Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 161-172 |
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La venta de diversas parcelas procedentes de otra finca principal, a un Ayuntamiento, con la cláusula de que si no se destinan h zona verde queda sin efecto la transmisión pactada, hace necesario :
Primero.-Que como las fincas pueden volver al dominio de los vendedores y reintegrarse al tráfico jurídico, los asientos regístrales publiquen la existencia de aquellas condiciones que por tener trascendencia real deben afectar a terceros.
Segundo.-Dado que al pacto aludido se le da acceso al Registro debe figurar el precio (fijado de manera global en el documento) distribuido entre dichas parcelas, porque pudiendo afectar la Resolución sólo a alguna de ellas, parece conveniente, a fin de prevenir una posible situación futura, señalar la parte del total precio de cada parcela, para mayor claridad, conocimiento a terceros y en armonía, a más, de los artículos 9.° de la ley hipotecaria y 51 de su Reglamento, que prescriben hacer constar en
Por escritura autorizada el 27 de julio de 1963 por el Notario recurrente, los hermanos don F., doña M.de la C, doña M. L., don M.Page 162 y don J. vendieron al Ayuntamiento de Córdoba, con destino a zona verde y precio global de 450.000 pesetas, que se distribuyeron por partes iguales, diversas parcelas afectadas por un plan de urbanización que les pertenecían «por quintas partes indivisas», estipulándose en la cláusula tercera de la escritura que «este contrato quedará resuelto en el caso de que por el excelentísimo Ayuntamiento se destinaran las parcelas adquiridas a finalidad distinta de la zona verde», solicitándose del Registrador pusiera al margen de las fincas la nota prevista en el articulo sexto del Reglamento Hipotecario. Presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Suspendida la inscripción del precedente documento, porque, realizada la venta con la condición resolutoria que en el mismo se consigna, no se determina el precio que corresponde a cada una de las fincas transmitidas, conforme la doctrina del artículo 11 de la Ley Hipotecaria; dejando tomada en su lugar anotación preventiva por término de sesenta días hábiles a los tomos, libros, folios, números de fincas y letras que indican los cajetines puestos al margen de las respectivas descripciones».
Interpuesto recurso por don Luis Cárdenas Hernández, Notario autorizante de la escritura, la Dirección confirma el auto presidencial y la nota del Registrador en méritos de la doctrina siguiente:
Que realizada una venta al Ayuntamiento de Córdoba de noventa y cuatro parcelas procedentes de otra finca principal, con la cláusula de que si no se destinan a zona verde queda sin efecto la transmisión pactada, la cuestión que este recurso plantea consiste en dilucidar si será necesario que se fije el precio que corresponda a cada una de las fincas vendidas, dado que en la escritura sólo se ha señalado uno global para todas ellas y que, de otra parte, las fincas vendidas se describen en el Registro.
Que el Decreto de 17 de marzo de 1959, que reformó el Reglamento Hipotecario, adoptó los artículos 5.° y 6.° a la nueva clasificación de bienes municipales contenida en la Ley de Régimen Local y su Reglamento de 27 de mayo de 1955 y exceptúa de inscripción a los de dominio y uso público, a la vez que establece que si algún inmueble de propiedad privada o parte del mismo adquiere el ca-Page 163rácter de estos últimos se haga constar su cambio de destino por medio de la nota marginal correspondiente que dará a conocer que tales fincas se encuentran fuera del Registro y sin que les afecte el sistema y efectos de la legislación inmobiliaria.
Que si, como consecuencia de hechos posteriores, los bienes de dominio y uso público pasan de nuevo a la categoría de inmuebles inscribibles, por cambiar de naturaleza y transformarse en otros de servicio público, de propios de los Ayuntamientos o incluso propiedad privada-como podría ocurrir en el supuesto que motiva el presente expediente-volverían de nuevo a tener acceso al Registro, y aunque esta materia no aparece regulada con la precisión Que debiera, la aplicación de principios registrales tan esenciales como el de especialidad y tracto sucesivo aconsejan que más que una matriculación del inmueble se practique el asiento de el asiento de inscripción en la misma hoja ya abierta, para facilitar la mecánica registral y tener todo el historial de la finca.
Que la posibilidad de que las fincas transmitidas puedan volver al dominio de los vendedores y reintegrarse al tráfico jurídico, hace necesario que los asientos registrales publiquen la existencia de todas las cláusulas y condiciones que por tener trascendencia real deben afectar a los terceros, y todo ello obliga a considerar, prescindiendo de si en este caso concreto la cláusula transcrita encierra una verdadera condición resolutoria con efectos erga omnes o se trata de una simple obligación personal que no debe tener acceso al Registro, con arreglo al artículo 98 de la Ley Hipotecaria, por no haber sido objeto de debate en el recurso, si para que tenga acceso al Registro el pacto contenido en la escritura es necesario que figure distribuido el precio entre las diferentes parcelas como para el supuesto de aplazamiento de pago exige el artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
Que entre la cláusula pactada y la condición resolutoria expresa existen notables diferencias derivadas de la distinta situación que ambas...
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