Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador De La Propiedad |
| Páginas | 683-689 |
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Efectos jurídicos que deben atribuirse a una prohibición de enajenar y al pacto sobre la administración de una finca, concedidos al titular del derecho de opción de compra de la misma : posible acceso de tales estipulaciones al registro de la Propiedad.
RESOLUCIÓN DE 13 DE DICIEMBRE DE 1955 (B. O. DE 5 DE ENERO DE 1956).
El 3 de abril de 1952, doña María de la Asunción Planas Jordá,. representada por su padre y apoderado, don José María Planas Sarrato, concedió a doña María Lourdes Jordá Pons, en escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Eduardo García de Enterría, el derecho de opción de compra de una finca de su propiedad llamada«Manso Albareda, situada en los términos municipales de Prats del Rey y Veciana, del partido de Igualada, según cuya cláusula tercera la propietaria o quien de ella haya causado podrá enajenar, gravar ni de otro modo disponer de la finca optada, sin el expresado consentimiento de la señora optante, mientras se halle vigente el plazo para el ejercicio de opción, sin que esta condición pueda ser ignorada ni vulnerada por causa ni motivo de ninguna clase y que también se pactó en la cláusula quinta de la misma escritura que «la señora optante, durante el plazo de opción, tendrá la administraciónPage 684 de la finca optada con las más amplias facultades, con derecho a percibir los honorarios correspondientes y sin obligación de rendir cuentas de tal administración sino en el momento de hacer uso del derecho de opción, o en el de transmitirlo a un tercero, o en el de vencer el plazo de opción sin ejercitar ésta».
Presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura causó la siguiente nota : «Inscrito el precedente documento en unión de los demás acompañados, donde indican los cajetines puestos al margen de la descripción de la finca, en cuyas inscripciones se han dejado de consignar la limitación de dominio estipulada por no tener acceso la misma en el Registro, conforme al artículo 27 de la, vigente Ley Hipotecaria, y la administración de la finca, dado el carácter de la misma de obligación personal.»
Interpuesto recurso, la Dirección ratifica el auto del Presidente de la Audiencia, confirmatorio de la nota del Registrador, mediante la adecuada doctrina siguiente :
Que los problemas planteados en este expediente hacen referencia a los efectos jurídicos que deben atribuirse a una prohibición de enajenar y al pacto sobre la administración de una finca que se concede a la recurrente en un contrato de compra y, como consecuencia, al posible acceso de dichas estipulaciones al Registro de la Propiedad.
Que aun dadas las diversas opiniones que sobre la naturaleza del derecho de opción se sustentan en la doctrina es indudable que en nuestro ordenamiento jurídico puede inscribirse en el Registro siempre que las partes configuren el contrato que lo establezca con los requisitos que señala el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Que los efectos de la opción inscrita implican, más que una prohibición de enajenar, una facultad preferente de adquirir por parte de la optante, y si bien nada impide que en el contrato se pacte una prohibición de disponer para robustecer el derecho de la persona favorecida por la opción, el Registrador, al calificar, deberá distinguir cuidadosamente entre uno y otra, a fin de que cuando, la prohibición de enajenar no reúna los requisitos exigidos por la Ley se deniegue su inscripción.
Queja jurisprudencia de este Centro directivo ha tratado de restringir al campo obligacional los efectos propios de las prohibiciones de disponer que los artículos 26 y 27 de la nueva Ley Hipotecaria de 1944 determinan las prohibiciones que pueden ser inscritas en el Registro, y como la discutida parece hallarse comprendida en él supuesto del ultimo precepto citado, por haberse constituido en un acto «Inter vivos» la titulo oneroso, ni que estimar correctamente fundada la nota de calificación, que no puede quedar desvirtuada por la alegación del recurrente de el pie el derecho de opción constituye una forma de garantía real; qué asegura el cumplimiento de la prohibición, inscribible al amparo del párrafo final del repetido artículo 27, puesto que aun admitida tal afirmación, siempre resultaría autorizada la inscripción de la garantía en sí y no la de una prohibición criterio que además se halla confirmado en el artículo 57 del Reglamento Hipotecario.
Que las amplias atribuciones para la administración...
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