El difícil acceso de los jóvenes al mercado de vivienda en España: precios, regímenes de tenencia y esfuerzos.
| Autor | Echaves García, Antonio |
| Cargo | Ensayo |
Sumario. 1. Introducción. 2. Contexto en el que los jóvenes acceden al mercado residencial: evolución de los precios de la vivienda libre y factores que explican su comportamiento. 3. Las divergencias autonómicas y su relación con la demanda: régimen de tenencia de los jóvenes emancipados y diferencial de precios entre propiedad y alquiler. 4. El esfuerzo de acceso a la vivienda libre de los jóvenes en España: un indicador híbrido de la oferta y la demanda residencial. 5. Conclusiones. 6. Bibliografía.
[en] The difficult access of young people to the housing market in Spain: prices, tenure and efforts
-
Introducción
La vivienda es un derecho al que todo ciudadano, según mandato constitucional, debería poder acceder y así satisfacer una necesidad social básica que es imprescindible para que cualquier persona se desarrolle dentro de una determinada sociedad. La manera de garantizar que todo individuo u hogar tenga un lugar en el que residir y llevar a cabo sus proyectos vitales no ha seguido un mismo patrón con el devenir de los años ni es homogénea en todas las sociedades occidentales. Al contrario, y para el caso europeo, la forma de proveer de este bien varía según el país, lo que da lugar a Sistemas de Provisión de Vivienda diferenciados en el que se conjugan e interactúan elementos políticos, económicos y sociales inmersos en contextos específicos.
Mientras que en ciertos países del centro y del norte de Europa existe una concepción más política a la hora de resolver las necesidades residenciales de sus habitantes, con un sistema público más extendido y con mayor tradición, en las sociedades meridionales del continente el sistema de provisión se organiza en su mayoría en base a los mecanismos que establece el mercado, tal es el caso de España. Efectivamente en nuestro país, la vivienda se organiza mayoritariamente a través del mercado, quedando el Estado relegado a un segundo lugar y supeditado a las normas del primero. Así, en estas sociedades del sur, como España, la vivienda es entendida como una mercancía, es un bien que se produce y que se consume, demandado y ofertado dentro de una lógica que conecta a individuos y hogares con los agentes encargados de proveer de este bien a la sociedad.
La preponderancia de esta visión, y el predominio de los elementos económicos, da lugar a situaciones de monopolio y a un mercado muy especializado que genera un stock con unas características de sobra conocidas y en el que quedan fuera ciertos colectivos, como es el de jóvenes, que para la lógica mercantil no forman parte de una demanda solvente. Se genera de esta manera una auténtica crisis para los jóvenes en el acceso a la vivienda. Pero es una crisis nada novedosa, pues la mayor vulnerabilidad residencial de los jóvenes españoles puede entenderse como endémica a nuestro sistema de provisión de vivienda y que el actual contexto socioeconómico no ha hecho más que agudizar.
-
Contexto en el que los jóvenes acceden al mercado residencial: evolución de los precios de la vivienda libre y factores que explican su comportamiento
A la hora de estudiar el acceso de los jóvenes a la vivienda es imprescindible analizar en primer lugar cómo ha sido la evolución de los precios de ésta a lo largo del tiempo y los valores alcanzados en el mercado, ya que en base a esto podremos saber hasta qué punto y de qué forma funcionan los precios de la vivienda como posible condicionante de los proyectos residenciales del colectivo juvenil en España.
La compra de una vivienda en nuestro país, pero también el alquiler, requieren esfuerzos económicos importantes que, sin duda, van a condicionar el transcurso y la trayectoria vital de los individuos y de los hogares jóvenes, debido al elevado precio que adquiere la vivienda como bien. A mediados de los 90 del siglo pasado la vivienda era en España "(???) el bien de primera necesidad con precios más altos en nuestra sociedad" (Cortés, 1995:216). Precisamente a partir de esta época se produce un boom inmobiliario que durará aproximadamente hasta el bienio 20062008 y que traerá consigo un crecimiento desorbitado de los precios nunca vistos en épocas o fases anteriores, al menos en lo que a su prolongación en el tiempo se refiere.
En la base del crecimiento de los precios se encuentra sin duda el incremento de la demanda, como consecuencia del desarrollo económico y el incremento de la renta de los hogares, y como consecuencia de la bajada de los tipos de interés y la mejora de las condiciones de financiación (Rodríguez, 2010a y 2010b; Roger, 2010). Pero no toda la explicación de la espectacular subida de los precios se halla en el crecimiento de la demanda, sino también en el efecto de las propias lógicas del mercado y más concretamente de los intereses de los mercados de capitales y financieros (Cortés, 1995).
