El desencuentro entre la jurisdicción contencioso-administrativa y la Dirección General en torno a la subrogación legal urbanística y a la afección al pago de los gastos de urbanización

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:3445-3462
RESUMEN

En este comentario se analiza la brecha existente entre la doctrina seguida por las Salas de lo Contencioso-Administrativo y por la Dirección General de los Registros y del Notariado en orden a determinar el régimen jurídico de la subrogación legal del adquirente de fincas en los deberes y obligaciones urbanísticos del transmitente y de la afección real de fincas sometidas a un proceso de... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 770, págs. 3445 a 3462 3445
3. URBANISMO
El desencuentro entre la jurisdicción
contencioso-administrativa y la Dirección
General en torno a la subrogación legal
urbanística y a la afección al pago de los gastos
de urbanización
Disagreement between the contentious-
administrative jurisdiction and the General
Directorate regarding the legal urban subrogation
and the registry liability for payment of the costs
of urbanization
por
EUGENIO-PACELLI LANZAS MARTÍN
Abogado
RESUMEN: En este comentario se analiza la brecha existente entre la doctrina
seguida por las Salas de lo Contencioso-Administrativo y por la Dirección General
de los Registros y del Notariado en orden a determinar el régimen jurídico de la
subrogación legal del adquirente de fincas en los deberes y obligaciones urbanís-
ticos del transmitente y de la afección real de fincas sometidas a un proceso de
reparcelación al pago de los gastos de urbanización y, en particular, el régimen
de su oponibilidad a terceros.
ABSTRACT: This commentary analyzes the gap between the doctrine followed
by the Administrative Litigation Chambers and the General Directorate of Registries
and Notaries in order to settle the regime of the legal subrogation of the acquirer of
real state in the urban duties and obligations of the transferor and the real liability
of properties subject to a plot-redivision process for the payment of urbanization
expenses and, in particular, the regime of their effectiveness against third parties.
PALABRAS CLAVE: Afección. Reparcelación. Inscripción. Subrogación legal.
Gastos de urbanización.
KEY WORDS: Registry liability. Plot-redivision. Legal subrogation. Costs of
urbanization.
Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
3446 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 770, págs. 3445 a 3462
Resolución de 26 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado.
SUMARIO: I. RESUMEN DE LOS HECHOS.—II. EXTRACTO DE LOS FUN-
DAMENTOS DE DERECHO.—III. COMENTARIOS: 1. LOS TÉRMINOS DE LA CON-
TROVERSIA: A) El régimen sustantivo de la subrogación legal. B) La regulación de la
afección registral. C) La pugna entre el régimen sustantivo y el registral. 2. EXPOSICIÓN
COMPARATIVA DE LA ARGUMENTACIÓN EMPLEADA POR LA JURISPRUDENCIA Y POR LA DIRECCIÓN
GENERAL: A) Sobre el principio de subrogación legal. B) Sobre la afección registral y
sus efectos frente a terceros. 3. NUESTRA OPINIÓN SOBRE LA CONTROVERSIA: A) Conside-
raciones iniciales. B) La tesis jurisprudencial ignora los principios hipotecarios. C)
La tesis jurisprudencial hace caso omiso de la regulación de la afección registral y
su cancelación. D) Otros inconvenientes de la tesis jurisprudencial. E) La exigencia
de la inscripción registral de las obligaciones contraídas con la Administración y
las diferentes fases de desenvolvimiento del deber legal.
I. RESUMEN DE LOS HECHOS
Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia suscrita por el re-
presentante de una agrupación de interés urbanístico solicitando la prórroga de
la afección real de las parcelas de resultado de un proyecto de reparcelación por
entender que ello es posible por aplicación analógica del artículo 86 de la Ley Hipo-
tecaria, siempre y cuando la solicitud se produzca antes de la caducidad. También
se afirma en la instancia que en el momento de su presentación no hay cuenta de
liquidación definitiva ni es posible formularla porque las obras de urbanización
todavía no han concluido, estando pendientes de giro las correspondientes cuotas.
La registradora deniega la prórroga de la afección real practicada sobre las
fincas de resultado de una reparcelación con base en la argumentación que segui-
damente se transcribe y de la que lo que interesa a los efectos de este comentario
son los efectos que respecto de terceros se atribuye a la afección registral y a su
caducidad: «Resultando que el artículo 20.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, establece clara y taxativamente que esta afección caducará a los siete años
de su fecha, sin que en ningún caso pueda exceder de siete años desde la fecha
originaria de la afección, por lo que claramente se observa que en la fecha en
que se procede a esta calificación, tal plazo ya ha transcurrido, habiendo pues
caducado registralmente esta afección urbanística. Resultando que el legislador
no ha previsto la prórroga del asiento de inscripción que de conformidad con el
artículo 19 del Real Decreto citado 1093/1997, de 4 de julio, refleja tal afección al
pago de los costes de urbanización, y que no cabe la aplicación analógica de la
prórroga prevista para los asientos de anotación preventiva del artículo 86 de la
Ley Hipotecaria, puesto que no existe identidad de razón entre los supuestos de
afección real al pago de costes de urbanización y su reflejo registral, y afección
real de una finca mediante traba o embargo a un procedimiento determinado.
Resultando que sobre las fincas de resultado constan inscritos derechos, con
posterioridad a la inscripción de la afección registral al cumplimiento de la obli-
gación de urbanizar. Resultando, además, que de la instancia parece deducirse
que no solo se pretendería “prorrogar” la afección real al pago de los costes de
urbanización inicialmente aprobados, sino que al parecer existen nuevas obras de
urbanización, a las que el interesado alude como “obras de urbanización exterior
del anillo eléctrico”, por lo que la que suscribe entiende que tal vez lo que se

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