Desistimiento y vencimiento del arrendamiento de vivienda en caso de matrimonio (art. 12 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)

Autor:María Teresa Martín Meléndez
Cargo:Profesora Ayudante de Facultad.Universidad de Valladolid
Páginas:1037-1076
RESUMEN

I. Aspectos generales: Introducción.-II. Facultad de subrogación en caso de desistimiento y no renovación del contrato de arrendamiento (art. 12.1 Y 2 LAU): A) Significado. B) Requisitos. C) Momento de la subrogación en el arrendamiento o, en su caso, de su extinción. D) Pago de las rentas. E) No contestación pero permanencia en la vivienda. F) El antiguo arrendatario, ¿sigue siéndolo? G) ¿Es... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 1037

I Aspectos generales: introducción

El precepto cuyo estudio va a ocuparnos a continuación es reflejo y consecuencia de una de las preocupaciones que, en los últimos años 1 y Page 1038 siguiendo los designios de los artículos 39.1, y 47 de la Constitución de 1978, ha inquietado al legislador español, si bien dentro de un movimiento más general que ha afectado a gran parte de las legislaciones europeas 2: la protección de la vivienda familiar. Concretamente, es esta idea la que fundamentó ya las normas contenidas en los artículos 1.320, 1.321, 96 ó 103 del Código Civil, fruto de las recientes reformas del Derecho de Familia 3, cuya regulación se ve ahora completada por lo dispuesto en los artículos 12 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

Coherentemente con ello, el precepto a analizar está emplazado en el título II de la LAU, que lleva por rúbrica «De los arrendamientos de vivienda», y, dentro de él, en el capítulo II, que trata «De la duración del contrato».

Su contenido podemos sistematizarlo siguiendo dos criterios diferentes:

    - Teniendo en cuenta quiénes son los sujetos favorecidos por él, sus tres primeros apartados se proponen defender de ciertos actos llevados a cabo por el arrendatario a su esposo; mientras que el último, remitiéndose a los anteriores, lleva a cabo lo propio, pero respecto de la persona con la que el inquilino mantuviera una relación de afectividad similar a la de cónyuge. Se origina así una equiparación a estos efectos entre el matrimonio y las uniones de hecho, equiparación a la que ya se había llegado, dentro del marco del Derecho Privado, en algún otro texto legal 4, siendo lo realmente novedoso Page 1039 en el precepto que analizamos, entre otros de los que componen la nueva LAU 5, la extensión de su aplicación a las parejas del mismo sexo 6.

    - Desde el punto de vista de la naturaleza de los actos ante los que es posible reaccionar con las medidas establecidas en esta norma, sus dos primeros números configuran, en favor del esposo arrendatario, una forma de defensa alternativa a la que le brinda el artículo 1.322, en relación con el 1.320 del Código Civil 7, puesto que se refiere a supuestos previstos tanto por éstos como por aquéllos: el desistimiento y la no renovación del contrato; el tercero le ofrece protección allí donde no llegan a dársela los artículos del Código Civil últimamente expresados por aludir a conductas del inquilino que no pueden ser comprendidas por ellos y ante las que, hasta ahora, el esposo del arrendatario se veía desprotegido: nos referimos al abandono.

A pesar de tener distinta naturaleza, todos estos actos (no renovación, desistimiento y abandono) tienen algo en común: influyen en la duración del contrato de arrendamiento, pudiendo provocar, los primeros, su extinción por voluntad del titular, y el último (el abandono), la posibilidad del arrendador de resolver el contrato por la vía del artículo 27.2.f) LAU, con lo que el cónyuge o compañero, y los hijos en su caso, podrían verse en la calle si no fuera porque el legislador se ha preocupado de establecer mecanismos que impiden llegar a ello. .

A los cuatro apartados que constituyen el artículo antecede un encabezado («Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario») que, como claramente se desprende de la simple lectura del precepto, no responde exactamente al contenido del mismo. Por una parte, porque no se regula en él propiamente el desistimiento o el vencimiento del contrato 8, sino las consecuencias que de ellos se derivan cuando son llevados a cabo por la sola voluntad del esposo que ostenta la calidad de arrendatario en favor del que no es tal; por otra, porque, inex-Page 1040plicablemente -sobre todo si tenemos en cuenta la importante novedad que la atención al mismo supone-, no hace la más mínima alusión al supuesto de abandono a pesar de dedicarse a él, como hemos visto, un apartado en exclusiva.

