Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1193-1210 |
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Conforme establece el artículo 117 del reglamento hipotecario, solamente pueden ser objeto de debate en el mismo los extremos contenidos en la calificación del registrador.
RESOLUCIÓN DE 22 DE MAYO DE 1965 («B. O.» DE 14 DE JUNIO).
Doña S., dueña de la mitad indivisa de un solar sito en Jávea, avenida del Generalísimo, número 5, de 103 metros cuadrados, cuya otra mitad pertenece por partes iguales a don A. y don E. E., otorgó el 4 de diciembre de 1962, junto con el primero de los que se acaban de citar, ante el Notario recurrente, escritura de declaración de obra nueva, en la que los comparecientes hicieron constar haber construido a sus expensas sobre el citado solar un edificio de planta baja y dos pisos, y en la que además doña S. donaba una cuota indivisa del 25 por 100 de la total finca formada a su nieta doña S. E., que aceptó la donación, asistida y con licencia de su esposo.
Presentada en el Registro primera copia del anterior documento fue calificado con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción de la obra nueva que se declara sobre la finca, porque siendo don E. E. dueño también de una parte indivisa del solar y atribuyéndosele también una participación indivisa en el nuevo edificio, falta su aceptación. Y en consecuencia se suspende también la donación que se hace de parte de dicho edificio. No se toma anotación por no solicitarse.»Page 1194
Interpuesto recurso por el Notario autorizante de la escritura, que lo es el de Jávea, don Vicente Espert Sanz, en el que, después de expresar que se hallaba de acuerdo con la calificación del Registrador suspendiendo el acceso al Registro de la determinación de cuotas de participación en el condominio del inmueble y de la donación de cuota en el edificio, se hallaba, sin embargo, en desacuerdo con la negativa de dicho funcionario a inscribir la declaración de obra nueva, puesto que la misma no altera el principio de accesión, que nace de las normas exclusivamente civiles, y no es otra cosa que una aplicación del artículo 51, párrafo 4.° «in fine» del Reglamento Hipotecario y del artículo 171 del Notarial; la Dirección revoca el auto del Presidente de la Audiencia, confirmatorio de la nota del Registrador, mediante el Considerando siguiente:
Que en el recurso gubernativo solamente pueden ser objeto de debate los extremos contenidos en la calificación del Registrador, según establece el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, y comoquiera que el Notario autorizante de la escritura se ha conformado con la integridad de la nota al aceptar los defectos señalados, habrá de rechazarse de plano el planteamiento de una cuestión que no aparece señalada por el funcionario calificador y que introduciría un nuevo defecto en la resolución del expediente.
Principio de prioridad.-Es doctrina reiterada del Centro Directivo
La de que, al presentarse títulos contradictorios, la escritura que tuvo acceso en primer lugar será la que gozará de los efectos tutelares del sistema, salvo en casos excepcionales, como el de la resolución de 22 de octubre de 1952, que su rigurosa aplicación hubiera sido innocua, al tener que cancelarse inmediatamente después de practicadas las inscripciones o anotaciones solicitadas en el documento primeramente presentado.
RESOLUCIÓN DE 26 DE MAYO DE 1965 («B. O.» DE 22 DE JUNIO).
Por escritura otorgada en Barcelona ante el Notario don Antonio Clavera Armenteros, el 3 de octubre de 1963, don F. prestó un millón de pesetas al 6,50 por 100 de interés y plazo de un año a don J., enPage 1195 garantía de cuya devolución, intereses y 250.000 pesetas fijadas para gastos y costas, el deudor constituyó segunda hipoteca a favor del acreedor sobre dos inmuebles en construcción que le pertenecían.
