El desahucio en el juicio verbal y en el procedimiento arbitral. Estudio comparativo

Autor:César Morales Romero-Requejo
Cargo del Autor:Socio de Dutilh Abogados. CIarb, Chartered Institute of Arbitrators (member). Arbitro de la Sociedad Española de Arbitraje (SEA)
Páginas:105-145
 
ÍNDICE
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El presente capítulo tiene por objeto hacer una comparativa sucinta sobre el procedimiento de desahucio seguido ante los tribunales civiles, frente al proceso de desahucio reglado por el Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid (en adelante, el "Consejo Arbitral").

En todo caso se deben entender ambos procesos como vehículos válidos para hacer valer los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato de arrendamiento, siempre y cuando se cumplan los requisitos de aplicación de uno u otro sistema de resolución de confiictos.

Antes de entrar a analizar la comparativa es preciso, a nuestro entender, hacer una breve introducción sobre el contrato de arrendamiento, su clasificación, los tipos de procesos de desahucio que existen en la actualidad, así como otros procesos judiciales que tienen por objeto la recuperación de la posesión por parte del legítimo propietario.

1. El contrato de arrendamiento definición y tipos

Según el artículo 1542 del Código Civil (CC), el contrato de arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios.

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El contrato de arrendamiento de obra o de servicios es definido por el artículo 1544 del CC al regular que "en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto".

El arrendamiento de cosas viene definido por el artículo 1543 del CC en el sentido de que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto .

Dentro del arrendamiento de cosas, tenemos, a su vez, la siguiente distinción:

a) Arrendamientos Rústicos

Su regulación viene definida por el CC, así como la vigente Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante, "LAR").

La LAR establece que mediante estos contratos se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

El ámbito de regulación jurídica de estos contratos es, en primer lugar por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a los preceptos regulados en la LAR, aplicando de mane-ra supletoria el CC y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

b) Arrendamientos urbanos

Su regulación viene definida por el CC, así como la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, "LAU").

El contenido de la normativa reguladora de estos contratos es objeto de un apartado del presente capítulo.

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c) Arrendamiento con opción de compra de inmueble y Arrendamiento Financiero (leasing) inmobiliario

El contrato de arrendamiento con opción de compra se puede definir como aquel contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el que se inserta una cláusula de opción de compra, en virtud de la cual el propietario-arrendador, cede su uso pacífico al arrendatario, el cual además tendrá la facultad exclusiva y excluyente de comprar por un precio determinado el bien inmueble arrendado, en un determinado plazo1, son dos "negocios jurídicos coligados, unidos formalmente por un mismo documento" según la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de julio de 19932.

Desde nuestra opinión, cabe la inclusión de este tipo de cláusulas (opción de compra) en el contrato de arrendamiento rústico, urbano, así como de arrendamiento de industria que es objeto de definición en la estipulación siguiente.

Se debe diferenciar el contrato de arrendamiento con opción de compra del contrato de leasing regulado en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, super-visión y solvencia de entidades de crédito, siendo este último una mera figura de financiación empresarial para la adquisición de bienes inmuebles o muebles.

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d) Arrendamiento de Industria

El contrato de arrendamiento de industria se puede definir como el contrato de arrendamiento en el que, a parte del elemento inmobiliario, se arrienda la industria en él instalada, de tal forma que se cede al arrendatario un conjunto patrimonial o industria para su inmediata explotación.3II. ARRENDAMIENTO URBANO

La LAU, establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas en el territorio español.4La referida ley diferencia entre los arrendamientos urbanos para uso de vivienda de los de uso distinto de vivienda, y de esta manera, estructura su articulado en cinco títulos, de los cuales los Títulos I y IV, son de aplicación imperativa para ambos tipos de arrendamiento, el Título II regula el arrendamiento para uso de vivienda, el Título III es de aplicación al arrendamiento de uso distinto de vivienda,

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y el Título V quedó derogado por la Disposición Derogatoria Única de la Ley 1/2000, 7 enero, de Enjuiciamiento Civil.

