Diferenciación entre doble venta y venta de cosa ajena. Protección al tercero hipotecario
| Autor | Paloma Saborino Sánchez |
| Cargo | Colaboradora del Departamento de Derecho Civil. Universidad de Málaga |
| Páginas | 1561-1574 |
- (Comentario a la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1996)
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Los hechos que servirán de base a esta Sentencia son los siguientes: don Antonio B. N. y su esposa doña Concepción E. D. venden una parcela (que adquirieron en julio de 1967) a don Alberto D. G., reflejando tal compraventa en escritura pública el día 14 de Julio de 1968, sin inscribir en el Registro de la Propiedad. El 30 de enero de 1980, al aparecer dicho matrimonio en el Registro como propietarios de la finca, otorgan escritura pública de agrupación, segregación y compraventa a don Luis G. F., teniendo la diligencia el anterior de inscribir en dicho Registro. Por tanto, la anteriormente mencionada finca, o mejor dicho, ésta como parte de una nueva, es nuevamente vendida. Más tarde, el 14 de septiembre de 1988, vende en escritura pública don Alberto D. G. a la Sociedad «Zoffany Limited», que intenta inscribir, pero que le es denegada por el Registrador ante la inscripción a nombre de don Luis G. F. Ante esta situación, don Alberto y la mencionada Sociedad interponen demanda contra don Antonio B. N. y su esposa y don Luis G. F. ante el Juzgado de Primera Instancia de Algeciras, que es desestimada, al igual que en la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Cádiz.
Así las cosas, el actor, don Alberto D. G., interpone recurso de casación contra la sentencia de dicha Audiencia; el Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso.Page 1562
Es usual encontrarnos con sentencias como la que aquí nos ocupa, en las que supuestos de doble venta y tercero hipotecario se hallan estrechamente ligados. Aunque, quizás, el problema básico se halla en la propia definición de ambos conceptos, en su delimitación conceptual.
Dejando para más adelante nuestro comentario acerca de la solución a la que se llega, es lógico analizar, desde un primer momento, los hechos que aquí se nos relatan, y, partiendo de éstos, centrarnos ya en los aspectos fundamentales de la Sentencia. Así, nos encontramos con que, tanto el Juzgado de Primera Instancia, como la Audiencia e incluso el Tribunal Supremo, dan por sentado la existencia de un supuesto de doble venta, puesto que se realizan, según razonamientos de la propia Audiencia, dos actos de disposición sobre la misma parcela, por parte de los esposos don Antonio y doña Concepción: en primer lugar, la venden por escritura de 4 de Junio de 1968 a don Alberto y su esposa, y, en una segunda ocasión, por escritura de agrupación, segregación y compraventa de 30 de Enero de 1980 a don Luis, realizando agrupación con otras parcelas, de la que segrega la finca vendida y en la que se halla la enajenada en 1968.
Por otro lado, se afirma, por parte del Alto Tribunal, la existencia de un tercero hipotecario, puesto que don Luis llega a inscribir su titulo en el Registro de la Propiedad, ostentando dicha cualidad y siendo protegido por los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria ante la existencia de buena fe, que el Tribunal define en los derechos reales, no como estado de conducta, sino como conocimiento.
Seguidamente, vamos a analizarlos punto por punto y de manera separada.
Nos encontramos ante la realización de dos contratos de compraventa por unos mismos transmitentes. Sin embargo, antes de entrar en el estudio del supuesto, es de recibo aclarar la existencia de un único objeto en estos contratos: y no es más que una parcela situada en la localidad de Tarifa, que aunque en la segunda venta se agrupa con otra finca para de nuevo segregaría y dar lugar a la realización del contrato de compraventa; sin embargo, en esta finca resultante se hallará la primeramente enajenada.
Lo que nos parece anormal en la actividad del Tribunal Supremo, e incluso algo decepcionante para aquellos que seguimos con interés su doctrina jurisprudencial, y, dicho sea con nuestro máximo respeto hacia la labor de dicho Tribunal, no es sólo el resultado al que llega, conceptuando este caso como supuesto de doble venta, sino, es más, la indiferencia a la hora de justificar su encuadre en este concepto y no plantearse siquiera si cabe la posibilidad de tratarse de un supuesto de venta de cosa ajena. Quizá debamos pensar que el Alto Tribunal se dejó llevar más por su afán de justicia, tal y como refleja el profesor Diez-Picazo, que por su afán doctrinal.