El anterior documento fue presentado en el Registro de la Propiedad número cinco de Barcelona, el 5 de octubre, y el 18 de diciembre de 1963, siendo retirado para pagar el impuesto de Derechos reales, y después de haber sido pagado se presentó de modo definitivo el 5 de marzo de 1964; y el 28 de abril del indicado año se calificó por el Registrador la escritura con la siguiente nota: «Observando que por mandamiento judicial del señor Juez especial para el sumario 248 de 1964, Juzgado de Instrucción número 12 de Barcelona, contra el deudor J., que motivó el asiento 34 del Diario 17, se declara la incapacidad del deudor en cuanto a libre disposición de su caudal, declaración que por tratarse de un problema de orden público y que con arreglo a la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros, está en contradicción con el contenido del contrato que motivó el precedente documento, se ha extendido anotación por imposibilidad del Registrador hasta que por los Tribunales de Justicia se declare qué asiento de los contradictorios es el que ha de subsistir. Las anotaciones se han extendido a los folios 143 y 138 vuelto del tomo 780, fincas 29.421 y 29.423, anotaciones letra A.»
Interpuesto recurso por el acreedor hipotecario, la Dirección, previo informe del Juez que expidió el Mandamiento, que considera acertada la calificación del Registrador, la cual-dice el Juez-no olvida la garantía correspondiente al acreedor hipotecario, sino que sólo se limita a remitir a los Tribunales la fijación de la prioridad, sobre todo si se tienen en cuenta las nuevas orientaciones del Derecho, restrictivas del absoluto y pleno poderío dé los de carácter privado y la necesidad de proteger a múltiples perjudicados por la actuación delictiva perseguida en la causa; la Dirección, repetimos, previo dicho Informe, revoca el auto del Presidente de la Audiencia, confirmatorio de la nota del Registrador, mediante la impecable y ortodoxa doctrina hipotecaria siguiente:
Que la cuestión que plantea este recurso consiste en resolver si podrá inscribirse una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo de un millón de pesetas, autorizada el 3 de octu-Page 1196bre de 1963, presentada en el Registro el 5 de marzo de 1964 y pendiente de calificación el día 28 de abril del mismo año, en que tuvo acceso a dicha oficina, como consecuencia de un procedimiento criminal incoado, un mandamiento judicial que declaraba la incapacidad del deudor.
Que el principio de prioridad es uno de los fundamentales en que se asienta nuestro Ordenamiento hipotecario, pues al obligar al Registrador a que despache los títulos por el orden de su presentación en el Registro, conforme se deduce de los artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria, viene a determinar el rango de los mismos, caso de que sean compatibles, y de otra parte impide la inscripción o anotación del título que, presentado posteriormente, esté en contradicción o se le oponga.
Que en el desenvolvimiento del mencionado principio de prioridad es doctrina reiterada por este Centro la de que al presentarse títulos contradictorios, la escritura con las debidas formalidades que tuvo acceso en primer lugar será la que gozará de los efectos tutelares del sistema, no obstante lo cual-conforme declaró la Resolución de 22 de octubre de 1952-en algunos casos no puede aplicarse con total rigurosidad, hasta el punto de que llegue a limitar la facultad y el deber de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho, que puedan contribuir a una más acertada calificación.
Que el examen detallado de las circunstancias del presente caso muestra como hecho fundamental la apertura del sumario por el Juez instructor y la subsiguiente expedición del mandamiento referido, para evitar que resulten perjudicados los posibles legitimos derechos de un gran número de personas como consecuencia de los actos del deudor; mas como quiera que la resolución judicial se ha dictado con fecha posterior a la del asiento de presentación de la escritura de hipoteca y sin tener efectos retroactivos, no puede enervar la pretensión del acreedor hipotecario que se encuentra protegido en base del principio de fe pública registral, y todo ello sin perjuicio del fundamental derecho de los interesados de ejercitar las acciones oportunas ante los Tribunales de Justicia, para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad del título discutido, según establece el artículo 66 de la Ley Hipotecaria.Page 1197
A nuestro juicio-siempre intranscendente-, el Ilustrado Centro Rector enmienda con la presente la nada convincente doctrina que sentara en su decisión de 18 de octubre de 1955, invocada-¿cómo no?-por el Registrador implicado en el recurso.
Aunque allí no se debatió en su más estricta aplicación la prioridad de títulos, de hecho se abordó o llegó al fondo del problema, pues, como alegó el impugnante de la calificación en aquel recurso, se dejó sin caducar el asiento de presentación de un mandamiento que cerraba el Registro indefinidamente.
Aquí-si cabe-se intentó...
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