La protección del deudor hipotecario en el actual contexto de crisis económica

Autor:Ana Isabel Berrocal Lanzarot
Cargo:Profesora contratada, doctora de Derecho Civil. UCM
Páginas:13-209
RESUMEN

La actual situación de crisis económica en que se encuentra inmersa España, con una tasa de paro que afecta al 26,02 por 100 de la población activa, tiene como uno de los principales efectos un aumento exponencial de las ejecuciones hipotecarias, consecuencia del impago de las cuotas hipotecarias —muchas de ellas contratadas durante la burbuja inmobiliaria—, con la consiguiente pérdida de la vivienda habitual. En este contexto, tanto el gobierno actual como el anterior han adoptado diversas iniciativas... (ver resumen completo)

 
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I Consideraciones previas

La actual situación de crisis que atraviesa la economía española, consecuencia en parte de la pasada situación de exceso de oferta en el mercado inmobiliario y, por otra, de la crisis internacional y el proceso de recesión económica en que se ve inmersa la zona euro, ha generado en España un fuerte aumento del desempleo y situaciones de exclusión social, pobreza que contribuye y acrecienta la dificultad de muchos ciudadanos que contrajeron préstamos hipotecarios en la etapa previa de bonanza y de crecimiento económico para hacer frente al pago de los mismos1.

Una crisis económica que ha generado disfunciones en el mercado, consecuencia de la hipervaloración de los inmuebles, que contribuyeron a impulsar un irresponsable endeudamiento bancario y un dramático sobreendeudamiento familiar. Desde 2007 se ha constatado una situación prolongada de aumento de la morosidad en los préstamos destinados a compa de vivienda, con el consiguiente incremento de las situaciones de impago. La tasa de morosidad de los créditos a hogares para compra y rehabilitación de vivienda ha experimentado aumentos significativos, pasando desde el 0,43% de diciembre de 2006 a 3,07% de marzo de 20122. Si

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bien, esta tasa está por debajo de la tasa medida de morosidad de todos los préstamos en España (en torno al 10%). El crecimiento de aquella magnitud, que viene siendo progresivo desde el inicio de la crisis del mercado de vivienda, puede llegar a acelerarse de persistir la situación de recesión de la economía española. A todo ello hay que añadir la consecuencia inevitable del aumento considerable de las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados y el drama social de la pérdida de la vivienda3. Desde el año 2007 hasta junio de 2012 se han tramitado ya un total de 396.651 ejecuciones hipotecarias, equivalente al 10% de las hipotecas formalizadas a favor del comprador de vivienda en el período (2006-2011)4.

De todas formas, el régimen jurídico vigente en España, en relación con la constitución y desarrollo de garantías reales, ha sido eficaz, seguro y garantista; sin él la concesión del crédito hubiera sido escasa, impidiendo a la gran mayoría de la ciudadanía el acceso a bienes y servicios, incluso de primera necesidad, como la vivienda.

La vivienda familiar constituye para la mayoría de la doctrina y jurisprudencia el lugar donde habitualmente se desarrolla la convivencia de la familia. La edificación habitable que satisface su necesidad permanente de vivienda o de habitación5. Es el lugar donde la familia desarrolla sus actividades ordinarias y

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que le proporciona no sólo cobijo, sino además seguridad o intimidad. Dicho lugar será normalmente un inmueble, lo que no impide que pueda ser también un bien mueble susceptible de ser habitado, como una caravana, un barco, etc.6 Ahora bien, no cualquier espacio físico puede considerarse como tal, sino que debe tratarse de un espacio susceptible de ser habitado7. De ahí que se excluya, en general, del concepto de vivienda los solares, chozas, cabañas, establos, almacenes, fábricas, locales de negocio, en definitiva, cualquier espacio que, desde una perspectiva objetiva, no pueda considerarse como destinado a servir de residencia o morada para las personas8. En todo caso, la vivienda familiar ha de entenderse, existan o no hijos, como «vivienda conyugal»9 y medie o no en la pareja vínculo matrimonial, como hogar familiar o lugar donde la familia desarrolla habitual-mente su vida diaria10. Así lo pone de relieve la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 16 de diciembre de 199611, cuando define la vivienda familiar como «el reducto donde se asienta y desarrolla la persona física, como refugio

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elemental que sirve a la satisfacción de sus necesidades primarias (descanso, aseo, alimentación, vestido, etc.) y protección de su intimidad (privacidad), al tiempo, cuando existen hijos, es también auxilio indispensable para el amparo y educación de éstos. De ahí que las normas que sobre el uso de la vivienda familiar contiene el Código Civil, en relación con el matrimonio y su crisis, se proyectan más allá de su estricto ámbito a situaciones como la convivencia prolongada de un hombre y una mujer como pareja, ya que las razones que abonan y justifican aquélla valen también en este último caso»12.

