Dictamen sobre aplicación de la cesión del 15% en suelo urbano industrial del plan general de X, no adaptado a la...
| Autor | Francisco Perales Madueño |
| Cargo | Abogado |
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CONSULTA
Por el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Castellón se solicita de este letrado dictamen sobre las siguientes cuestiones:
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, Aplicabilidad en el término municipal de X de la cesión del 15 a pesar de no haberse aprobado aprovechamientos tipo y teniendo en cuenta las diferencias existentes entre las respectivas disposiciones transitorias primera de la Ley 8/90 y del Texto Refundido de 1992.
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En la hipótesis de que el Ayuntamiento de X decidiera admitir la aplicabilidad de la transitoria primera del Texto Refundido de 1992 y con referencia a Planes Especiales de Reforma Interior industriales con proyectos de reparcelación aún no aprobados:
Obligación de ceder el 15 %, en terrenos O en dinero, por
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promotores o propietarios de edificios construidos con anterioridad a la vigencia del actual Plan General,
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promotores o propietarios de edificios construidos con licencia otorgada vigente el actual Plan General y antes de la Ley 8/90,
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promotores o propietarios de edificios construidos con licencia otorgada después de la Ley 8/90.
Aceptando el encargo recibido paso a formular el dictamen requerido, para lo cual se han tenido en cuenta los antecedentes y datos que a continuación se resumen y que han sido facilitados por la propia entidad que ha realizado el encargo.
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ANTECEDENTES
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El Plan General de X fue aprobado definitivamente el 17 de noviembre de 1984. No haremos ninguna referencia a las vicisitudes de la aprobación de este Plan, adaptado a la Ley del Suelo, Texto Refundido de 9 de abril de 1976, por carecer de trascendencia en relación con las cuestiones que configuran los diversos puntos de la consulta.
Este Plan General no ha sido todavía adaptado a la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y de Valoraciones del Suelo 8/ 1990, de 25 de julio, en adelante Ley 8/90, Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, en adelante Ley del Suelo o Texto Refundido.
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Según se expone en un informe del Colegio de Ingenieros Industriales de Castellón, el Plan General calificó varias zonas industriales, entre ellas dos en suelo urbano. Una que incluye la refinería en el Sur del puerto y otra en áreas más próximas a la ciudad en las que ya existían pequeñas o medianas industrias limpias. Estas áreas urbanas se dividieron en varios Planes Especiales de Reforma Interior (PERIS), números X al XV, cuyas delimitaciones, se nos dice, procuraban no incluir en lo posible industrias construidas con anterioridad, para que quedaran en suelo urbano al margen de los problemas de gestión de los PERIS. No obstante, permanecieron algunas industrias dentro del ámbito de dichos PERIS.
3.0 Algunos de los PERIS previstos en el Plan General se han aprobado definitivamente, como es el caso del PERI núm. 13 que lo fue el 20 de diciembre de 1990. También he tenido conocimiento del acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia, de 14 de julio de 1992, por el que se informó desfavorablemente el PERI núm. 12 por determinadas deficiencias y por no haber establecido la cesión en favor del Ayuntamiento de los terrenos necesarios para ubicar el 15 % del aprovechamiento lucrativo total resultante del PERI.
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Sin estar aprobadas las correspondientes reparcelaciones, e incluso antes de la aprobación de los PERIS, se han concedido licencias principalmente desde el año 1986, existiendo en la actualidad unas 600 naves industriales, al amparo del artículo 83.2 de la Ley del suelo de 1976 y 39.2 del Reglamento de Gestión Urbanística, algunas posteriores a la Ley 8/90, anticipando o comprometiéndose a la realización de las cesiones y ejecutando las obras de urbanización en la parte que a cada parcela correspondiera. Coexisten, por tanto, en el ámbito de los PERIS aprobados en los que no se han efectuado las oportunas reparcelaciones, naves construidas antes de 1984, con otras posteriores y con solares o parcelas no edificadas.
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En esta situación el Ayuntamiento de X ha encargado al Colegio de Ingenieros Industriales la reparcelación del PERI XIV, transmitiéndole la instrucción de que incluya en la reparcelación las cesiones al Ayuntamiento correspondientes al 15 % de aprovechamiento lucrativo, con independencia de la fecha de otorgamiento de la licencia. Estas afectarían a la totalidad de los terrenos, tanto a los no edificados como a las parcelas vendidas sobre las que se han construido las naves industriales y en las que se desarrollan actividades empresariales.
