Los derechos reales de adquisición: tanteo, retracto y opción
| Autor | Dra. María Dolores Mas Badía |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil. Universitat de València |
| Páginas | 131-162 |
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(Se incluye un modelo de contrato de opción de compra y un modelo de cláusula de opción de compra en contrato de arrendamiento de local comercial, en el ANEXO I)
Redacte un contrato de opción de compra, de acuerdo con los siguientes datos:
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Debe tratarse de un contrato oneroso.
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Se conviene que la prima se aplicará al precio final, de ejercitarse la opción.
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Interviene, en nombre del optante, su representante voluntario.
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Objeto: una vivienda.
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Debe incluir las circunstancias necesarias para que, tras su elevación a escritura pública, pueda ser inscrito en el Regis-tro de la Propiedad.
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Redáctelo de modo que quede impedida la transmisión mortis causa del derecho de opción.
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Conceda al optante la posibilidad de transmitir inter vivos su posición a un tercero.
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Pacte que, de ejercitarse la opción, pueda el titular de la misma otorgar unilateralmente la escritura de compraventa. Imagine que la opción de compra se inscribe en un contrato de arrendamiento urbano que tiene por objeto no una vivienda, sino un local destinado a usos comerciales. Redacte la cláusula de opción de compra manteniendo los datos enunciados en los apartados a), b),
e), f), g) y h) anteriores.
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Supuesto
Abelardo y Simón eran propietarios de sendas fincas colindantes al fundo de Hipólito. La extensión superficial de este último era de una hectárea. Hipólito procedió a su venta a Jacinto, que se formalizó en escritura pública otorgada el 7 de julio de 2000. En la escritura se consignó un precio inferior al realmente satisfecho. Tanto Abelardo como Simón desean ejercitar derecho de retracto sobre la finca enajenada. La finca de Abelardo tiene menor superficie que la de Simón.
Cuestiones
1) ¿Quién cree que tendrá preferencia para retraer la finca enajenada por Hipólito, Abelardo o Simón
2) ¿Qué plazo tendrá para ejercitar el retracto ¿Deberá dirigir su demanda contra Hipólito
3) Imagine que Jacinto, después de adquirida la finca e inscrita su adquisición en el Registro de la Propiedad, la hubiese hipotecado en garantía de un préstamo concedido por una entidad bancaria. ¿Cómo afectaría el posterior ejercicio del retracto a esta hipoteca
4) El retrayente, ¿debería reembolsar al comprador de la finca el precio realmente pagado por la misma o el escriturado ¿Por qué ¿Qué relevancia tiene el precio escriturado
5) Imagine que la finca enajenada por Hipólito se encuentra muy próxima a una autovía y a un polígono industrial, lo que genera unas expectativas económicas ajenas a cualquier consideración agrícola. Si los fundos de Abelardo y Simón, colindantes al enajenado, tuviesen ya una superficie que permitiera su explotación eficaz y rentable, sin que la adición de la finca vendida fuese a mejorar esta circunstancia, ¿cree que alguno de ellos tendría derecho de retracto sobre aquélla Ra-zone su respuesta y cite jurisprudencia en apoyo de la misma.
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Solución
1) ¿Quién cree que tendrá preferencia para retraer la finca enajenada por Hipólito, Abelardo o Simón
En primer lugar hay que estudiar si Abelardo y Simón cumplen, cada uno de ellos, los requisitos para ser titulares del retracto de colindantes.
El art. 1523.I y II CC establece que tendrán "el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas".