Sea como fuere, lo cierto es que el precio de venta es uno de los principales indicadores del mercado de la vivienda y representa el factor dominante para poder acceder y disfrutar de una vivienda (Rodríguez, 1993, 1994 y 2010b). Es un indicador económico relevante por múltiples motivos. En primer lugar, porque el disfrute de una vivienda digna y adecuada es un derecho constitucional (artículo 47 de la constitución española), y el poder acceder a ella va a depender, entre otros aspectos, de su precio. En segundo lugar porque la vivienda es de los activos más importantes de las familias y, por ello, las variación en sus precios tendrá un evidente efecto riqueza, alterando el equilibrio macroeconómico (consumo y demanda agregada), y consecuencias sobre la distribución de la riqueza (GarcíaMontalvo, 2001).
Según Julio Rodríguez (2010b) en el análisis del precio de la vivienda es necesario diferenciar entre el valor de la vivienda, que es el importe total que se ha de pagar para adquirirla, y el precio, que es el valor por unidad de superficie, es decir, el precio medio en euros/[m.sup.2]. Este último es uno de los indicadores más utilizados en España en el estudio del precio de la vivienda (Rodríguez, 2010b), y es proporcionado tanto por el actual Ministerio de Fomento, como por empresas o sociedades de tasación, tal es el caso de la Sociedad de Tasación S.A. o de TINSA S.A.
Concretamente, la Sociedad de Tasación, través de su herramienta on-line, ofrece el precio medio en euros/[m.sup.2] de la vivienda para el conjunto de España, por Comunidades Autónomas y por provincia, pero única y exclusivamente para vivienda nueva, obviando así la vivienda usada, y sin diferenciar por tipo de promoción. Por ello, y aunque no se hará una comparativa entre los precios de la vivienda nueva y de la vivienda usada, se ha optado por utilizar finalmente la información que ofrece el Ministerio de Fomento a través de sus estadísticas de vivienda y actuaciones urbanas, en las que se facilita en concreto una serie temporal del total de viviendas, en la que están incluidas tanto el precio de las viviendas nuevas como el de las usadas, es decir, se trataría de un indicador medio de ambos tipos. Además, la información se desagrega según tipo de promoción (libre y protegida) y esto es fundamental si se quiere diferenciar aquellas viviendas (y sus características) que se encuadrarían más en la lógica mercantil de aquellas que, en teoría, son fruto de la acción pública (y privada) y, por tanto, tienen una finalidad social.
La base de la estadística de los precios que elabora el actual Ministerio de Fomento, heredera del trabajo del antiguo Ministerio de Vivienda, que a su vez sucedieron a las realizadas por el Ministerio de Obras Públicas y Fomento, es el valor tasado de la vivienda . A pesar que las tasaciones de vivienda "(..?) tardan en captar los cambios cíclicos experimentados por los precios de venta de las viviendas" (Rodríguez, 2010b:55), y que pueden encontrarse por debajo de los precios reales, este es el dato que se utilizará, dado que es posible, tal y como se ha dicho antes, diferenciar según tipo de promoción y según el régimen de tenencia.
Tomando en consideración el segundo trimestre de cada año desde 1996 hasta la actualidad, podemos diferenciar dos fases o ciclos (gráfico 1): uno expansivo en el que el precio tasado de la vivienda libre aumenta desde los 697,8 euros/m2 en 1996 a casi triplicar su valor en 2008 (con un precio medio para el conjunto de España de 2095,7 euros/m2), y otro recesivo que da comienzo en 2008-2009, con una caída de los precios fuerte y continuada hasta 2013, situándose en este último año de la serie en torno a los 1.500 euros/m2.
Un precio medio, no obstante, que a pesar de la bajada se sitúa muy por encima de los niveles de mediados de la década de los noventa. Así, existe una total coincidencia entre el inicio de esta última fase de fuerte bajada de los precios y el comienzo de la intensa crisis económica y social que continua estando presente en nuestro país. Pero esto es algo que no debe extrañar cuando a la vivienda (al sector de la construcción en general) se le ha asignado el papel de uno de los principales motores de la economía española (Tamames, 1980; Cortés, 1995), de tal manera que cuando la primera entró en crisis y cayó en picado la construcción, irremediablemente la economía en su conjunto y el PIB del país se resintieron.
En términos relativos, entre 1996 y 2008 el incremento del precio de la vivienda libre se sitúa en torno al 200%, lo que representa una media anual del 10% aproximadamente (2). En el periodo 2003-2004 se alcanza el valor máximo cifrado en un 17,5% (gráfico 2), momento a partir del cual se evidencia una ralentización que se traduce en un marcado descenso, llegando hasta un 2 % en el periodo 2007-2008, y mostrando evoluciones negativas desde 2008-2009 hasta el año 2013.
Si comparamos los incrementos del precio de la vivienda con los del IPC3 (ver gráfico 2), las diferencias en el comportamiento de unos y otros son significativas. De esta manera, desde 1996 a 2008 el IPC se incrementa en un 32% aproximadamente (muy alejado del...
Para continuar leyendo
Solicita tu pruebaCOPYRIGHT GALE, Cengage Learning. All rights reserved.
