derecho está fundado en el...
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