Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario
| Autor | Fernando P. Méndez González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad y Mercantil |
| Páginas | 572-616 |
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Los sistemas registrales desempeñan funciones esenciales en una economía de mercado, no solamente en relación con el desarrollo de los mercados crediticios -singularmente hipotecarios-, sino, también, en relación con el funcionamiento eficiente del sistema económico en su conjunto.
La presente exposición tiene por objeto, sin embargo, explicar únicamente el primer aspecto, esto es, la relación existente entre los sistemas registrales y los mercados hipotecarios, más concretamente entre los grados de eficiencia y de eficacia de un sistema registral y el desarrollo de tales mercados.1
Aún así, para comprender tal relación en toda su profundidad, es preciso hacer una referencia, por breve que sea, a la función económica general de un sistema registral. Ello nos posibilitará, además, entender mejor los sistemas registrales, lo que, a su vez, nos permitirá evaluar tanto el grado de eficiencia como de eficacia de los mismos.
Para ello, recurriremos al método denominado ingeniería inversa 2. Como explica, S. PINKER, mientras en la ingeniería proyectual se diseña una máquina para hacer algo, para cumplir una función, la ingeniería inversa trata de averiguar la función para la que una máquina fue diseñada y, de ese modo, entender el diseño tanto de la máquina en su conjunto como el de cada uno de sus componentes. Pero la ingeniería inversa, según nos explica PINKER, sólo es posible cuando disponemos de una pista acerca de la función para la que fue concebido el aparato en cuestión.
Quizá sea así cuando hablamos de tecnología física, al menos en muchos casos. Pero, tratándose de instituciones -de tecnología institucional- cabe recurrir a la ingeniería inversa, aun cuando no dispongamos de las pistas a Page 573 las que se refiere PINKER, mediante el recurso de imaginar qué problemas tendría una sociedad sin esa institución concreta, deduciendo de ello la razón o razones de su creación, es decir, su función o finalidad. Aún así, obviamente, el recurso al método de la ingeniería inversa se verá facilitado si disponemos de pistas al respecto.
Porque esta idea -básica en una concepción evolutiva- es aplicable no sólo a los organismos en un sentido biológico, sino también a las herramientas o aparatos creados o fabricados por el hombre, y también, cual es el caso del registro, a las instituciones conformadas a lo largo de la historia para cubrir ciertas necesidades ineludibles para la supervivencia y el progreso de la especie humana.
Si identificamos adecuadamente esas necesidades, podremos entender mejor la función, y si entendemos la función adecuadamente, podremos entender el diseño institucional creado para desempeñarla, y entonces, y sólo entonces, estaremos en las condiciones adecuadas para evaluar su grado de eficiencia y de eficacia y de hacer, en su caso, propuestas de mejora. En definitiva, la ingeniería inversa es la que nos permite hacer una buena ingeniería proyectual, también en el ámbito institucional 3.
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Decíamos que la ingeniería inversa aplicada al ámbito institucional, aun cuando no requiera una pista de la función para la que fue diseñada la institución en cuestión, ve facilitado su uso si disponemos de pistas al respecto.
Pues bien, en el caso de los registros tenemos algo más que una pista. Tenemos declaraciones explícitas por parte de los legisladores: se trataba de fomentar el crédito territorial, esto es, de convertir a los bienes inmuebles en activos económicos, capaces de servir de garantía al crédito, la gran palanca de toda economía moderna que, como se ha dicho, no es sino una economía de créditos 4. Para que los inmuebles puedan cumplir esta función es necesario que se den dos condiciones: 1) que la propiedad sobre los mismos sea una propiedad segura, y 2) que sea fácilmente transmisible 5.
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En efecto, cuando quien adquiere una propiedad inmobiliaria adquiere una «caja de sorpresas» -no puede estar seguro de si ha adquirido del verdadero dueño, o si hay cargas que no ha podido conocer porque el transmitente no se las ha revelado o porque tampoco las conocía-, porque no puede conocer el verdadero «estado civil» de la propiedad que adquiere o porque sólo puede hacerlo a un precio extremadamente elevado, la consecuencia son que hay pocas transacciones, que los mercados no se desarrollan y que la propiedad así adquirida no sirve de garantía para acceder al mercado de capitales.
