Señores de la Desregulacion, y ahora ¿Qué?.

AutorJose Luis Gonzalez-Berenguer Urrutia
CargoVocal permanente de la Comisión General de Codificación Ex-Director del C.E.U.R.B.

PRIMERO.-No sé quiénes han sido los autores de las normas que desde hace cinco años vienen convirtiendo el urbanismo español en el peor del mundo, y que han logrado dos cosas: la anarquía en la ejecución del plan y una subida de un 50 por 100 en el precio de los terrenos.

No lo sé en cuanto a los redactores. Excepto a dos, no conozco a los integrantes de las listas que han circulado (por cierto, entre ellos hay dos apellidos egregios, me asombra que estén ahí). Pero sí lo sé en cuanto a los inspiradores. Se trata de la Banca. Había que pagar al señor Botín por el gesto que en su día tuvo acompañando al entonces futuro presidente en su visita a la City londinense. Una presentación así bien vale una misa. Y después de los Bancos, son responsables los ministros Arias y Alvarez Cascos. Con esto acaban los nombres y apellidos de aquellos a quienes en el encabezamiento me dirijo: los señores de la desregulación.

Estos señores se encontraban con que estaban en lo cierto los que decían que era insoportablemente complicada la tramitación en el planeamiento urbanístico, y además era evidente que la política de minusvalorar el suelo (la confiexpropiación) para obligar a edificar en plazo había fracasado como había fracasado el intento de introducir las A. de R. y el a.t. en el s.u., hubiera o no compradores. Los bancos, buenos conocedores del tema, señalaron el fracaso y sugirieron una solución: desregular. Así se mataban dos pájaros de un tiro: la Banca contenta y los precios del suelo bajando.

SEGUNDO.-El fracaso se debe a las peculiaridades del mercado del suelo. Consisten en muchos datos, el principal de los cuales es este: no se puede obligar al dueño actual o futuro del terreno a construir en un plazo (el que sea) si sabe que no va a tener compradores. Quien rige el tempus del urbanismo no es la Administración, sino el mercado.

El olvido de este dato es la causa del claro fracaso de la Ley 90-92; que en el mercado del suelo no hay ni puede haber (tampoco lo había antes) presión de la oferta (concurrencia de ofertantes) sobre la demanda, único modo de que bajen los precios según se opina generalizadamente. Como el período de conversión del suelo en solar y después en pisos es muy largo, los riesgos muchos y la financiación cara, el posible ofertante no se mueve si no está muy seguro de que inmediatamente va a vender.

La verdad es que las normas desreguladoras también aluden al tiempo, pero lo hacen tímidamente, y sin implantar sanciones (recordemos las sanciones terribles, y por ello mismo incumplidas de la Ley 1990-1992). Ahora bien, una norma sin sanción por incumplimiento es como si no existiera. Por otra parte, no han abandonado en absoluto (a pesar de lo de la «enérgica rectificación») ese gran factor retardatario que desde hace medio siglo viene padeciendo nuestro Derecho (como único en el Derecho comparado) al empeñarse en la perecuación de beneficios y cargas (la equidistribución), así como en la autofinanciación, olvidándose de que la primera es un tema extraurbanístico y la segunda prescinde de la mejor fuente de financiación (aparte de las contribuciones especiales), que no es otra que el Presupuesto general.

Pero no sólo ha sucedido eso. Ha sucedido también que los Ayuntamientos han perdido la batuta en la ejecución del plan. Ya no hay plazos, ni plan de etapas ni declaración de prioridades.

La cuestión es que en los últimos cinco años el urbanismo ha caído en manos de los Bancos, y con ello el precio de los pisos ha subido un 50 por 100. Los Bancos han comprado a precios agrícolas muchos cientos de millones de metros cuadrados de suelo (se dice autorizadamente que entre trescientos cincuenta y cuatrocientos millones), lo retienen como un activo revalorizable siempre y realizable fácilmente y lo van vendiendo cuando está en precio, bien a promotoras externas, bien a sus propias promotoras, y lo hacen para edificar donde y cuando les conviene. Ya no hay programa.

TERCERO.-Antecedentes.

El legislador de 1996-1998-2000 afronta el tema del abaratamiento del suelo igual, en principio, a como lo hicieron sus antecesores:

  1. de la Ley de valoraciones urbanísticas de 21-7-62, promovida por Bidagor;

  2. de la Ley de actuaciones urbanísticas urgentes, Decreto-Ley 27-6-70 (las ACNUR), promovida por Mortes; c) el Decreto-Ley 27-8-72 (procedente del III Plan de Desarrollo implantador del urbanismo concertado). En todos los casos piensa el legislador en algo elemental: cuanto mayor sea la oferta más bajo será el precio del suelo, es decir, establece la ecuación: precio = 1/suelo edificable lucrativo.

    Pero es que en el urbanismo hay además otra relación, y es esta.

    Hipótesis uno: Se puede edificar donde, cuando y lo que se quiera.

    Hipótesis dos: ¿Para edificar hace falta licencia? Hipótesis tres: Hace falta un plan que fije los tres datos que se obvian en la hipótesis uno (qué, dónde y cuándo). Pasar de las hipótesis uno a la tres restringe la oferta, pero logra la disciplina. Hace falta encontrar un punto de oro que permita una flexible oferta, pero evite la indisciplina. Este punto no lo ha encontrado la Ley actual, que buscando el abaratamiento ha caído en la indisciplina (y encima han aumentado los precios). Y es que en las Leyes citadas en el párrafo precedente inmediatamente la propia Administración se lanzó a hacer realidad ella misma el aumento de oferta, a) saltándose para ello el encorsetamiento del planeamiento y creando un planeamiento añadido, y b) en los dos primeros casos urbanizando y construyendo. El resultado fue muy desigual. Ahora se ha intentado lo mismo, pero en el manejo de la palanca a) no se ha acudido a un planeamiento añadido, sino al aflojamiento de lazos en el ya existente; y en el manejo de la palanca b) se ha dejado todo en manos de la iniciativa privada. Si las dos anteriores Leyes no tuvieron el éxito esperado, ésta de ahora está teniendo un gran fracaso.

    Las sucesivas regulaciones que van apareciendo van reduciendo los requerimientos que existían en orden a lograr una mínima coherencia entre los planes sobrevenidos que ordenan suelo que estaba sólo sujeto a un plan general (coherencia entre aquéllos y éste, y entre aquéllos entre sí). Esto lo lograba el artículo 72 en combinación con el 82 de la LS de 1992 perfectamente. Y lo lograba del modo siguiente:

  3. Encomendando al PO en suelo urbanizable programado la división sectorial, a cuyo efecto dicho PO debería contener: 1) los sistemas de la estructura general con la precisión suficiente para permitir la aparición del p.p.; 2) la división en zonas, marcando intensidades y usos globales; y 3) trazando las redes fundamentales de los...

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