El dificil acceso de los jovenes al mercado de vivienda en Espana: precios, regimenes de tenencia y esfuerzos.

Autor:Echaves Garcia, Antonio
Cargo:Ensayo
 
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Sumario. 1. Introduccion. 2. Contexto en el que los jovenes acceden al mercado residencial: evolucion de los precios de la vivienda libre y factores que explican su comportamiento. 3. Las divergencias autonomicas y su relacion con la demanda: regimen de tenencia de los jovenes emancipados y diferencial de precios entre propiedad y alquiler. 4. El esfuerzo de acceso a la vivienda libre de los jovenes en Espana: un indicador hibrido de la oferta y la demanda residencial. 5. Conclusiones. 6. Bibliografia.

[en] The difficult access of young people to the housing market in Spain: prices, tenure and efforts

  1. Introduccion

    La vivienda es un derecho al que todo ciudadano, segun mandato constitucional, deberia poder acceder y asi satisfacer una necesidad social basica que es imprescindible para que cualquier persona se desarrolle dentro de una determinada sociedad. La manera de garantizar que todo individuo u hogar tenga un lugar en el que residir y llevar a cabo sus proyectos vitales no ha seguido un mismo patron con el devenir de los anos ni es homogenea en todas las sociedades occidentales. Al contrario, y para el caso europeo, la forma de proveer de este bien varia segun el pais, lo que da lugar a Sistemas de Provision de Vivienda diferenciados en el que se conjugan e interactuan elementos politicos, economicos y sociales inmersos en contextos especificos.

    Mientras que en ciertos paises del centro y del norte de Europa existe una concepcion mas politica a la hora de resolver las necesidades residenciales de sus habitantes, con un sistema publico mas extendido y con mayor tradicion, en las sociedades meridionales del continente el sistema de provision se organiza en su mayoria en base a los mecanismos que establece el mercado, tal es el caso de Espana. Efectivamente en nuestro pais, la vivienda se organiza mayoritariamente a traves del mercado, quedando el Estado relegado a un segundo lugar y supeditado a las normas del primero. Asi, en estas sociedades del sur, como Espana, la vivienda es entendida como una mercancia, es un bien que se produce y que se consume, demandado y ofertado dentro de una logica que conecta a individuos y hogares con los agentes encargados de proveer de este bien a la sociedad.

    La preponderancia de esta vision, y el predominio de los elementos economicos, da lugar a situaciones de monopolio y a un mercado muy especializado que genera un stock con unas caracteristicas de sobra conocidas y en el que quedan fuera ciertos colectivos, como es el de jovenes, que para la logica mercantil no forman parte de una demanda solvente. Se genera de esta manera una autentica crisis para los jovenes en el acceso a la vivienda. Pero es una crisis nada novedosa, pues la mayor vulnerabilidad residencial de los jovenes espanoles puede entenderse como endemica a nuestro sistema de provision de vivienda y que el actual contexto socioeconomico no ha hecho mas que agudizar.

  2. Contexto en el que los jovenes acceden al mercado residencial: evolucion de los precios de la vivienda libre y factores que explican su comportamiento

    A la hora de estudiar el acceso de los jovenes a la vivienda es imprescindible analizar en primer lugar como ha sido la evolucion de los precios de esta a lo largo del tiempo y los valores alcanzados en el mercado, ya que en base a esto podremos saber hasta que punto y de que forma funcionan los precios de la vivienda como posible condicionante de los proyectos residenciales del colectivo juvenil en Espana.

    La compra de una vivienda en nuestro pais, pero tambien el alquiler, requieren esfuerzos economicos importantes que, sin duda, van a condicionar el transcurso y la trayectoria vital de los individuos y de los hogares jovenes, debido al elevado precio que adquiere la vivienda como bien. A mediados de los 90 del siglo pasado la vivienda era en Espana "(???) el bien de primera necesidad con precios mas altos en nuestra sociedad" (Cortes, 1995:216). Precisamente a partir de esta epoca se produce un boom inmobiliario que durara aproximadamente hasta el bienio 20062008 y que traera consigo un crecimiento desorbitado de los precios nunca vistos en epocas o fases anteriores, al menos en lo que a su prolongacion en el tiempo se refiere.

    En la base del crecimiento de los precios se encuentra sin duda el incremento de la demanda, como consecuencia del desarrollo economico y el incremento de la renta de los hogares, y como consecuencia de la bajada de los tipos de interes y la mejora de las condiciones de financiacion (Rodriguez, 2010a y 2010b; Roger, 2010). Pero no toda la explicacion de la espectacular subida de los precios se halla en el crecimiento de la demanda, sino tambien en el efecto de las propias logicas del mercado y mas concretamente de los intereses de los mercados de capitales y financieros (Cortes, 1995).

