Desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario y cláusula rebus sic stantibus

Autor:Beatriz Sáenz de Jubera Higuero
Cargo:Profesora Adjunta de Derecho Civil. Doctora en Derecho. Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
Páginas:533-548
RESUMEN

En este trabajo se analiza la regulación prevista acerca de las posibilidades de desistimiento unilateral por el arrendatario, así como la doctrina del Tribunal Supremo al respecto, atendiendo especialmente a la situación del arrendatario de local de negocio y a una posible aplicación analógica del artículo 11 LAU. Asimismo, se atiende a la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic... (ver resumen completo)

 
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I Planteamiento

Durante la crisis económica y financiera de los últimos años no nos son desconocidas las numerosas ejecuciones hipotecarias que se han desarrollado así como los problemas surgidos por los llamados «desahucios» hipotecarios y el drama social que traían consigo en muchas ocasiones; esto como consecuencia no solo del elevado remanente de deuda que quedaba tras la ejecución al no haberse obtenido suficiente importe de la subasta o venta forzosa del bien hipotecado para cubrir la totalidad del crédito del ejecutante, sino también, y principalmente, por el hecho de que los bienes ejecutados en gran parte de los casos resultaban ser las viviendas habituales de los ejecutados (aunque igualmente preocupante y dramático resultaba si el bien hipotecado era el local en el que desarrollaba el deudor ejecutado el negocio que sustentaba la economía familiar).

Para paliar esta situación se dictaron diversas normas tendentes a la protección del deudor hipotecario (así, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, y el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, ambos con medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios, el Código de Buenas Prácticas Bancarias, acogido en el primero de estos Reales Decretos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social). Y paralelamente también surgió una política de fomento del alquiler o arrendamiento como alternativa al acceso a la vivienda distinta a la propiedad.

Es precisamente en el marco de este interés por fomentar el arrendamiento que se dictó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reformó la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU). Entre las modificaciones de esta norma está la que recayó sobre el artículo 11 LAU, en relación con la posibilidad del arrendatario de desistir unilateralmente del arrendamiento de vivienda una vez pasados seis meses desde la formalización del arrendamiento, sin necesidad de que concurra una especial causa que lo justifique (ad nutum), y siempre que preavise al arrendador con una antelación mínima de treinta días al fin del contrato; a este respecto se prevé también el pago de una indemnización al arrendador por el tiempo de contrato que reste cumplir si así se pactó en el contrato para ese caso.

Sin embargo, no hay una norma similar en el ámbito de la LAU con respecto al arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda, o como comúnmente se viene a denominar, el arrendamiento de local de negocio. En estos casos en la LAU no se reconoce expresamente la facultad del arrendatario de desistir unilateralmente del contrato bajo ninguna condición, salvo lógicamente que exista algún incumplimiento por parte del arrendador, lo que justificaría que el arrendatario pudiera instar la resolución del contrato por ese incumplimiento (cfr. art. 1.124 del Código Civil), pero entonces ya no se trataría de un desistimiento ad nutum

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Desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario y cláusula rebus sic stantibus

como el que analizamos en este trabajo. Esta postura sin duda entronca también con el principio de que no puede quedar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes (art. 1256 del Código Civil). Y sobre esta cuestión se ha pronunciado ya el Tribunal Supremo recientemente en su sentencia de 3 de octubre de 2017, en la que, además de reiterar la doctrina de la Sala recogida en sus sentencias de 18 de marzo de 2016 y de 16 de mayo de 2017, rechaza la aplicación analógica de lo previsto en el artículo 11 LAU al supuesto de los arrendamientos de local de negocio.

En este trabajo analizaremos las previsiones legales en relación al desistimiento del contrato de arrendamiento por el arrendatario en los arrendamientos de vivienda y en los locales de negocio, y la doctrina del Tribunal Supremo enmarcada en esas resoluciones citadas.