Sea cual fuere la motivación del Tribunal, lo que sí es cierto es que nos encontramos ante una serie de hechos que nos hacen pensar en la venta de cosa ajena. Sin embargo, antes de llegar a dicha conclusión, es necesario, en primer lugar, exponer brevemente la idea de transmisión de la propiedad en el contrato de com-Page 1563praventa, para, posteriormente, mostrar la diferenciación existente entre doble venta y venta de cosa ajena que doctrina y jurisprudencia han tratado de demostrar.
Ya en el Derecho Romano nos encontramos ante la inexistencia de una obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida, y la compraventa es entendida como un contrato de alcance puramente obligacional1. En los anteproyectos y proyectos de Código Civil del siglo XIX nos encontramos, sin embargo, con cierta influencia francesa, contraria a nuestra tradición histórica. Pero más adelante, el Proyecto de 1851 se acoge al sistema francés de transmisión por el solo consentimiento, limitando la transmisión a las partes contratantes y considerando la compraventa como contrato productor de simples obligaciones para con los terceros. García Goyena señala que el vendedor no estará obligado a que el comprador haga suya la cosa, sino a su pacifica posesión.
Nuestro Código Civil se acoge al sistema del título y modo: para que se dé lugar al traspaso del dominio, en nuestro ordenamiento no basta la nuda traditio, como bien expone Diez-Picazo2, sino que necesita estar precedida por una venta o por otra justa causa. La tradición por sí sola no sirve pare transmitir el dominio, sino que habrá de seguir a un título que fundamente la adquisición.
Sin embargo, sigue diciendo este autor, existen casos en los cuales la transmisión se produce sin verdadera entrega material de las cosas, y la verdadera traditio, entendida como entrega o traspaso posesorio, se considerará ficticia y sustituida por un acto cuya naturaleza será claramente diversa. Así, nuestro ordenamiento, en su artículo 1462.2 del Código Civil, establece que la transmisión se producirá por el otorgamiento de escritura pública, salvo que las partes excluyan dicho efecto3.
Diferente de nuestro sistema es el que recoge la transmisión consensual, como ocurre en Francia, Italia o Portugal. En términos generales, consistirá en que la transmisión del dominio en los contratos de finalidad traslativa se produce automáticamente al prestar las partes el consentimiento. Contrario al Derecho Romano, en el que el contrato exclusivamente generaba obligaciones inter partes, sin embargo, en este caso se da lugar al efecto jurídico-real sin necesidad de acto complementario. Por tanto, si nos encontramos ante un contrato de compraventa se considerará transmitida la propiedad desde el momento en que se preste el consentimiento por ambas partes, y así la legitimación para disponer se constituye en requisito indispensable para la validez del contrato. Se llega a la conclusión de que si al tiempo de la realización del contrato el vendedor no es dueño de la cosa, este contrato será nulo, no podrá ser válido. El comprador adquirirá la propiedad desde el momento en que se ha convenido sobre la cosa y precio del contrato (sistema francés).Page 1564
Por otro lado, también debemos destacar el sistema de transmisión abstracta recogido en el Derecho alemán. Es obvio que buscar alguna similitud entre el sistema de título y modo y el sistema consensual francés y este sistema alemán resultará del todo imposible, aunque es de obligada mención ante el estudio de la transmisión de la propiedad en Derecho comparado. Así, el BGB distinguirá entre negocios de obligación y negocios de disposición, y a éstos les reconoce una eficacia jurídico-real, independiente del negocio del que trae causa (negocio obligatorio causal, válido sólo inter partes). Se exige el acuerdo transmisivo (Einigung), pero, además, se completa para dar una mayor seguridad al tráfico jurídico, con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, nos encontramos ante una inscripción constitutiva, siendo un requisito fundamental para la transmisión de la propiedad.
Por tanto, podríamos concluir afirmando que el contrato de compraventa en nuestro derecho no transmite la propiedad si no va seguido de la tradición, o de sus diferentes formas espiritualizadas, a diferencia de otros sistemas, en los que sólo será necesario el acuerdo (junto a la inscripción); o bien el simple consentimiento de las partes (sistema francés).
Cuando hablamos de venta doble o múltiple, nos referimos al supuesto en el que un mismo objeto es vendido varias veces (por error o por malicia) por su dueño actual a distintos compradores. Las diferentes ventas han de haberse celebrado antes de que la propiedad de la cosa haya sido adquirida por un comprador4, puesto que lo que se intenta resolver con el artículo 1473 del Código Civil es la adquisición del bien (en nuestro caso, inmueble), mientras que si ya ha existido adquisición por parte de un comprador, ante lo que estaremos será una venta de cosa ajena. Autores, como Diez-Picazo y Gullón Ballesteros5 sostienen que el artículo 1473 lo que en realidad está buscando es sancionar al que no inscribe frente al que inscribe6. Otros autores, como Molina...
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