La adquisición de los derechos reales: teoría del título y del modo

AutorDra. Mª Luisa Atienza Navarro
Cargo del AutorProfesora Titular del Departamento de Derecho civil. Universitat de València
Páginas39-65

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Actividad práctica 1ª redacción de dictamen jurídico

(El modelo de Dictamen lo encontrará en el Anexo II)

Supuesto de hecho

D. Fernando A. B. arrendó a D. Manuel C. D. un local de negocio, por un plazo de cinco años, y le concedió una opción de compra para cuya efectividad se establecieron determinadas cláusulas, fiján-dose en 90.000 euros el precio de la compra. Tres años después, el arrendatario comunicó al arrendador que ejercitaba dicha opción, pero como éste no estaba de acuerdo con que se hubiera procedido según lo pactado, el primero instó procedimiento judicial a tal efecto. La sentencia de primera instancia, confirmada por la Audiencia, y la de ésta por el Tribunal Supremo, entendió que la opción se ejercitó correctamente y condenó a D. Fernando A. B. a otorgar escritura pública de compraventa a favor de D. Manuel C. D., previo el pago por éste de los 90.000 euros.

Mientras se sustanciaba el citado procedimiento, D. Fernando A. B. vendió el local, mediante escritura pública, a D. Javier E. F., que lo inscri-

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bió a su nombre en el Registro de la Propiedad. En el momento de la venta, el optante, D. Manuel C. D., no había pagado el precio de compra.

D. Manuel C. D. solicitó a un jurista de reconocido prestigio un Dictamen jurídico sobre la controversia, antes de acudir de nuevo a los Tribunales.

Cuestiones

En el dictamen deberán tratarse los siguientes puntos:

  1. ) Concurrencia del título y del modo a favor de D. Manuel C.

    D.; en particular, operatividad de la traditio brevi manu contemplada en el art. 1.463 CC para los casos en que la cosa ya está en poder del comprador cuando éste sea arrendatario, así como la posibilidad de aplicar el precepto a los bienes inmuebles.

  2. ) Interpretación del art. 1.463 CC en lo referente a que basta, para transmitir el derecho real, "el solo acuerdo o la conformidad de los contratantes si la cosa vendida (...) la tenía ya en su poder (el adquirente) por algún otro motivo". En especial, habrá de valorarse la cuestión de si es necesario o no que en la opción de compra, para la transmisión del dominio, exista un acuerdo de las partes sobre el efecto traslativo, indepediente del propio contrato de opción. Al respecto pueden consultarse las siguientes aportaciones doctrinales: DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN, L., Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, vol. III, Civitas, 1993; pp. 94 y ss.; CLEMENTE MEORO, M. E., El arrendamiento urbano con opción de compra como contrato complejo y transmisión de la propiedad a favor del optante, RGD, 1993, pp. 2791 a 2836; NAVARRO CASTRO, M., La tradición instrumental, Bosch, Barcelona, 1997; ALBALADEJO GARCÍA, M., Derecho Civil, Tomo

    III, Bosch, Barcelona, 2002, pp. 138 y ss.; y las siguientes sentencias: STS 23 julio 1991; STS 6 mayo 1994; STS 25 enero 2001; STS 18 julio 2006.

  3. ) Consecuencias jurídicas derivadas del hecho de que el optante no hubiera pagado el precio de la opción de compra a los efectos de la adquisición de la propiedad.

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  4. ) Calificación de la venta realizada por D. Fernando A. B. a D. Javier E. F.: ¿sería un supuesto de doble venta, al que resultaría de aplicación el art. 1.473 CC., o de venta de cosa ajena, que se resolvería, en su caso, con base en el art. 34 LH Razone su respuesta y tenga en cuenta la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo acerca de esta cuestión (STS 5 marzo 2007; STS 16 marzo de 2007; STS 20 marzo 2007; y STS 5 mayo 2008).

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Actividad práctica 2ª caso práctico

Modelo de caso práctico

Supuesto

El día 10 de enero de 2009 Juan vendió a Pedro mediante documento privado un piso de su propiedad sito en el centro de Valencia, donde vivía Joaquín en virtud de un contrato de arrendamiento que finalizaba el día 31 de agosto de 2009. El comprador pagó en ese momento parte del precio, y se obligó a entregar el resto dos meses después, el mismo día en que el contrato fuera elevado a escritura pública. Llegado el momento de su otorgamiento, se hizo constar en ella una cláusula según la cual la entrega del inmueble se produciría el día 4 de septiembre cuando el vendedor diera las llaves de la vivienda al comprador.