Por su parte, en la vigente Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, se entiende por vivienda habitual en el artículo 68.1.3 «aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de la vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas»13.

Es característica de la vivienda familiar la nota de habitualidad y de que se trate de vivienda usada con carácter principal (artículos 96 y 1320 del Código

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Civil). Puede ser ocupada en virtud de un título de propiedad, de un derecho real que atribuya su uso, de un derecho personal de uso, como puede ser un arrendamiento, o en virtud de la atribución de su uso a consecuencia de un procedimiento de nulidad, separación o divorcio. Asimismo, puede pertenecer en común a ambos cónyuges, o miembros de la pareja de hecho, o privativamente a uno de ellos. Si pertenece en común, dicha cotitularidad puede derivar de una comunidad ordinaria (al margen del régimen económico matrimonial) o de una comunidad conyugal.

Una de las formas de financiar la adquisición de vivienda es mediante préstamo hipotecario. Deben concurrir a su constitución en los supuestos mencionados tanto los cónyuges como los miembros de la pareja estable por razón de su titularidad compartida (artículos 397, 1375 y 1377 del Código Civil). Ahora bien, no resulta imprescindible que la posición de deudor sea asumida por los dos cónyuges o por los dos miembros de la pareja; no obstante, las entidades de crédito, para minimizar los riesgos de tales operaciones, suelen exigir que la posición de deudor sea asumida por los dos cónyuges (artículo 1367 del Código Civil), o miembros de la pareja, además, con carácter solidario. De forma que, si ambos cónyuges resultan deudores hipotecarios, quedarán sujetos a responsabilidad los bienes gananciales o comunes, y solidariamente los privativos de cada uno de ellos (artículos 1367, 1911 del Código Civil y 105 de la Ley Hipotecaria). En el caso que la vivienda habitual pertenezca a uno sólo de los cónyuges para constituir hipoteca sobre la misma, será preciso, de acuerdo con el artículo 1320 del Código Civil, el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial. En este último caso, sólo podrá contratar la apertura de crédito o la entrega del préstamo el cónyuge hipotecante, pues será el único que asuma la posición de deudor. Si el cónyuge no propietario presta su asentimiento participará en la operación como deudor, exigiendo por lo general la entidad crediticia que lo haga con carácter solidario. Asimismo, puede ocurrir que el inmueble adquirido constante matrimonio con destino a vivienda familiar ya estuviese hipotecado, siendo en estos casos de aplicación lo previsto en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria.

Sobre tales bases conviene precisar que la hipoteca regulada en el capítulo III, Título XV del Libro IV (artículos 1874 al 1880 del Código Civil), y en la legislación especial (Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y el Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947), viene a ser en nuestro ordenamiento un derecho real y accesorio que, se constituye en garantía de cualquier clase de obligación (artículos 2, 104, 105 de la LH y 1861 del Código Civil). Según ROCA SASTRE, la hipoteca es «un derecho real que ya, de momento, sujeta lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor, así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos, enajenables, que permanecen en posesión de su propietario o

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titular y el cual implica un poderoso instrumento de crédito territorial»14. En consecuencia, la legislación española configura la hipoteca como un derecho real de garantía, de realización de valor, de carácter accesorio respecto de la obligación principal asegurada (artículo 1857.1.ª del Código Civil), de ahí que actúe en función de garantía del cumplimiento de una obligación de pago en dinero15.

Estamos, en esencia, ante la constitución de un derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el cumplimiento forzoso de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de proceder a tal realización por el cauce adecuado (artículos 1874 del Código Civil y 106 a 108 de la Ley Hipotecaria)16. Se confiere al acreedor de manera directa un poder de realización sobre los bienes hipotecados para la satisfacción del crédito que garantizan, cualquiera que sea el poseedor de los mismos (artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria) y, asimismo, tiene un efecto erga omnes, pues aquéllos quedan sujeto al ius...

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