La defensa del deudor hipotecario y el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas:273-357
RESUMEN

En el presente trabajo la autora analiza las recientes medidas legislativas adoptadas a favor de los deudores hipotecarios. Así, el incremento del patrimonio inembargable o la modificación del artículo 671 LEC (adjudicación al acreedor en caso de subasta sin postores) y del artículo 579 LEC (relación entre ejecución hipotecaria y ejecución ordinaria posterior. Particularmente estudia el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, y de las medidas previstas en el mismo (reestructuración de la deuda hipotecaria mediante moderación de los intereses moratorios y el Código de Buenas Prácticas; modificación del ... (ver resumen completo)

 
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I Introducción: situación del deudor hipotecario en el actual contexto de crisis económica

Dos factores que han contribuido principalmente al sobreendeudamiento de las familias españolas han sido, por un lado, el paulatino aumento del precio de las viviendas (motivado, entre otros factores, por la creación incesante de dinero escriptural a través de anotaciones en cuenta, mediante la concesión masiva de préstamos hipotecarios), y, por otro lado, el uso por las entidades financieras de unas prácticas de contratación hipotecaria que han colocado a los consumidores en una situación grave, haciendo que su sobreendeudamiento sea fundamentalmente un sobreendeudamiento hipotecario. Así, hipotecas de cuota creciente, establecimiento de plazos de amortización extraordinariamente largos, que abarcan la casi totalidad de la vida laboral del deudor, imposición de productos accesorios que incrementan el importe del préstamo, como seguros vinculados de vida a prima única, hipotecas cuya cuota mensual absorbía, en unos momentos de tipos de interés históricamente mínimos en España, en torno

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al 50 por 100 de los ingresos familiares, colocando a los consumidores ante un riesgo, más que previsible de incrementos en los tipos de interés, que les abocase al sobreendeudamiento2. Otro factor que ha contribuido al sobreendeudamiento de los particulares, desde diciembre de 2005, ha sido la subida paulatina de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo [que repercutió en el EURIBOR], lo que fue afectando a la capacidad de pago de los préstamos hipotecarios por parte de los consumidores españoles e hizo explotar la llamada «burbuja inmobiliaria», a lo que se unió la paulatina subida de los precios con motivo de la entrada de España en el euro3.

A todo lo dicho hay que añadir la mecánica seguida por las entidades financieras en la concesión de los préstamos hipotecarios. Si bien en el Derecho español, el precio de compra-venta de una vivienda lo fijan vendedor y comprador, dicho precio viene, en buena medida, determinado por el mercado inmobiliario y a su vez, los precios de este, vienen, por lo menos, en cierta medida, determinados por el mercado hipotecario. De modo que la concesión masiva de créditos hipotecarios por los Bancos (o creación incesante de dinero escriptural mediante anotaciones en cuenta) ha sido causa (al menos, una de las causas) de la subida imparable del precio de la vivienda en España. En su momento, las entidades financieras concedían frecuentemente créditos hipotecarios sin respetar los márgenes de suficiencia adecuados para asegurar la debida relación entre valor del inmueble y la cantidad prestada (loan to value), esto es, se concedían préstamos por encima del 80 por 100 del valor de tasación del inmueble, límite fijado por la Ley del Mercado Hipotecario 2/1981, de 25 de marzo, llegando a conceder créditos hipotecarios por un importe de hasta el 100 y el 120 por 100 del valor de tasación. Hay que tener en cuenta que los Bancos, antes de conceder un préstamo para la adquisición de una vivienda realizan una tasación que les sirve para decidir si la operación es viable, valorar los riesgos y determinar el importe de la financiación que están dispuestos a conceder. La tasación se realiza igualmente, en su caso, por imperativo de la normativa reguladora del mercado hipotecario. También por ser un requisito procesal para la ejecución hipotecaria (vid., art. 682 LEC, que exige que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que se tasa la finca para que sirva de tipo en la subasta). Dicha tasación, pues, interesa sobremanera al Banco. Igualmente, al propio deudor y también a los terceros (que fundamentalmente son otras entidades

