Diferencia entre ejecución judicial hipotecaria y dación en pago cara a la cancelación de cargas posteriores
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 204-205 |
Resumen: El principio de purga de las cargas y derechos inscritos o anotados después de la hipoteca no pueda aplicarse a los supuestos de dación en pago.
Hechos: Se trata de un mandamiento judicial por el que se ordena la cancelación de las cargas posteriores a una hipoteca que fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria que concluyó en virtud de una transacción homologada judicialmente entre el ejecutante y el ejecutado.
La Registradora suspende la cancelación de tales cargas posteriores a la inscripción de la hipoteca al no haberse seguido los trámites del artículo 132 de la Ley Hipotecaria y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que los titulares de las citadas cargas no tuvieron intervención en el procedimiento, ni se sacaron los bienes a subasta, ni hubo adjudicación determinando si quedó o no sobrante.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la Registradora.
Doctrina: La DG comienza haciendo referencia a la naturaleza de la transacción, la cual no es una sentencia, careciendo de su contenido y efectos. Es por tanto un convenio contractual que vincula a las partes, que en nuestro caso se materializa en un negocio jurídico de dación en pago que lo define como “una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestación distinta de la debida”.
Lo anterior dio lugar a la inscripción de la finca a favor del acreedor hipotecario así como la cancelación de la hipoteca por confusión y pese a las coincidencias, entre la ejecución forzosa y la dación en pago destaca la existencia de importantes diferencias especialmente en presencia de intereses de terceros, es decir cuando el titular pasivo de la deuda y el del bien hipotecado y cedido en pago no coinciden o cuando existen cargas y derechos posteriores al gravamen hipotecario ejecutado, afectos al principio de purga.
Tales diferencias van a generar distintos regímenes jurídicos en cuanto a los requisitos de protección de los derechos de estos terceros y en cuanto a los efectos que en relación con los mismos se despliegan en función de que esos requisitos se hayan cumplido...
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