El día 5 de junio de ese mismo año, Pedro pretendió inscribir el piso a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Cuestiones

1) ¿En qué momento se convirtió Pedro en propietario del inmueble ¿Por qué ¿Cuál fue el título en que se apoyó la transmisión de la propiedad en el caso ¿Y el modo

2) Si no se hubiera hecho constar la cláusula mencionada en el supuesto, ¿cree que la escritura pública habría tenido fuerza traditoria a pesar de no tener Juan la posesión del inmueble

3) ¿Podría Pedro inscribir su derecho de propiedad sobre el piso el día 5 de junio de 2009 ¿Por qué ¿Tiene la inscripción fuerza traditoria o puede, en su caso, suplir la tradición Razone su respuesta.

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Solución

1) ¿En qué momento se convierte Pedro en propietario del inmueble ¿Por qué ¿Cuál es el título en que se apoya la transmisión de la propiedad en el caso ¿Y el modo

Pedro celebra un contrato de compraventa con la intención de adquirir la propiedad del piso. Sin embargo, el contrato por sí solo no le convierte en propietario, sino que únicamente genera obligaciones y derechos personales entre las partes. Para que el comprador adquiera el derecho real dominical será necesario que se dé la entrega de la cosa o traditio. De esa forma, en el caso se contempla el sistema de adquisición más habitual en la práctica, de todos los señalados en el art. 609 CC: el acuñado por la doctrina, respetuosa con nuestra tradición histórica, como "teoría del título y modo". Habrá que averiguar, pues, en qué momento Pedro dispone de título y de modo para establecer cuándo se convierte en propietario.

A) En cuanto al título, el art. 609 CC hace referencia a "ciertos contratos", que mediante la tradición (modo), permiten adquirir el derecho real. Con la expresión, el legislador quiere matizar que cualquier contrato no tiene fuerza transmisiva de los derechos reales, ni sirve para constituirlos; será necesario que se trate de uno de los que cumplen una finalidad traslativa del dominio o de cualquier otro derecho real. Éstos son fundamentalmente el contrato de compraventa, la permuta y la transacción.

En el caso, Pedro dispone de "título" para adquirir el derecho real de propiedad el día 10 de enero de 2009, pues es el momento en que celebra el contrato de compraventa. Respecto de este dato hay que hacer varias precisiones:

  1. ) El hecho de que el contrato se celebre en documento privado no afecta a su perfección, pues, como es sabido, según las reglas de los arts. 1.279 y 1.280 CC, en nuestro Derecho rige, como regla general, el principio de libertad de forma. Así las cosas, desde la fecha antes mencionada el contrato comienza a producir sus efectos entre las partes, que podrán, en ejercicio de sus derechos (hasta ahora personales), exigirse el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

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  2. ) Igualmente es irrelevante, a los efectos de la perfección del contrato de compraventa, el hecho de que Pedro no haya pagado íntegramente el precio de la cosa en esa fecha, puesto que ésta es una de las obligaciones propias de este contrato, que nace una vez éste ya se ha perfeccionado. En otras palabras: las obligaciones entre las partes, entre ellas el pago del precio, pertenecen a la fase de consumación del contrato y no de su perfección, que es anterior.

  3. ) Como nada se dice en el caso, hay que suponer que el contrato de compraventa que celebran Pedro y Juan es válido. El hecho de que el inmueble esté alquilado no merma la facultad dispositiva de su propietario. Cosa distinta es que, como se explica más adelante, el arrendatario deba ser mantenido en el arrendamiento de la vivienda durante todo su plazo de duración o sólo los primeros cinco años (art. 14 LAU).

    En los supuestos en que el contrato es declarado inválido o inexistente, y ya ha habido tradición, se plantea la cuestión de si igualmente puede mantenerse que la adquisición del derecho real se ha producido. Con la doctrina mayoritaria hay que concluir que, si la traditio fuera abstracta, como ocurre en el sistema alemán, es decir, si bastara la mera voluntad de transmitir y de adquirir, la adquisición de la propiedad se produciría siempre, aunque el contrato existente entre las partes quedase ineficaz o inválido. En nuestro Derecho, aunque la cuestión no está expresamente resuelta, parece que debe abogarse por lo contrario. Y ello porque si, en los casos en que el contrato se anula o resuelve, bastara con esa traditio para adquirir, después las posteriores transmisiones a terceros serían siempre válidas y eficaces; cosa que como es sabido no sucede en nuestro sistema, porque el principio que rige es el contrario: nada se puede transmitir porque nada se ha podido adquirir, salvo los casos en que se proteja la confianza en la apariencia que provenga del Registro de la Propiedad (art. 34 LH), o de la posesión de los bienes muebles (art. 464 CC), en que significativamente se suele hablar de adquisiciones ad non domino.

    Ahora bien, el día 10 de enero de 2009 Pedro sólo dispone de título, pero todavía no se ha producido la entrega o traditio. Ello signi-

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    fica que en ese momento todavía no ha adquirido el derecho real de propiedad; únicamente habrá surgido un derecho de crédito a que la cosa le sea...

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