Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Rústicos

Autor:Francisco Millán Salas
Cargo:Profesor Contratado Doctor de Derecho civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas:1205-1238
RESUMEN

Este trabajo aborda el estudio de los derechos de tanteo y retracto en la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos. Estos derechos permiten al arrendatario que sea agricultor profesional adquirir con preferencia la finca rústica que lleva en arriendo y que el propietario ha decidido transmitir o ya ha transmitido inter vivos. Se analizan los titulares de estos derechos, los distintos negocios juríd... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1205 a 1238 1205
1.3. Derechos Reales
Los derechos de tanteo y retracto en la Ley
de Arrendamientos Rústicos
The pre-emptive and first refusal rights in the Law
on Rural and Agricultural Leases
Por
FRANCISCO MILLÁN SALAS
Profesor Contratado Doctor de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: Este trabajo aborda el estudio de los derechos de tanteo y re-
tracto en la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos. Estos derechos permiten
al arrendatario que sea agricultor profesional adquirir con preferencia la finca
rústica que lleva en arriendo y que el propietario ha decidido transmitir o ya ha
transmitido inter vivos. Se analizan los titulares de estos derechos, los distintos
negocios jurídicos que dan lugar al ejercicio del tanteo y retracto y los supuestos en
que procede o no el ejercicio de estos derechos. Asimismo, se estudian las distintas
garantías que tiene el arrendatario en orden al ejercicio del derecho de retracto.
El arrendatario-retrayente como consecuencia del ejercicio del retracto se subroga
en el lugar del adquirente en el negocio jurídico celebrado entre este y el transmi-
tente, no se ve afectado por los actos que el adquirente realice con posterioridad
a la transmisión y adquiere la plena propiedad de toda la finca rústica, de una
parte determinada o de una cuota de la misma, extinguiéndose por confusión de
derechos el contrato de arrendamientos rústicos. También abordamos el problema
de la preferencia cuando concurren distintas personas y por distintos conceptos
que tienen derecho de adquisición preferente sobre la finca rústica arrendada.
ABSTRACT: This paper analyses the pre-emptive and first refusal rights enshrined
in the Spanish Law 49/2003, on Rural and Agricultural Leases. The Law confers to
tenants who are professional farmers the right to the preferential acquisition of the
rural property where he is a tenant, when the owner has transferred the property
inter-vivos. The paper examines the legal capacity of right-holders, the legal trans-
actions which can be subject to pre-emptive and first refusal rights, the cases in
which these rights do not apply and the legal guarantees and safeguards granted to
leaseholders. A leaseholder who exercises the first refusal rights takes the place of
the first purchaser; he/she is not affected by further actions carried out by the later
after the first transfer, and would finally acquire the full ownership of the entire
farmland or part thereof. The agricultural lease contract shall conclude in parallel.
We also address the issue of better rights between potential right holders and the
conflicting interest altogether.
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento. Rústico. Arrendatario. Tanteo. Retracto.
Francisco Millán Salas
1206 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1205 a 1238
KEY WORDS: Lease. Rural. Tenant. Pre-emption. First refusal.
SUMARIO: I. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS.—II. JUSTIFICACIÓN DE
LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.—III. TITULARES DE LOS DE-
RECHOS DE TANTEO Y RETRACTO.—IV. OBJETO DE LOS DERECHOS DE
TANTEO Y RETRACTO: 1. Finca rústica arrendada. 2. transmisión de la nuda
propiedad, de porción determinada o de participación indivisa de la Finca rústica
arrendada.—V. NEGOCIOS JURÍDICOS QUE DAN LUGAR AL TANTEO Y AL
RETRACTO.—VI. TANTEO.—VII. RETRACTO: 1. concepto. 2. supuestos que dan
lugar al ejercicio del retracto y plazo para su ejercicio. 3. elementos persona-
les. 4.elementos reales. 5. elementos Formales. 6 garantías del arrendatario:
A) Notificación de la transmisión al arrendatario. B) Acreditación de la notifica-
ción. 7.eFectos.—VIII. SUPUESTOS EN LOS QUE NO PROCEDEN LOS DERE-
CHOS DE TANTEO Y RETRACTO.—IX. PREFERENCIA DE LOS DERECHOS
DE TANTEO Y RETRACTO.—X. EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE TANTEO
Y RETRACTO EN CASOS ESPECIALES: 1. Finca con diFerentes arrendatarios
de aprovechamientos diversos. 2. arrendatarios de partes de una misma Finca o
explotación. 3. Finca arrendada parcialmente.—XI. CONCLUSIONES.—XII. RE-
SOLUCIONES CITADAS.—XIII. BIBLIOGRAFÍA.
I. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
El retracto de arrendamientos rústicos aparece regulado por vez primera en los
artículos16 y 17 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 15 de marzo de 1935
(en adelante LAR de 1935), el artículo16 establecía que «en todo caso de trans -
misión a título oneroso de una finca rústica arrendada, de porción determinada o
de participación indivisa de la misma, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de
retracto». Los artículos16 y 17 de la LAR de 1935 fueron reformados por la Ley
