Dictamen en un caso civil de Puerto Rico
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Cargo | Doctor en Derecho Profesor de Derecho civil e hipotecario, UPR |
| Páginas | 957-994 |
El 19 de enero de 1989, Mora Development Corporation interpuso demanda contra las entidades financieras Banco Popular de Puerto Rico y The Federal Savings Bank of Puerto Rico por los siguientes motivos:Page 957
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La demandante celebró contrato de compraventa de la finca registral número 1.326, vendida por The Bank of Nova Scotia y Scotia Bank of Puerto Rico, según la escritura número 1 de 21 de enero de 1988, autorizada por el Notario don Enrique Córdova Días. Dicha finca tenía la expresión registral de su correspondiente descripción.
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La finca número 1.326, según se alega por la parte demandante, parece ser repercusión física de dos inmuebles: uno, comprado por el Banco Popular de Puerto Rico como finca número 6.886, según escritura número 82, autorizada por el Notario don Orlín P. Goble en 11 de abril de 1986; otro, comprado por The Federal Savings Bank of Puerto Rico como finca número 6.513, según escritura número 201, autorizada por el Notario don Michel Rachid Piñeiro en 14 de julio de 1986. Ambas con expresión registral de su correspondiente inscripción.
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Las certificaciones regístrales, cuya autenticidad no se discute, indican que:
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La finca número 1.326 nació registralmente, por segregación de la finca número 6.212, en 16 de diciembre de 1947. La descripción registral apunta que la finca número 1.326 era porción norte de la finca 6.212, siendo la linde norte y este la carretera 176.
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Las fincas números 6.886 y 6.513 surgieron por segregación de la finca número 1.449, registralmente constatada desde el 31 de julio de 1962, la cual, a su vez, fue producto de una segregación de la finca número 6.2121.
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Ambas partes reclaman la propiedad de sus inmuebles, que parecen ser, para cada Banco demandado, en todo o en parte, la finca número 1.326, cuya descripción registral original y arrastrada no refleja la realidad actual. La parte demandante reconoce que la cabida registral de dicha finca se ha reducido, al ser dividida por una calle y adscribirse algunas de sus partes a solares de una urbanización adyacente, y renuncia expresamente a cualesquiera derechos que pudiera tener sobre esas porciones reductoras.
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Ambas partes parecen coincidir y aceptar que se trata de un problema de doble inmatriculación y reclaman que sea reconocido su dominio sobre la finca 1.326; la demandante afirma haberla comprado; las demandadas consideran que el terreno de la finca 1.326 es expresión del suelo de las fincas 6.513 y 6.886.Page 958
La parte demandante, por medio de sus representantes legales, el licenciado José Colón, del Bufete Rivera Cestero & Merchand Quintero, me somete los siguientes documentos:
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Expediente de los escritos sometidos por ambas partes en el caso civil KAB 89-0070 (905), Tribunal Superior, Sala de San Juan, así como los escritos expedidos por su señoría.
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Certificaciones regístrales extensas de las fincas números 1.326, 6.886 y 6.513.
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"Investigación, estudio y análisis de titularidad inmobiliaria, cubriendo agrimensura, registro, cartografía, catastro (mayo 1988)", de la autoría de don Antonio Filardi Guzmán, bachiller en agrimensura y cartografía, agrimensor con licencia número 5.618, Abogado-Notario.
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"Memorándum investigativo sobre titularidad finca 1.449 (...)", de 18 de noviembre de 1988, de don Antonio Filardi Guzmán.
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Exhibit "A" de la parte demandada: "Estudio sobre ubicación de fincas, preparado para la firma McConnell, Valdés, Kelly, Sifre, Griggs & Ruiz-Soria", preparado por Eap Group Practice, Ingenieros, Arquitectos, Planificadores, de 5 de junio de 1989.
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"Informe sobre investigación registral con relación a fincas en el Registro de la Propiedad", de 29 de mayo de 1989, presentado a la firma de Abogados antes indicada en el inciso 5, cuyos autores son los licenciados Dennis Martínez Irizarry y Dennis D. Martínez Colón.
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Relación de escrituras notariales que para fines de este dictamen son irrelevantes en principio, ya que su información registral fue volcada en las certificaciones regístrales de las tres fincas: 1.326, 6.886 y 6.513.
C) Situación procesal de la contención
A solicitud de la parte demandante, el 25 de enero de 1990 fue expedida "Sentencia declaratoria y acción reivindicatoría" como "Sentencia parcial", la cual fue dejada sin efecto posteriormente por otro Juez sustituto. Presentada moción de reconsideración en 10 de agosto de 1990, se me indica por la representación jurídica de la parte demandante la expedición por el Juez de "orden para mostrar causa" el 22 de agosto de 1990.
