Diferencias con otras figuras afines
| Autor | Purificación Cremades García |
| Páginas | 55-104 |
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No cabe ninguna duda de que el mandato es la figura jurídica típica más próxima al corretaje, por ello es lógico pensar que en sus orígenes, en los primeros pronun ciamientos judiciales sobre la actividad que después se ha considerado como propia y específica del contrato en cuestión, se hiciesen continuas referencias e incluso se denominase mandato a lo que después se ha calificado como una relación contractual con sustantividad propia.
Partimos de la sentencia de 10 de enero de 1922 y del comentario que hace Castán a propósito de la misma65, por lo que supone de reconocimiento probablemente por primera vez del contrato de corretaje como contrato autónomo66.
Trataba la sentencia de la mediación en un contrato de suministro de carbón y destacamos de la referida sentencia los siguientes pronunciamientos:
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La intervención de la mediadora lo era para poner en relación a dos mercantiles, a fin de que celebrasen un contrato de compraventa, sin contratar en nombre propio ni en el de su pretendido comitente.
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No puede calificarse de comisión mercantil.
c) Se trata de un contrato innominado, fatio ut des, principal, consensual y bilateral. Se rige por las disposiciones contenidas en los títulos I y II del libro IV del Cc.
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La causa del contrato es la prestación de los aludidos servicios.
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Afirma la Sala sentenciadora que el cobro de la comisión no quedó sujeto al cumplimiento de la condición de que la venta se consumara, y que además la venta no se llevó a cabo por culpa de la Sociedad oferente, por lo que condena a pagar a la misma.
Entiende Castán que hasta ahora los contratos de intervención, agencia o intermediación en las ventas se habían equiparado a los de mandato o comisión mercantil (sentencias de 2 de diciembre de 1902 y 26 de noviembre de 1919), y se habían considerado como condicionales y subordinados a los de venta, de cuyo precio habría de obtener, en su caso y tiempo, el intermediario la convenida recompensa de sus gestiones y servicios, (Sentencia de 10 de mayo de 1899)67.
Son reiterados y constantes los pronunciamientos que consideran que el corretaje, más que un mandato, es un contrato con sustantividad propia, aunque próximo al mandato, arrendamiento de servicios o contrato laboral.
Valga como muestra de todas ellas, el texto de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santander de 7 de marzo de 200568, así el encargo de la venta de un inmueble a un profesional de la intermediación inmobiliaria, autorizado a recibir arras o señal, y utilizando el texto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 11 de enero de 200169, no se considera mandato para vender, sino la normal actuación de una agencia inmobiliaria, es decir poner en contacto a las partes para que suscriban el contrato de compraventa. «Y aunque revestido de atipicidad, está dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Cc y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje 70, arrendamiento de servicios y contrato laboral,
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predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo».
Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 199671: «El documento aceptado por ambas partes, de fecha 12 de junio de 1989, debe calificarse como lo hizo el Juez a quo de corretaje o comisión, no regulado expresamente en leyes civiles, si bien con sustantividad propia, innominado, factio ut des, a quien alcanza la regulación de las obligaciones y los contratos del Código civil y de manera subsidiaria la regulación del contrato de mandato de los artículos 1.709 a 1.739 (Sentencia de 6 de octubre de 1990)».
De esta manera podríamos decir, que el corretaje y su especie el corretaje inmobiliario, no es, según reiterado criterio jurisprudencial mandato, aunque se reconoce como la figura jurídica típica que más proximidad guarda con el mismo.
Álvarez Caperochipi72considera que la jurisprudencia más antigua caracterizaba el corretaje como un contrato atípico distinto del mandato y de la comisión mercantil, y ello porque no se retribuye una actividad sino un resultado, pues el corredor no tiene derecho a la retribución si el contrato no se celebra. En la jurisprudencia más reciente, es difícil por el contrario, encontrar sentencias que no sean de corredores inmobiliarios, y también es corriente afirmar que al corretaje se le debe aplicar la normativa del Código civil sobre el mandato.
Por todo ello nos vemos en la necesidad de intentar fijar las diferencias entre ambas figuras, para concluir que no guardan más que un lejano parentesco.
Suele identificarse73 el carácter de profesional del corredor o mediador con el contrato de corretaje inmobiliario, a sensu contrario, si la actuación la lleva a cabo un no profesional, se trataría de un mandato.
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Sin embargo, no parece ser esta la distinción74. Y más que una diferencia, o cuando menos un dato más a tener en cuenta para identificar el corretaje, podrá tratarse en principio de una aproximación al mandato, pues debemos tener presente que el propio artículo 1.711 Cc reconoce el carácter remunerado del mandato ejercido dentro de la profesión del mandatario.
La sentencia de 7 de enero de 195775perfila de una manera más clara las diferencias entre el mandato y el contrato de mediación, y así dice: «el mandatario obra conforme al impulso y estimulo del mandante, sin que deba excederse de lo mandado, y en la mediación obra el mediador con actividad propia y medios adecuados a la satisfacción de su interés». O de una forma más directa, como dice Castán comentando la sentencia de 3 de marzo de 196776: «el mediador hace contratar, mientras que el mandato contrata».
Dice Bonet Correa77que «El mandato, frente al corretaje, implica la orden que da a una persona para que haga o ejecute algo que nos interesa. Por tanto el mandato implica una cierta subordinación que, según el Código de Comercio, no se concibe más que entre el comerciante y sus subordinados (factores, dependientes y mancebos)».
Para José R. León Alonso78lo fundamental es la independencia e imparcialidad del corredor, así cita las Sentencias 21 de octubre de 1964, 27 de diciembre de 1962, 21 de octubre de 1965 y 3 de marzo de 1967 que dicen:
«Es claro que el mediador o corredor se limita a poner en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio, sin estar ligado a ninguno de ellas, por re-
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laciones de colaboración, dependencia o representación, no pudiendo obrar como representante o gestor de negocios de uno de los contrayentes, porque, en esas situaciones, se atenuaría la autonomía o imparcialidad, ya que lo característico de la mediación es que el mediador se limite a poner en contacto a los futuros contratantes, sin participar él personalmente en el contrato ni como simple mandatario o comisionista suyo».
Ahora bien mantiene el autor que si bien ésta es la diferencia según relaciones externas con terceros, en la relación material de carácter interno no es así pues el mandato sirve de soporte formal en el esquema negocial.
Por tanto parece que mientras que en el mandato existe una subordinación por parte del mandatario a las instrucciones que...
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