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APLICABILIDAD EN EL MUNICIPIO DE X DE LA CESION del 15 % A PESAR DE NO HABERSE EFECTUADO LA ADAPTACION DEL PLAN GENERAL NI , POR TANTO, HABERSE FIJADO EL APROVECHAMIENTO TIPO
III.l. El nuevo régimen legal del aprovechamiento patrimonializable. El aprovechamiento tipo
A los efectos de este dictamen se han de destacar, entre las novedades que la Ley 8/90 ha incorporado al ordenamiento jurídico - urbanístico, dos muy importantes:
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La descomposición del contenido urbanístico del derecho de propiedad en varias facultades que se integran en el dominio - o se patrimonializan, en los términos de la ley - mediante el cumplimiento de determinados requisitos que en unos casos revisten la forma de una condición previa de carácter objetivo, como es la existencia - de un planeamiento detallado para poder urbanizar y, en otros, la de auténticos deberes, como es la ejecución en los casos de gestión privada para la adquisición del aprovechamiento urbanístico, y
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La distribución del aprovechamiento, en suelo urbano y en el urbanizable, entre el propietario y el Ayuntamiento, en la proporción del 85 y del 15 %, respectivamente, del aprovechamiento tipo de unas áreas de reparto que debe fijar el Plan. No entramos en - la justificación de esta normativa ni en otros matices que no son relevantes para esta consulta, como son los que atañen a los diferentes grados de aplicación según la Ley se aplique íntegra o parcialmente. En el presente caso, la Ley se aplica íntegramente por tratarse de un municipio que es capital de provincia, conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera 1 de la Ley del Suelo.
La descomposición del derecho de propiedad da lugar a un proceso de adquisición que recorre diversas fases: a) el derecho a urbanizar, derivado de la existencia de un planeamiento detallado; b) el derecho al aprovechamiento urbanístico, por el cumplimiento de las obligaciones de urbanizar, ceder y equidistribuir; c) el derecho a edificar, por la obtención de la licencia; y d) el derecho a la edificación, por la conclusión de la edificación. Todo ello dentro de los plazos y con el cumplimiento del planeamiento aplicable, conforme a lo establecido en el Capítulo III del Título 1 de la Ley del Suelo. Cada uno de los derechos requiere la existencia o adquisición del anterior, por lo que la apropiación de la edificación por la ejecución de la obra edificatoria representa la culminación del proceso gradual de patrimonialización de facultades urbanísticas. Como muestra de validez de esta conclusión, deducida y aplicada por la propia Ley 8/90, cabe recordar la Disposición Transitoria quinta (cuarta del Texto Refundido) que establece que:
La fijación de los aprovechamientos tipo no afectará a la plena efectividad de las licencias ya concedidas en dicho momento.
y la Disposición Transitoria sexta 1 (quinta 1 del Texto Refundido) según la cual:
"Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de esta Ley, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda actuar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular."
En cuanto al segundo punto destacado - - distribución del aprovechamiento entre el propietario de suelo y la Administración - y para desarrollar una interpretación teleológica conforme a lo dispuesto en el artículo tercero del Código Civil, de general aplicación por su inserción en el Título Preliminar, debemos tener en cuenta que, según el artículo 16.1 de la Ley 8/90,
El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de un terreno será el resultado de referir a su superficie el 85 % del aprovechamiento tipo del área de reparto calculado en la forma señalada por los artículos 33 y 34.
Este precepto, que tiene rango de norma básica, se recoge literalmente en el 27A del Texto Refundido sin más alteración que la sustitución de la remisión de los artículos citados a los artículos 96 y 97 del propio Texto Refundido.
Así pues, el porcentaje de aprovechamiento reconocido al propietario y a la Administración no lo es de cualquier aprovechamiento sino del aprovechamiento tipo, lo que tiene una importancia capital porque mediante la aplicación de este aprovechamiento unitario dentro del área de reparto correspondiente se cumple uno de los fines que persigue la Ley 8/90 a través de la nueva institución, que es extender la equidistribución al suelo urbano, como se dice expresamente en el apartado 5 de la Exposición de Motivos de la Ley 8/90:
No reconoce tampoco el sistema que se propone un derecho pleno a la equidistribución, pero extiende su efectividad a los suelos clasificados como urbanos y lo generaliza en las zonas de nueva urbanización (excluidas las de eventual urbanización o no programadas).
El aprovechamiento tipo se obtiene en suelo urbano, según el artículo. 96 citado del Texto Refundido, dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de un área de reparto por su superficie total, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas existentes. El elemento necesario para fijar el aprovechamiento tipo es el área de reparto dentro de la cual se igualan los aprovechamientos de todos los propietarios con independencia del aprovechamiento, en términos de edificabilidad, que resulte de la aplicación de la Ordenanza respectiva. Por ello, el artículo 94.1 del mismo Texto dispone que los instrumentos de planeamiento...
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