Desde Adam SMITH sabemos que la especialización -la división del trabajo- es la base del bienestar público. A mayor especialización, mayor crecimiento y mayor bienestar. La especialización implica interdependencia y ésta necesita de intercambios voluntarios en beneficio recíproco.
Pero intercambiar -contratar- no es fácil. El motivo estriba en que, al tener cada una de las partes sus propios intereses, pueden emplear el intercambio como instrumento para apropiarse de los frutos del esfuerzo ajeno.
Esta lucha expropiatoria derrocha recursos de forma directa e indirecta 6. Directamente, porque requiere dedicar medios valiosos tanto para efectuar el fraude o engaño como para evitarlo. Indirectamente, porque al darse cuenta del riesgo que corren, muchos contratantes potenciales se niegan a contratar, reduciendo así el grado de especialización.
Debido a esta posibilidad de conducta oportunista, para que sea viable la especialización, es necesario organizar los intercambios de tal modo que se Page 576 armonicen los intereses potencialmente conflictivos de las partes. Como ha observado R. WRIGHT, para que los individuos y grupos -que persiguen el interés propio- quieran obtener beneficios comunes, es decir, quieran cooperar, intercambiar, es preciso resolver dos problemas previos: la incomunicación y la desconfianza 7, o, si se prefiere, la desconfianza generada por el desconocimiento, la desinformación, la incomunicación, junto con la seguridad de que cada parte contractual se comportará conforme al modelo conductual que maximiza el autointerés 8.
Pues bien, la humanidad, a lo largo de la historia, ha ido generando todo tipo de tecnologías dirigidas a superar estos obstáculos y, de este modo, facilitar los intercambios.
Así, como han puesto de manifiesto A. JOHNSON y T. EARLE, en la época de los liderazgos supra aldeanos, en sociedades que desconocían la escritura, existía una figura -«el hombre importante»-, dotado de una memoria prodigiosa para las relaciones de parentesco y para las transacciones del pasado 9.
La invención de la escritura fue decisiva para contribuir a vencer estos obstáculos, ya que impedía a ambas partes desconocer o negar lo pactado. Si la falta de información, y, por tanto, las dificultades para obtenerla, son uno de los obstáculos básicos para la cooperación, es obvio que las nuevas tecnologías de la información -cual es el caso de la escritura- facilitan la cooperación y por lo tanto los intercambios. La escritura, además, no sólo sirve para transmitir información, sino para generar confianza
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En efecto, en la Antigua Mesopotamia, el prestamista no temía que el prestatario le negase la recuperación del préstamo, ni el prestatario temía que el prestamista hinchase la deuda, porque había un registro -en el sentido de archivo de contratos- que lo atestiguaba.
Pero, como observa R. WRIGHT, la escritura no fue ni mucho menos lo único que contribuyó a solucionar el problema de la confianza en los antiguos estados de Asia, Oriente Próximo y Mesoamérica.
Otro medio fue la sistematización de la justicia: la seguridad de que los tramposos serían castigados. Pero también para ello la escritura era de un valor inestimable, ya que los códigos tienen más precisión y autoridad cuando se graban en algo. Así, el Código de la ciudad mesopotámica de Eshnuna -escrito un siglo antes que el celebérrimo Código de Hammurabino deja dudas sobre lo que ocurría si pagábamos un siclo a un hombre para que nos segara el campo y el hombre no se presentaba: tendría que darnos diez siclos.
También en Mesopotamia, los funcionarios tenían unos sellos cilíndricos con adornos que, cuando se estampaban en una tablilla de arcilla, dejaban impresa una firma prestigiosa, de valor oficial, que reforzaba la confianza, cuando se trataba de préstamos u otras transacciones 11.
La clave está en que las tecnologías de la información, al abaratar el coste del transporte de datos y su conservación, vencen la desinformación y, junto con la actuación compulsiva del Estado, fundamentan la confianza, por lo que facilitan la coordinación de los intereses comunes, y, por tanto, la realización de los intercambios, base del crecimiento y del bienestar.
Obsérvese que las tecnologías de la información, al facilitar la obtención y difusión de la información requerida, lo que hacen en realidad es disminuir las asimetrías informativas entre los individuos.
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