La Sentencia parcial emitida por la Juez Hon. Nellie Ortiz, de fecha 25 de enero de 1990, señala una serie de hechos probados ("incontrovertidos",Page 959 dice el texto de la Sentencia). Algunos de tales hechos han sido impugnados por la parte demandada. Tomo en cuenta tal postura, pero me reservo la facultad de rechazarla, si llegase el caso, si por hipótesis lo que la parte demandada denomina hechos en controversia no resultan ser hechos, sino, por ejemplo, equivocación posible en el entendimiento de la Sentencia o calificaciones jurídicas relativas a hechos que la Sentencia declara probados ("incontrovertidos").
En todo caso, es al Juzgador de instancia a quien compete -salvo error en la apreciación de la prueba, susceptible de revisión- determinar cuáles fueron probados. Tal aseveración es la base de partida en todo caso.
Veamos, pues, los hechos probados:
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La finca número 1.326 fue adquirida, mediante venta judicial, el 10 de diciembre de 1981 por dos entidades bancarias, Scotiabank de Puerto Rico y The Bank of Nova Scotia (hecho tercero de la Sentencia).
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Dichas entidades otorgaron escritura de venta a favor de Mora Development Corporation el 21 de enero de 1988, produciéndose la presentación en el diario de operaciones del Registro de la Propiedad el 22 de junio de 1988 (hecho segundo de la Sentencia).
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Dicha finca número 1.326 inició su vida registral en 1947 (hecho primero de la Sentencia).
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Sobre el territorio de la finca 1.326 estuvo ubicada la Compañía Atlantic Product Co., por virtud de un contrato de arrendamiento inscrito, desde el 22 de diciembre de 1947 hasta el 1 de septiembre de 1962, conforme escritura autorizada por el Notario don Adolfo Valdés (hecho décimo de la Sentencia).
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Las fincas números 6.513 y 6.886 surgieron registralmente en 1983 y 1987, respectivamente, por segregación de la finca 1.449, por acto de su titular, Domestic Resources Corp. (hechos cuarto, quinto y sexto de la Sentencia).
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Domestic Resources Corp. adquirió la finca 1.449 aproximadamente seis meses después que aquellos dos bancos Scotia inscribieran en el Registro de la Propiedad sus derechos sobre la finca 1.326 (hecho séptimo de la Sentencia).
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Dicha finca 1.449 surgió como entidad registral el 31 de julio de 1962, con cabida de 79.7552 cuerdas (hecho octavo de la Sentencia).
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La entidad Atlantic Product Corp., arrendataria de la finca número 1.326, nunca estuvo localizada sobre la finca 1.449 ni sobre la matriz de ésta (hecho decimoprimero de la Sentencia).
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Las fincas 1.326 y 1.449 eran, en la realidad material, fincas separadas y no colindantes entre sí; y en la constatación registral aparecíanPage 960 también como fincas distintas y no colindantes (hecho decimosegundo de la Sentencia).
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Cuando aparece a la vida registral la finca 1.449, la finca 1.326 tenía ya más de catorce años de existencia registral propia e independiente (hecho noveno de la Sentencia).
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Por consecuencia, ninguna parcelación de la finca 1.326 podía .caer en terrenos de la finca 1.449, ni ninguna parcelación de la finca 1.449 podía caer en terrenos de la finca 1.326 (hechos decimotercero y decimocuarto de la Sentencia).
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Consiguientemente, las fincas 6.513 y 6.886, segregadas de la finca 1.449, nunca podían situarse en terrenos de la finca 1.326 (hecho decimoquinto de la Sentencia).
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Las fincas 6.513 y 6.886, al segregarse de su matriz la finca 1.449, fueron situadas cartográficamente en terrenos de la finca 1.326 (hecho decimosexto de la Sentencia).
Parece indudable, aunque es mi personal opinión, que el basamento técnico de la Sentencia deriva de los estudios e investigaciones realizados por don Antonio Filardi Guzmán a instancias de la parte demandante.
La parte demandada ha presentado dos tipos de objeciones a dicho trabajo: una, de índole técnica; la otra, de naturaleza jurídica.
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Objeción técnica.-Se lleva a cabo por Eap Group Practice y toma como eje la pretensión de situar la finca 1.449 (matriz de las fincas 6.513 y 6.886), indicándose:
"... compartimos la opinión del agrimensor Antonio Filardi en que la finca segregada" (núm. 1.449) "se encuentra cerca del área designada por éste, ya que la secuencia de sus colindantes guardan" (sic) "relación con las colindancias mostradas en los planos estudiados" (¡¡¿ludio, cit., página 11). "... Diferimos de su opinión en la delimitación de la extensión geográfica de esta finca segregada, ya que basándonos únicamente en los datos obtenidos de...
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