Las deudas del causante y la sucesión de los arrendamientos urbanos
| Autor | Raúl Acebes Cornejo |
| Cargo | Abogado Doctor en Derecho |
| Páginas | 12-62 |
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En la sucesión de los arrendamientos de vivienda, la relación arrendaticia se transmite a determinadas personas de acuerdo con un orden de sucesión predeterminado en la Ley. Tales personas se convierten así en nuevos arrendatarios y como tales, asumen las obligaciones arrendaticias que surjan con posterioridad a la sucesión. Los sucesores ordinarios quedan al margen del arrendamiento y se desvinculan de cuantas obligaciones puedan surgir después de dicha sucesión. Todas esas obligaciones posteriores las asumen ya los sucesores arrendaticios designados por la Ley, que diseña, pues, un régimen especial en esta materia. Ahora bien, lo que no hacen las Leyes especiales es diseñar un régimen específico para las obligaciones surgidas con anterioridad a la sucesión, es decir, para el conjunto de las obligaciones del causante, provengan o no de la relación arrendaticia. No, al menos, de manera expresa.
No hay duda que los sucesores arrendaticios han de afrontar las obligaciones arrendaticias surgidas con posterioridad a la sucesión. La sucesión especial arrendaticia les transmite la posición de parte arrendataria y, en tal sentido, se convierten en nuevos arrendatarios obligados a cuantas deudas arrendaticias surjan con posterioridad a la sucesión. En cambio, lo que ya no es tan evidente es qué va a ocurrir con respecto a aquellas otras obligaciones que se hayan generado con anterioridad a la sucesión, en vida del causante. Un caso típico puede ser el de las rentas impagadas por el arrendatario fallecido. Sin embargo, la cuestión debe de plantearse en un sentido más general. Es decir, lo que en rigor debe de plantearse es si el sucesor arrendaticio ha de asumir o no una posición deudora no sólo respecto del pasivo arrendaticio pendiente en la fecha de la sucesión, sino respecto del pasivo sucesorio en su conjunto. Se trata, en suma, de saber si el sucesor arrendaticio asume o no el pasivo sucesorio y, en caso afirmativo, en qué condiciones lo hace.Page 13
Como es sabido, en la actualidad, después de la entrada en vigor de la LAU 94, la regulación de la sucesión en los arrendamientos de vivienda se ha diversificado, existiendo tres regímenes normativos distintos 1. La nota común de estos tres regímenes es el establecimiento de un orden sucesorio en favor de determinados parientes del arrendatario. Pero la LAU 94, en su artículo 16.3 ha introducido un régimen especial de responsabilidad por obligaciones arrendaticias en el período inmediatamente subsiguiente al fallecimiento del arrendatario, régimen que constituye una novedad en la evolución de la legislación especial de arrendamientos de vivienda.
Dicho precepto establece, por una parte, una responsabilidad solidaria de «todos los que pudieran suceder al arrendatario» por las rentas devengadas en los tres meses siguientes a la muerte del arrendatario; esta prevención se articula para el caso de que no se produzca finalmente sucesión y el arrendamiento se extinga. Y, por otra parte, se vuelve a establecer una responsabilidad solidaria entre todos aquellos «que sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación», mientras se resuelve sobre cuál de ellos va a atribuirse el contrato en última instancia; el precepto indica que esta responsabilidad se extiende a «las obligaciones propias del arrendatario».