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financieras) que adquieren títulos en el mercado hipotecario secundario (cédulas, bonos o participaciones hipotecarias), con la garantía de los créditos hipotecarios concedidos, pues a todos conviene que quede asegurado que el bien hipotecado va a ser verdadera garantía del préstamo concedido. Ahora bien, dichas tasaciones, hechas por entidades especializadas, o sea, sociedades de tasación, que no eran del todo independientes o por los servicios de tasación de los propios bancos, estaban sobrevaloradas, advirtiendo de ello en repetidas ocasiones el Banco de España y múltiples instituciones europeas e internacionales4, situación que era conocida y aceptada por las entidades crediticias, por lo que entiendo que las entidades asumían el riesgo de que la garantía real sobrevalorada, considerada suficiente a la hora de conceder el crédito, no cubriera a la larga el préstamo hipotecario ante la más que probable caída del precio de la vivienda. La entidad crediticia aceptaba dicho riesgo ante la expectativa de conceder un capital mayor que generaría mayores intereses, y ante la expectativa de que el precio de la vivienda, por lo menos en un futuro cercano, siguiera al alza. En todo caso, y esto es lo que querría resaltar, el riesgo era asumido, porque se esperaba verlo cubierto a través del principio de responsabilidad patrimonial universal (art. 105 LH y 1911 del CC, y a través de la exigencia al deudor de la presentación de fiadores que avalasen el pago del crédito hipotecario con su patrimonio personal). De modo que si en su día, la subasta de la vivienda no bastaba para reintegrar a la entidad crediticia el préstamo concedido, esta podría perseguir otros bienes del deudor (art. 579 LEC) o los patrimonios personales de los fiadores. A lo dicho, habría que añadir que incluso si el banco respetó a la hora de determinar el importe financiado, el porcentaje del 80 por 100 del valor de tasación del inmueble, no puede considerarse que el préstamo realizado fuese un préstamo prudente, pues si la tasación sobre la que se concedía el préstamo estaba sobrevalorada, tampoco se respetaba materialmente, aunque sí formalmente, el loan to value fijado por la LMH y se corría igualmente el riesgo de que la garantía no cubriera la devolución del préstamo hipotecario ante una probable caída del precio de la vivienda. A estas conductas, no imputables desde luego al deudor, se sumaba una falta de evaluación de la capacidad económica de este.

En torno a 2008 se produce el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Dicho pinchazo de la burbuja inmobiliaria va a suponer que los deudores hipotecarios ya no pueden hacer frente a los créditos concedidos. En consecuencia, la concesión de créditos se contrae y baja bruscamente el precio de la vivienda, devaluándose entre un 20 y un 30 por 100 y hasta un 40 por 100. Ello afectó gravemente a las hipotecas, ya que en muchas ocasiones el importe del crédito

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garantizado por la hipoteca y que se utilizó para la compra del inmueble, o simplemente, el importe del crédito pendiente de pago, ha pasado a ser superior a su precio actual de mercado. De donde resulta que, en caso de no poder hacer frente el deudor al pago de las cuotas de amortización del préstamo, fundamentalmente como consecuencia del desempleo, este se encontrará en la imposibilidad de vender el inmueble, salida habitual del deudor en un contexto alcista de precios, pues nadie va a comprar un inmueble si la cantidad que tiene que pagar para cancelar la hipoteca es superior al precio convenido. El deudor se ve pues abocado a la ejecución hipotecaria. Ahora bien, en el seno de las ejecuciones hipotecarias se produce reiteradamente el fenómeno de que la subasta queda desierta, esto es, no concurren postores5. La razón obedece probablemente a que el que compra en subasta quiere comprar a un precio inferior al valor de mercado, y habiéndose devaluado la vivienda hasta un 30 por 100 o más respecto de su tasación inicial, y siendo la primera regla de adjudicación en subasta la aprobación del remate a favor de quien ofrezca una postura superior al 70 por 100 del valor de tasación inicial del inmueble (o sea, en muchos casos superior al valor actual de mercado), hay que pensar que en esas condiciones y debiendo depositar un 30 por 100 del valor de tasación (según la redacción del art. 669.1 LEC, anterior al Real Decreto-ley 8/2011), esto es, una cantidad muy importante en relación con la postura final que el postor estuviera dispuesto a ofrecer, teniendo presente la devaluación de la vivienda, la concurrencia en subasta era muy difícil.

El resultado final era que el acreedor se adjudicaba la finca, ante la ausencia de postores, por el 50 por 100 del valor de tasación inicial de la finca, que era el valor de salida de la finca en la subasta (art. 671 LEC en la redacción anterior al Real Decreto-ley 8/2011, y según la interpretación mayoritaria del mismo), perdiendo el deudor la vivienda, y siguiendo respondiendo de la diferencia entre el montante total de la deuda y el importe nominal de la adjudicación (dicho 50 por 100 del valor de tasación inicial), deuda que para entonces se habría incrementado significativamente por la acumulación de intereses de demora (extraordinariamente elevados y en muchas ocasiones superiores al 20 por 100) y por las también elevadas costas de la ejecución, derivadas de un procedimiento de ejecución demasiado largo, entre uno o dos años, en el mejor de los casos, y caro. Así se ha dicho que era perfectamente posible que el que compró con financiación del 100 por 100 en el año 2007, en lo más alto de la burbuja inmobiliaria, y dejó de pagar al quedar en desempleo en 2009, se...

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