II Desistimiento del arrendatario como causa de extinción del contrato de arrendamiento
1. Iter normativo en la previsión de esta facultad del arrendatario

Ya en el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 56 se venía a prever la posibilidad de que el arrendatario diera por finalizado el contrato de arrendamiento suscrito de modo anticipado en cualquier momento y sin necesidad de justificarlo en una causa concreta, siempre que preavisase al arrendador con al menos treinta días de antelación a la fecha prevista de finalización y abonando al arrendador una indemnización que se cuantificaba en un importe equivalente a la renta que hubiera correspondido abonar por el plazo que conforme al contrato quedaba pendiente de cumplirse. Realmente como tal no se habla de desistimiento ad nutum del arrendatario, sino de la posibilidad de que desaloje el inmueble anticipadamente; aunque en definitiva, viene a tener los mismos efectos, y lo que realmente se regulaban y determinaban eran las condiciones para que ese desalojo anticipado y finalización del contrato tuviera lugar.

En este caso no se hacía distinción ninguna entre los arrendamientos para uso de vivienda y los arrendamientos de local de negocio: en ambos casos era viable el ejercicio de esa facultad de desistimiento por el arrendatario en las condiciones indicadas.

Ahora bien, se llegó a matizar esta previsión en la práctica, y concretamente en relación a la indemnización a abonar por el arrendatario al arrendador, por cuanto se entendía que pudiera concurrir un enriquecimiento injusto por el arrendador si recibía esa indemnización por el total de la renta por los años pendientes del contrato, y además obtenía las rentas derivadas de un nuevo contrato suscrito con un nuevo arrendatario por ese tiempo ya indemnizado. El arrendatario desistido ya había puesto a disposición del arrendador el inmueble y también abonado la indemnización; pero el arrendador como propietario del inmueble y con plena disposición del mismo, lógicamente no tenía ningún impedimento para volverlo a arrendar. Sin embargo, sí que se consideró injusto por los tribunales la percepción simultánea de importes por un mismo periodo de tiempo derivados de un doble arrendamiento del mismo inmueble, en la medida que al volverse a arrendar carecía de justificación entonces la indemnización abonada por el primer arrendatario al desistir del contrato pues ningún daño se causa al arrendador con la extinción anticipada del mismo, generándose por el

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contrario un enriquecimiento injusto por ello; de ahí que en muchas ocasiones se llegó a reducir esa indemnización debida por el arrendatario por su desistimiento al importe de las rentas que conforme al contrato del que se desistía debían haberse abonado pero limitándolas hasta el momento en que comenzó a tener efectos el nuevo arrendamiento con un tercero, o en general, moderar la indemnización atendiendo a las circunstancias del caso (así, cfr. SSTS de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, 15 de julio de 2002, 20 de mayo de 2004, 3 de febrero de 2006, 5 de julio de 2006, 12 de junio de 2008 y 18 de marzo de 2010, entre otras).

Este régimen cambia1con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) que acogió un criterio de diferenciación más amplia entre los arrendamientos urbanos para uso de vivienda y los arrendamientos para uso distinto de vivienda en general y, particularmente, en esta cuestión relativa al desistimiento del arrendatario.

En primer lugar, cabe destacar cómo el régimen aplicable con esta LAU de 1994 tiene un carácter más imperativo en el caso de los arrendamientos para uso de vivienda que en los arrendamientos de local de negocio. Conforme señala el artículo 4 LAU (antes de la nueva redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda) estos arrendamientos de vivienda se regían por las normas de la LAU en su título II, en su defecto por la voluntad de las partes a través de sus pactos y supletoriamente por lo previsto en el Código Civil en esta materia; en el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en cambio, era la voluntad de las partes la primera fuente rectora, y en su defecto lo previsto en el título III de la LAU y supletoriamente el Código Civil. Esta diferenciación en las fuentes del régimen de cada modalidad arrendaticia se atempera en cierto modo tras la reforma de este artículo 4 por la citada Ley 4/2013 en relación a los contratos sobre viviendas, pues se recoge como primera fuente los pactos de las partes, aunque eso sí, dentro del marco dispuesto en el título II de la LAU, y ya supletoriamente el Código Civil; manteniéndose igual la previsión del artículo 4 en relación con los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Por lo que se refiere a las previsiones en relación al desistimiento ad nutum del arrendatario, tras la LAU de 1994 las diferencias entre los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos de local de negocio fueron más profundas: mientras que para los arrendamientos de vivienda hay una previsión expresa reconociendo esa facultad del arrendatario, no hay una disposición similar para los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Inicialmente, antes de la reforma acometida por la Ley 4/2013, el artículo 11 LAU admitía el desistimiento del...

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