El desistimiento unilateral del arrendatario y sus consecuencias a la luz de la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo

Autor:Andrea Sandi Badiola y Belén Simbor Ortega
Páginas:134-139
RESUMEN

La moderación judicial de la cláusula penal acordada entre las partes en caso de desistimiento unilateral del arrendatario de local con anterioridad al vencimiento del periodo de duración obligatoria previsto en el contrato de arrendamiento ha sido ampliamente debatida por los tribunales y la doctrina. El presente trabajo pretende clarificar, a raíz de la última jurisprudencia del Tribunal... (ver resumen completo)

 
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Actualidad Jurídica Uría Menéndez / ISSN: 1578-956X / 48-2018 / 134-139
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EL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL ARRENDATARIO Y SUS CONSECUENCIAS A LA LUZ
DE LA RECIENTE JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO
INTRODUCCIÓN
Las consecuencias legales derivadas del desisti-
miento unilateral del arrendatario antes del venci-
miento del plazo obligatorio acordado por las par-
tes son claras para el arrendamiento de vivienda.
De conformidad con el artículo 11 de la vigente Ley
de Arrendamientos Urbanos («LAU»), el arrendata-
rio puede rescindir el contrato una vez transcurri-
dos seis meses desde su inicio, mediando un prea-
viso de treinta días y abonando una indemnización
(en caso de haberse pactado esta por las partes) que
no puede exceder del importe correspondiente a
una mensualidad de renta por cada año del contra-
to que reste por cumplir.
Sin embargo, cuando nos encontramos ante un
arrendamiento para uso distinto de vivienda, la
LAU deja completa libertad a las partes para que,
en ejercicio de su autonomía de la voluntad, de
acuerdo con los artículos 1255 del Código Civil y
4.3 de la propia LAU, decidan qué consecuencias
debe conllevar un evento de desistimiento unilate-
ral. Llegado el momento, si las partes no pactaron
una regulación específica, ¿se puede exigir el cum-
plimiento del contrato de arrendamiento conforme
a lo pactado?, ¿cómo se pronuncian los tribunales
si se reclama por incumplimiento? Y, si las partes
pactaron las consecuencias del desistimiento y pos-
teriormente no se avienen a cumplir lo acordado en
El desistimiento unilateral del arrendatario y sus
consecuencias a la luz de la reciente jurisprudencia
del Tribunal Supremo
La moderación judicial de la cláusula penal acordada entre las partes
en caso de desistimiento unilateral del arrendatario de local con ante-
rioridad al vencimiento del periodo de duración obligatoria previsto
en el contrato de arrendamiento ha sido ampliamente debatida por
los tribunales y la doctrina. El presente trabajo pretende clarificar, a
raíz de la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en la materia,
los distintos escenarios en los que se puede encontrar el arrendador si
se da un supuesto de desistimiento unilateral, en función de si se pac-
tó cláusula penal o no y si, en caso de no pactarse, se opta por la
resolución del contrato o por exigir su cumplimiento.
The unilateral withdrawal by the tenant and the
related implications in the light of the recent case
law of the Supreme Court
The judicial moderation of the penal clause agreed between the par-
ties to the lease agreements in case of unilateral withdrawal of the
tenant prior to the expiration of the mandatory period has been
widely debated by the Courts and the doctrine. The present work tries
to clarify, in light of the last related case-law of the Supreme Court,
the different scenarios for the landlord in case of a unilateral with-
drawal depending on whether a penal clause was agreed or not and,
if it was not agreed, on whether the reaction of the landlord is to ter-
minate the agreement or to request specific performance.
pAlABrAs ClAve
Arrendamiento, Desistimiento, Cláusula penal, Daños, Cum-
plimiento
Key Words
Lease, Unilateral withdrawal, Penalty clause, Damages, Fulfill
-
ment
Fecha de recepción: ¿?
Fecha de aceptación: ¿?
sus propios términos, ¿se limitan los tribunales a
hacer cumplir lo pactado o entran a modular las
consecuencias fijadas contractualmente? En defini-
tiva: ¿conviene incluir una regulación que recoja las
consecuencias derivadas del desistimiento unilate-
ral?
(RJ\2016\853), y más recientemente las SSTS, Sala
1.ª, de 16 de mayo de 2017 (RJ\2017\2308), de 3
de octubre de 2017 (RJ\2017/539), de 14 de febre-
ro de 2018 (RJ\2018\74) y de 3 de abril de 2018
(RJ\2018\79) han arrojado algo más de luz sobre
los interrogantes anteriores y, así, distinguen entre:
(i) Los supuestos en los que existe en el contra-
to una cláusula que otorga al arrendatario la
facultad de resolver unilateralmente, previo
abono al arrendador de una cantidad de dinero.
En estos casos, el principal objeto de análisis
será el tratamiento legal que se da a dicha can-
tidad y si existe o no facultad de moderación
por el juez si su pago se reclama judicialmente.
(ii) Los casos en los que, no reconociéndose
contractualmente al arrendatario la facultad de
resolver, este desiste antes de que se cumpla el
periodo de obligado cumplimiento. Ante esta
situación, las consecuencias varían en función
de si el arrendador, conforme al artículo 1124
del Código Civil, acepta la resolución y reclama

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