En relación con el arrendamiento de vivienda, el artículo segundo de la LAU considera como tal aquel cuyo uso fundamental se identifique con satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda, así como el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje, y cualesquiera otras dependencias, espacios o servicios accesorios, cedidos o arrendados, junto a la misma, se rigen:

(i) Por lo pactado entre las partes contratantes, dentro del marco de las normas recogidas en el Título II de la LAU. En este sentido el artículo 6, establece que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

(ii) De manera supletoria, les será de aplicación lo establecido en el CC.

Por su parte, en lo que se refiere al arrendamiento para uso distinto de vivienda, el mismo se identifica con aquel arrendamiento sobre una edificación con un uso que difiere con el especificado para el arrendamiento de vivienda. Concretamente, la LAU, en su artículo tercero, regula los arrendamientos urbanos por temporada, y aquellos celebrados para el ejercicio de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

En cuanto al régimen jurídico aplicable a este tipo de contratos, los arrendamientos para uso distinto de vivienda, se rigen fundamentalmente por la autonomía de la voluntad expresada por las partes en el contrato, así siguiendo a la LAU dichos contratos quedan regidos:

(i) En primer lugar, por la voluntad de las partes.

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(ii) En defecto de pacto expreso entre las mismas, por lo dispuesto en el Título III de la LAU, el cual va a ser objeto de explicación en el presente capítulo.

(iii) Supletoriamente, por el Código Civil.

Establece la LAU que la exclusión de la aplicación de los preceptos de la citada ley, cuando sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. La necesidad de que el pacto excluyendo la aplicación de los preceptos no puede ser de tipo general sino refiriéndose a cada uno en particular. Por tanto sería nula, por ejemplo, una cláusula de renuncia general de los beneficios que la LAU otorga a los arrendatarios.5La LAU excluye, de manera expresa en el artículo quinto, de su ámbito de aplicación, los siguientes tipos de arrendamientos:

(i) los arrendamientos dirigidos al alojamiento de sujetos por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten (porteros, guardas, asalariados, empleados o funcionarios).

(ii) Los arrendamientos de viviendas militares.

(iii) Los arrendamientos con finalidad primordial de aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal de la finca, aunque la misma conste de una casa-habitación.

(iv) Los arrendamientos de viviendas universitarias.

(v) Los arrendamientos de uso turístico en su caso.

Hay otros supuestos de exclusión de la LAU, pese a que la citada ley no los excluya expresamente, como pueden ser los arrendamientos complejos, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo.6

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a) Regulación común imperativa tanto en los contratos para uso de vivienda como para uso distinto de vivienda

Fianza legal y garantía complementaria

De acuerdo con el artículo 36 de la LAU, de la formalización del contrato de arrendamiento se deriva la necesidad para las partes de exigir y prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.

En lo que se refiere a la actualización de la fianza, durante los tres primeros años de contrato la misma no estará sujeta a actualización. Sin embargo, una vez transcurrido dicho periodo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la cuantía de la fianza sea incrementada, o de manera inversa, el arrendatario que disminuya, hasta que se corresponda con la cuantía exigida en virtud de la renta vigente en dicho momento. Asimismo, cuando el plazo pactado para el arrendamiento, supere los tres años, la actualización de fianza se realizará conforme a lo pactado por las partes, entendiendo, en defecto de pacto, aplicable lo estipulado sobre la actualización de la renta a la fianza.

Para la devolución del importe de la fianza en metálico, el arrendador dispone de un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario. Tras el transcurso de este plazo el saldo a restituir devengará el interés legal de dinero correspondiente.

La prestación de fianza se configura como de cumplimiento imperativo en ambos tipos de contrato de arrendamiento, no pudiendo las partes excluir la misma de aplicación, por tanto será exigible la fianza en la formalización del contrato de arrendamiento.

No será necesaria la prestación de fianza por aquellos organismos y entidades públicas, cuando la...

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