Formalmente, si se atiende al tenor literal del art. 1523 CC, pare-ce que tanto Abelardo como Simón ostentan derecho de adquisición preferente sobre la finca enajenada: ambos son titulares de sendas fincas rústicas colindantes con aquélla, sin que conste que están separadas de la misma por barrancos, acequias, etc., y esta última no supera la extensión de una hectárea. Sin embargo, faltan datos en el caso para perfilar mejor la solución. Ello es así porque tanto la doctrina como la jurisprudencia, a la hora de interpretar los requisitos que atribuyen la condición de titular del retracto de asurcanos, atienden sobre todo al espíritu y finalidad de las normas (art. 3.1 CC), lo que los conduce a conclusiones claramente superadoras de su tenor literal. En concreto, se insiste en la idea recogida en la Exposición de Motivos de la edición reformada del Código civil, según la cual, este retracto se concede "para facilitar, con el transcurso del tiempo, algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza" (pueden verse, por todas, las SSTS 29-X-85, 22-I-91 y 18-IV-1997). De ahí que en muchas ocasiones se desestime la demanda de retracto, a pesar de cumplirse todos los requisitos formales, si su ejercicio resulta contrario a los fines de la institución; esto es, si con él no se satisface el interés en evitar o suprimir el minifundio, sino tan sólo o de modo preponderante los intereses del retrayente. Para valorar esto, los Tribunales tienen en cuenta circunstancias sobre las que no existe exigencia expresa en
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el art. 1523 CC: las características de la finca del retrayente, en concreto su extensión superficial, para determinar si permite o no por sí sola la explotación agraria eficiente; el hecho de que el comprador contra quien se intenta el retracto haya integrado la finca adquirida en una unidad de explotación mayor; el que, aun cuando con el retracto se consiga reunir dos fincas de pequeñas dimensiones, su ejercicio esté motivado fundamentalmente por razones especulativas ajenas al destino agrario de la finca; el dato de que el retrayente se dedique o no, por su profesión, a actividades agrarias; etc. Pueden citarse, como ejemplo, las SSTS 19-X-1981, 23-II-1982, 29-X-1985,18-III-1986, o 14-IX-1991.
Ahora bien, dado que en el presente caso no se ofrecen datos al respecto, debemos entender que tanto Abelardo como Simón cumplen los requisitos exigidos para ser titular del derecho de retracto de colindantes.
En consecuencia, nos encontramos ante un caso de colisión de retractos del mismo tipo: dos colindantes intentan ejercitar el derecho de retracto regulado en el art. 1523 CC. El conflicto viene expresamente resuelto por el citado precepto: De acuerdo con art. 1523.III CC, "(s)i dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite". Así pues, será preferente el derecho de Abelardo, por tener su inmueble menor cabida.
La solución anterior parte del supuesto de que ambos retrayentes basen su derecho en el art. 1523 CC. Distinto sería el caso si uno de ellos o ambos se encontrasen amparados por el art. 27 de la Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias (LMEA), que regula un retracto de colindantes distinto al del Código civil, coexistiendo ambas figuras en el ordenamiento jurídico español. El art.
27 LMEA concede derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes a la enajenada, que sean titulares de explotación priori-taria, siempre que la finca enajenada tenga una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. Dado que la extensión de la finca enajenada por Hipólito es inferior a una hectárea, este último requisito, sin duda, se cumplirá. Si la explotación ejercida por Abelardo o por Simón en sus fincas fuese "explotación prioritaria" (véan-
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se, a tales efectos los arts. 3 y ss. LMEA) éstos serían titulares del derecho de retracto regulado por el art. 27 LMEA. Podrá darse uno de estos dos supuestos:
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Que sólo uno de ellos fuese titular de explotación prioritaria. En tal caso, aunque no exista norma expresa que resuelva el conflicto, su derecho de retracto, amparado por la LMEA, sería preferente al del otro, sustentado en el art. 1523 CC. La finalidad del nuevo retracto de colindantes, introducido por la Ley 19/1995, de 4 de julio, no se limita a combatir los minifundios improductivos, a diferencia de lo que sucede con el art. 1523 CC. Se trata más bien de tutelar la explotación que se considera modelo: la "explotación prioritaria". Tutela con la que se pretende alcanzar los objetivos enumerados en el art. 1 de la Ley para situar las estructuras agrarias españolas al nivel de las exigencias de la PAC (Política Agraria Comunitaria). El fundamento de este retracto de colindantes es diferente al del Código civil; más ambicioso y acorde con las modernas orientaciones de la política agraria. Por ello, el primero debe considerarse preferente en caso de colisión con el segundo.
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Que los dos retrayentes sean titulares de explotación priori-taria y, por tanto, ambos sustenten su derecho en la LMEA. En tal caso, el conflicto deberá resolverse conforme a lo dispuesto en los números 2 y 3 del art. 27 LMEA, que disponen: "2. Si fuesen varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión. 3....
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