Estos especiales regímenes transitorios de responsabilidad por deudas arrendaticias parecen estar circunscritos a las que se originan con posterioridad al fallecimiento del arrendatario. Esta interpretación está explicitada para el caso de la responsabilidad en caso de extinción, donde la misma queda referida a la renta de los tres meses siguientes al indicado fallecimiento. No lo está, en cambio, en el caso de la responsabilidad solidaria provisionalmente instituida para el período en que se resuelven las posibles controversias entre potenciales sucesores en el arrendamiento. Sin embargo, no parece que dicha responsabilidad abarque también a las deudas arrendaticias que han quedado pendientes a la muerte del arrendatario. En tal sentido, los autores, de manera absolutamente uniforme, no plantean nunca esta posibilidad y el artículo 16.3 se interpreta sólo con referencia a deudas arrendaticias surgidas con posterioridad al fallecimiento del arrendatario 2. Siendo así, elPage 14 citado precepto no tiene interés en nuestro estudio, ya que tales deudas no tienen la condición de deudas hereditarias, sino que surgen directamente en cabeza de los sucesores arrendaticios 3.Page 15
La legislación especial de arrendamientos no parece establecer, pues, ninguna disposición relativa al régimen jurídico del pasivo sucesorio. Ahora bien, lo que sí establece es un orden especial de sucesión. Y ocurre que, dependiendo de la naturaleza de ese orden especial de sucesión, el criterio que haya de tomarse respecto del pasivo sucesorio puede oscilar entre dos alternativas. En concreto, estas dos alternativas se plantean dependiendo de si el orden de sucesión es o no es imperativo:
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En caso de no ser imperativo, de manera que pudiese ser libremente dispuesto por el arrendatario, parece que no existirían motivos, a priori, para alterar el régimen ordinario de transmisión de las obligaciones del causante por sucesión mortis causa. En ausencia de orden imperativo de llamamientos, no habría sustancial diferencia entre la sucesión arrendaticia y la sucesión mortis causa ordinaria. El orden de llamamientos para suceder en el arrendamiento sólo actuaría subsidiariamente respecto de la voluntad del testador y vendría a sustituir al orden de llamamientos de la sucesión intestada ordinaria del Código Civil y de los Derechos civiles autonómicos. Pero, fuera de esta especialidad, el arrendamiento, como relación jurídica global integrada por una suma de derechos y obligaciones, se transmitiría por sucesión mortis causa ordinaria, bien a los sucesores ordinarios o bien, subsidiariamente, a los llamados por la Ley especial. En cualquiera de ambos casos, quien sucediese en el arrendamiento sería una de las personas que asumiría las deudas del causante y con sujeción a las reglas generales.
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Por el contrario, si el orden de sucesión fuese imperativo, tales conclusiones ya no podrían aceptarse de manera automática. Cabría pensar entonces que esa imperatividad diseña una sucesión mortis causa de carácter excepcional que podría tener repercusiones en orden a la determinación del régimen jurídico del pasivo sucesorio. En efecto, como consecuencia de la imperatividad del orden de sucesión, cuando, al margen de la sucesión ordinaria, aconteciese la sucesión de un arrendamiento de vivienda concurrirían dos tipos de sucesores: los ordinarios, determinados según el Código Civil y los Derechos civiles autonómicos y los arrendaticios, determinados según loPage 16 dispuesto en ese orden de sucesión. A partir de entonces, habría que preguntarse qué efectos puede tener esta diversificación sucesoria respecto del sistema ordinario de transmisión mortis causa de deudas del causante.
En conclusión, para decidir cuál es la vía a seguir, hay que resolver previamente si el orden de sucesión previsto por la legislación especial es imperativo o no. Esta cuestión se constituye como un prius para determinar si el sucesor arrendaticio va a asumir o no las deudas del arrendatario fallecido.
El Derecho comparado no ofrece respuestas homogéneas en torno a la imperatividad o no del orden de sucesión de los arrendamientos especiales de vivienda. Así, mientras en algunos casos se decanta por la imperatividad de dicho orden, en otros casos ni siquiera existe un orden o se reserva un margen a la libertad testamentaria del arrendamiento.
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Derecho alemán. En el BGB la sucesión mortis causa de los arrendamientos de vivienda (Mietverhältnisse über Wohnraum) se regula en los §§ 563 y siguientes. A tenor del § 563, párrafos [1] y [2], el cónyuge viudo tiene preferencia expresa sobre cualquier otra persona para suceder en el arrendamiento. Este llamamiento excluye a cualquier otra persona y sólo en defecto suyo son llamados los hijos y la pareja de hecho que pueden suceder conjuntamente. Y si no hay pareja de hecho, pero sí hijos y otros parientes convivientes, suceden todos ellos también conjuntamente 4. Por último, en defecto de...
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