de 16 de julio de 1949, extendiendo el retracto a la donación inter vivos, con ex-
cepción de la donación por razón de matrimonio. Con posterioridad, la regulación
del retracto aparece en los artículos 16 y 17 del Reglamento de Arrendamientos
Rústicos de 29 de abril de 1959, donde se recoge el contenido de los artículos16
y 17 de la LAR de 1935 con las modificaciones sufridas por la Ley de 1949.
Toda esta legislación fue derogada por la Ley 83/1980, de Arrendamientos
Rústicos, de 31 de diciembre (en adelante Ley 83/1980), en cuyos artículos 86
a 97 regulaban el derecho de retracto y, por primera vez, el derecho de tanteo.
A su vez, la Ley 83/1980 ha sido derogada por la Ley 49/2003, de 26 de no-
viembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante Ley 49/2003), quien reduce
la duración mínima del contrato a tres años y suprime los derechos de tanteo y
retracto, estableciendo en su exposición de motivos las causas de dicha supresión:
«Con la regulación de la duración, pierden sentido los derechos de adquisición,
el tanteo y el retracto, minuciosamente regulados en la Ley de 1980; por otra
parte, la posible aplicación de tales derechos, que implican una notable limitación
a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por tanto, se ha creído
oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulación de la tierra que se
estima cada día más conveniente».
Sin embargo, la Ley 49/2003 ha sido modificada por la Ley 26/2005, de 30
de noviembre (en adelante Ley 26/2005), ampliando el plazo de duración mínima
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Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Rústicos
del contrato a cinco años y declarando su exposición de motivos que «Para ser
eficaz, la ley tiene que posibilitar que, en igualdad de condiciones, determinados
arrendatarios puedan incrementar su actividad económica, y para ello introduce
los mecanismos de tanteo y retracto que le permiten acceder a arrendamientos
de nuevas tierras».
Bajo el enunciado «Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente»
se regulan en el artículo 22, apartados 2 al 9 de la Ley 49/2003 los derechos
de tanteo y retracto arrendaticios rústicos, tras modificación sufrida por la Ley
26/2005. Sin embargo, no reconoce tales derechos al aparcero como así hacía el
artículo118 de la Ley 83/1980.
El legislador con el enunciado del artículo22 y con las referencias al derecho
de adquisición preferente que hace el artículo 22 en sus apartados 3 y 5 da a
entender que estamos ante tres derechos: tanteo, retracto y adquisición prefe-
rente; en cambio, el artículo22.2 concede al arrendatario, en toda transmisión
inter vivos de fincas rústicas arrendadas, los derechos de tanteo y retracto, sin
mencionar la adquisición preferente; igualmente solo se menciona el tanteo y
el retracto en los apartados 7 y 8. A nuestro juicio estamos ante dos derechos:
tanteo y retracto. La adquisición preferente es el género y el tanteo y el retrac-
to son formas de adquisición preferente. La expresión «adquisición preferente»
aparece en el artículo 22 como una reiteración o redundancia de los derechos
de tanteo y retracto1.
II. JUSTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO
Como derechos de adquisición preferente, el tanteo y el retracto atribuyen
al arrendatario prioridad para adquirir, frente a otra persona, la finca rústica
arrendada que el transmitente se propone transmitir o que ya ha transmitido. Se
consideran, por tanto, como una forma de acceso a la propiedad por el arrenda-
tario de la finca rústica que cultiva, produciendo una quiebra del principio de la
autonomía de la voluntad y de la libre circulación de los bienes. Así, en el caso
de que sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca,
el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que
tenga arrendada, lo que implica que el transmitente tenga que realizar distintas
transmisiones quedando la finca dividida en varias partes (igual ocurre si solo
una parte de la finca ha sido arrendada, aunque el derecho de tanteo y retracto
se limita solo a la parte arrendada y no a toda la finca), e incluso, si alguno de
esos arrendatarios no quiere ejercer los derechos de tanteo y retracto por la parte
que lleva arrendada, podrá ejercerlos cualquiera de los demás arrendatarios, de
manera que aquí, además, se quiebra la finalidad de los derechos de adquisición
preferente al tener acceso a la propiedad de una parte de la finca quien no la
cultiva, aunque cultive en arrendamiento otra parte de la misma finca.
Para asegurarse el cumplimiento de la finalidad perseguida por los dere-
chos de adquisición preferente, el acceso a la propiedad de la tierra por parte
del arrendatario, las leyes de arrendamientos rústicos desde la de LAR de 1935
hasta la Ley 83/1980 establecieron una prohibición temporal al arrendatario de
enajenar, arrendar o cederla en aparcería, que en caso de incumplirla el arren-
dador podría pedir la resolución del contrato, recuperando la propiedad de la
finca2. Esta limitación a la facultad de disposición del arrendatario tenía por
finalidad que el arrendatario realizase rápidos y especulativos contratos, dejando
de explotar la finca adquirida como consecuencia de los derechos de tanteo y

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