    Sea como fuere, lo cierto es que el precio de venta es uno de los principales indicadores del mercado de la vivienda y representa el factor dominante para poder acceder y disfrutar de una vivienda (Rodriguez, 1993, 1994 y 2010b). Es un indicador economico relevante por multiples motivos. En primer lugar, porque el disfrute de una vivienda digna y adecuada es un derecho constitucional (articulo 47 de la constitucion espanola), y el poder acceder a ella va a depender, entre otros aspectos, de su precio. En segundo lugar porque la vivienda es de los activos mas importantes de las familias y, por ello, las variacion en sus precios tendra un evidente efecto riqueza, alterando el equilibrio macroeconomico (consumo y demanda agregada), y consecuencias sobre la distribucion de la riqueza (GarciaMontalvo, 2001).

    Segun Julio Rodriguez (2010b) en el analisis del precio de la vivienda es necesario diferenciar entre el valor de la vivienda, que es el importe total que se ha de pagar para adquirirla, y el precio, que es el valor por unidad de superficie, es decir, el precio medio en euros/[m.sup.2]. Este ultimo es uno de los indicadores mas utilizados en Espana en el estudio del precio de la vivienda (Rodriguez, 2010b), y es proporcionado tanto por el actual Ministerio de Fomento, como por empresas o sociedades de tasacion, tal es el caso de la Sociedad de Tasacion S.A. o de TINSA S.A.

    Concretamente, la Sociedad de Tasacion, traves de su herramienta on-line, ofrece el precio medio en euros/[m.sup.2] de la vivienda para el conjunto de Espana, por Comunidades Autonomas y por provincia, pero unica y exclusivamente para vivienda nueva, obviando asi la vivienda usada, y sin diferenciar por tipo de promocion. Por ello, y aunque no se hara una comparativa entre los precios de la vivienda nueva y de la vivienda usada, se ha optado por utilizar finalmente la informacion que ofrece el Ministerio de Fomento a traves de sus estadisticas de vivienda y actuaciones urbanas, en las que se facilita en concreto una serie temporal del total de viviendas, en la que estan incluidas tanto el precio de las viviendas nuevas como el de las usadas, es decir, se trataria de un indicador medio de ambos tipos. Ademas, la informacion se desagrega segun tipo de promocion (libre y protegida) y esto es fundamental si se quiere diferenciar aquellas viviendas (y sus caracteristicas) que se encuadrarian mas en la logica mercantil de aquellas que, en teoria, son fruto de la accion publica (y privada) y, por tanto, tienen una finalidad social.

    La base de la estadistica de los precios que elabora el actual Ministerio de Fomento, heredera del trabajo del antiguo Ministerio de Vivienda, que a su vez sucedieron a las realizadas por el Ministerio de Obras Publicas y Fomento, es el valor tasado de la vivienda . A pesar que las tasaciones de vivienda "(..?) tardan en captar los cambios ciclicos experimentados por los precios de venta de las viviendas" (Rodriguez, 2010b:55), y que pueden encontrarse por debajo de los precios reales, este es el dato que se utilizara, dado que es posible, tal y como se ha dicho antes, diferenciar segun tipo de promocion y segun el regimen de tenencia.

    Tomando en consideracion el segundo trimestre de cada ano desde 1996 hasta la actualidad, podemos diferenciar dos fases o ciclos (grafico 1): uno expansivo en el que el precio tasado de la vivienda libre aumenta desde los 697,8 euros/m2 en 1996 a casi triplicar su valor en 2008 (con un precio medio para el conjunto de Espana de 2095,7 euros/m2), y otro recesivo que da comienzo en 2008-2009, con una caida de los precios fuerte y continuada hasta 2013, situandose en este ultimo ano de la serie en torno a los 1.500 euros/m2.

    Un precio medio, no obstante, que a pesar de la bajada se situa muy por encima de los niveles de mediados de la decada de los noventa. Asi, existe una total coincidencia entre el inicio de esta ultima fase de fuerte bajada de los precios y el comienzo de la intensa crisis economica y social que continua estando presente en nuestro pais. Pero esto es algo que no debe extranar cuando a la vivienda (al sector de la construccion en general) se le ha asignado el papel de uno de los principales motores de la economia espanola (Tamames, 1980; Cortes, 1995), de tal manera que cuando la primera entro en crisis y cayo en picado la construccion, irremediablemente la economia en su conjunto y el PIB del pais se resintieron.

    En terminos relativos, entre 1996 y 2008 el incremento del precio de la vivienda libre se situa en torno al 200%, lo que representa una media anual del 10% aproximadamente (2). En el periodo 2003-2004 se alcanza el valor maximo cifrado en un 17,5% (grafico 2), momento a partir del cual se evidencia una ralentizacion que se traduce en un marcado descenso, llegando hasta un 2 % en el periodo 2007-2008, y mostrando evoluciones negativas desde 2008-2009 hasta el ano 2013.

    Si comparamos los incrementos del precio de la vivienda con los del IPC3 (ver grafico 2), las diferencias en el comportamiento de unos y otros son significativas. De esta manera, desde 1996 a 2008 el IPC se incrementa en un 32% aproximadamente (muy alejado del...

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