Adelantando lo que más detalladamente diremos con posterioridad, baste apuntar en estas consideraciones generales que la protección a la vivienda familiar se lleva a cabo en todos los supuestos mediante la concesión al esposo o compañero no titular del arrendamiento de la facultad de subrogarse en la relación arrendaticia, de modo que si la ejercita debidamente el contrato del que pasará a ser arrendatario será exactamente el mismo que aquel en el que anteriormente figuraba como tal el que desistió, no renovó o llevó a cabo el abandono, lo que implica que el arrendamiento durará sólo el tiempo que reste para completar el plazo inicialmente pactado y en las mismas condiciones en que se acordó. A pesar de ello, estimamos que no puede tratarse de ver en este precepto un sucedáneo -aunque con un ámbito subjetivo más reducido, en cuanto sólo el cónyuge o el compañero pueden subrogarse- de la cesión del artículo 24 de la anterior LAU, puesto que existe una diferencia esencial entre dicha cesión -que, como el supuesto que estudiamos, no requería el consentimiento del arrendador- y la figura que se regula en el artículo 12 de la LAU actual, y es que la subrogación que en virtud de este último se produce no requiere consentimiento del titular 9 del arrendamiento dirigido en este sentido 10.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que aunque hablamos de protección de la vivienda familiar, al único que se le reconoce el derecho a través del cual tal protección se logra es al cónyuge o al compañero, no a los hijos.

Page 1041Por otra parte, este precepto no se aplica en todo supuesto de arrendamiento familiar (caso de los arts. 1.320 y 1.322 CC), sino sólo cuando media una situación de crisis matrimonial, si es que el arrendatario estaba casado, o de ruptura de la pareja de hecho, si esta fuera la hipótesis previa. Destaca así en la nueva LAU que a pesar de su reducido número de artículos dedique dos a la protección del arrendamiento de vivienda familiar en casos de crisis matrimonial (arts. 12 y 15 LAU), lo que demuestra la gran importancia social del problema y la necesidad de resolverlo.

Concretando más, el artículo 12 LAU se aplicará, en caso de matrimonio, cuando la crisis no haya trascendido jurisdiccionalmente o cuando habiendo trascendido el Juez aún no se haya pronunciado sobre la adjudicación del uso de la vivienda (en el auto de medidas provisionalísimas, auto de medidas provisionales o sentencia), lo cual conllevará la aplicación del artículo 15 LAU.

Por último, es necesario que el arrendamiento haya sido concluido por uno solo de los esposos o de los convivientes more uxorio, no por los dos, tal y como se deduce de las expresiones utilizadas por el precepto: el arrendatario, cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, cónyuge del arrendatario, persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario... 11. Pero deberá tenerse en cuenta que respecto al carácter común o privativo del arrendamiento cuando media matrimonio, habrá que estar a las normas del régimen económico-matrimonial correspondiente.

II Facultad de subrogación en caso de desistimiento y no renovación del contrato de arrendamiento (art. 12.1 y 2 LAU)
A) Significado

Toda reflexión que sobre los apartados 1 y 2 del artículo 12 de la nueva LAU pueda realizarse 12 ha de tomar como punto de partida el artículo 1.320 del Código Civil.

Page 1042Dicho precepto 13, nacido de la reforma de la Ley 11/1981, de 13 de mayo, goza de una importancia especial en la materia que aquí se va a tratar, puesto que tiene como finalidad evitar que la arbitrariedad o mala fe de uno de los cónyuges pueda llevar a que el otro se vea privado de la vivienda en que el matrimonio venía alejándose 14, y ello independientemente de la naturaleza del derecho en virtud del cual la familia ocupaba ésta (propiedad, arrendamiento, usufructo...) y de quién ostente la titularidad de la misma (en otras palabras, ya sean cotitulares ambos cónyuges o uno solo de ellos el titular). Con el objeto de lograr tal fin, el artículo 1.320 del Código Civil exige para disponer de la vivienda habitual y de los muebles de uso ordinario de la familia el consentimiento de ambos esposos (consentimiento y asentimiento si sólo uno es el titular) o, en su caso, autorización judicial 15.

Consecuentemente con lo hasta ahora apuntado, cuando el derecho a través del cual la familia basada en el matrimonio goza de la vivienda es el de arrendamiento, el artículo 1.320 del Código Civil implica la indisponibilidad del mismo sin que conste el doble consentimiento a que acabamos de referirnos o la autorización del Juez, aunque sólo uno de los cónyuges sea su titular 16, supuesto que es el que aquí nos interesa.

Page 1043Pues bien, entre los actos que por privar a la familia del goce de la vivienda que habitualmente ocupa tal titular no puede realizar por sí sólo, están el desistimiento y la negativa a su renovación 17. Esto es así porque tanto el uno como la otra suponen la extinción de...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA