Los derechos reales de adquisición de constitución voluntaria: una propuesta de regulación sistemática en el Código civil

Autor:M.ª Dolores Mas Badía
Cargo:Profesora titular de Derecho civil. Universitat de València
Páginas:127-191
RESUMEN

El presente estudio analiza la regulación correspondiente a los derechos reales de adquisición de constitución voluntaria, integrada en el título XI del libro III de la Propuesta de Código civil elaborada por la Asociación de Profesores de Derecho Civil. En la Propuesta se asume el reto de ofrecer una regulación sistemática, coherente y que dé respuesta a los problemas que plantea en la práctica... (ver resumen completo)

 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 777, págs. 127 a 191 127
Los derechos reales de adquisición
de constitución voluntaria: una
propuesta de regulación sistemática
The preferential rights in the
acquisition of property voluntarily
created: a proposal for a systematic
regulation in the Civil Code
por
M.ª DOLORES MAS BADÍA
Profesora titular de Derecho civil
Universitat de València
RESUMEN: El presente estudio analiza la regulación correspondiente
a los derechos reales de adquisición de constitución voluntaria, integrada
en el título XI del libro III de la Propuesta de Código civil elaborada por
la Asociación de Profesores de Derecho Civil. En la Propuesta se asume
el reto de ofrecer una regulación sistemática, coherente y que dé respuesta
a los problemas que plantea en la práctica una categoría de derechos que
carece de ella en el Código civil y que es objeto de viva polémica doctrinal
sobre no pocas cuestiones. Parte de la convicción, basada en circunstancias
objetivamente constatables, de que los derechos de adquisición mantienen
su vitalidad y desempeñan en la actualidad una función importante en el
tráfico jurídico.
M.ª Dolores Mas Badía
128 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 777, págs. 127 a 191
ABSTRACT: This paper studies the regulation of the preferential rights in
the acquisition of property voluntarily created included in Book III, TitleIII,
of the Proposal of Civil Code produced by the Association of Civil Law Pro-
fessors. The Proposal accepts the challenge to provide a systematic, coherent
and effective regulation for a category of rights where currently none exists in
the Civil Code. That category of rights is highly polemic. The Proposal starts
from the belief, based in objectively-identified circumstances, that these rights
retain their vitality, havingan important role for legal transactions today.
PALABRAS CLAVE: Derechos reales de adquisición. Propuesta de
Código civil. Tanteo. Retracto. Opción.
KEY WORDS: Preferential rights in the acquisition of property. Proposal
of Civil Code. First-refusal right. Purchase option.
SUMARIO: I. REFLEXIONES PRELIMINARES: 1. ORIGEN DE LA
INICIATIvA y PREmISAS SOBRE LAS qUE DEBíA CONSTRUIRSE. 2. vITALIDAD DE
LOS DERECHOS DE ADqUISICIÓN EN EL TRÁfICO JURíDICO. 3. ESTRUCTURA DEL
TíTULO XI DEL LIBRO III y PRECISIONES TERmINOLÓGICAS: A) Estructura del
título XI del libro III de la Propuesta de Código civil. B) Algunas preci-
siones terminológicas.—II. REQUISITOS QUE HAN DE REUNIR LOS
DERECHOS DE ADQUISICIÓN DE CONSTITUCIÓN VOLUNTARIA
PARA GOZAR DE NATURALEZA REAL.—III. LOS DERECHOS DE
ADQUISICIÓN PREFERENTE DE CONSTITUCIÓN VOLUNTARIA.
ALGUNAS CUESTIONES PROBLEMÁTICAS: 1. LA ARTICULACIÓN DEL
TANTEO y EL RETRACTO. EL PUNTO DE INfLEXIÓN ENTRE AmBOS. 2. PLAZO DE
DURACIÓN y PLAZO DE EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE ADqUISICIÓN PREfERENTE
DE CONSTITUCIÓN vOLUNTARIA: A) Plazo de duración. B) Plazo de ejercicio
y caducidad. 3. REEmBOLSOS y DEBER DE CONSIGNACIÓN: A) Reembolsos a
satisfacer por el retrayente. B) Deber de consignación. 4. ACTOS O NEGOCIOS
qUE fACULTAN PARA EL EJERCICIO DE LOS DERECHOS DE ADqUISICIÓN PREfERENTE
DE CONSTITUCIÓN vOLUNTARIA. 5. COLISIÓN ENTRE DERECHOS DE ADqUISICIÓN
PREfERENTE DE DISTINTO TIPO.—IV. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN
DIRECTA. DERECHO DE OPCIÓN Y DERECHO DE READQUISI-
CIÓN: 1. EL DERECHO DE OPCIÓN: A) Concepto, naturaleza y constitución.
B) Duración. C) Ejercicio. D) Transmisibilidad del bien y del derecho de
opción. E) Preferencia sobre las cargas posteriores. F) Conservación del bien,
gastos, frutos, mejoras y accesiones. G) Cancelación de la inscripción del
derecho de opción caducado. 2. EL DERECHO DE READqUISICIÓN: A) Ideas
introductorias. B) Duración. C) Oponibilidad. D) Frutos. E) Derecho de
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Los derechos reales de adquisición de constitución voluntaria…
readquisición y comunidad de bienes.—v. CONCLUSIÓN GENERAL.
—vI.íNDICE DE RESOLUCIONES CITADAS.—vII. BIBLIOGRAfíA.
I. REFLEXIONES PRELIMINARES
1. ORIGEN DE LA INICIATIvA y PREmISAS SOBRE LAS qUE DEBíA CONSTRUIRSE
La Asociación de Profesores de Derecho Civil (en adelante, APDC) puso
en marcha, en septiembre de 2014, una ambiciosa iniciativa: la elaboración
de una propuesta académica de Código civil que diera un impulso a la ne-
cesaria modernización de este Cuerpo legislativo en el siglo XXI. La labor
se desarrolló por etapas. Tras varios años de trabajo, en 2018, se publicó
la Propuesta de Código civil completa (en adelante, PCC)2. A partir de
ahí se abrió un periodo de reflexión sobre algunas materias especialmente
complejas o novedosas, orientada a partir de una serie de seminarios or-
ganizados de forma periódica en colaboración con la Revista Crítica de
Derecho Inmobiliario3.
El presente estudio analiza, en profundidad, la regulación correspon-
diente a los derechos de adquisición de constitución voluntaria, integrada
en el título XI («De los derechos de adquisición») del libro III («De los
bienes»), de la que fui ponente4.
La Propuesta de Código civil debía responder a unas características
que en su momento estableció la Junta Directiva de la APDC. En concreto,
«no tendría pretensiones de cambio en lo sustancial, limitándose a recoger
y sistematizar el estado actual de la cuestión en la regulación de todas las
instituciones, sin perjuicio de introducir modificaciones concretas sobre cuya
necesidad existiera amplio consenso»5. La primera dificultad que surgió al
diseñar el bloque referido a los derechos reales de adquisición, fue el punto
de partida, que convertía en un reto imposible cumplir con esta directriz.
Digo esto a la vista:
1.º En primer lugar, de la regulación parcial y selectiva de la categoría
de los derechos de adquisición en el Código civil6.
2.º De su cuestionable ubicación sistemática en sede de compraventa,
(cap. VI «De la resolución de la compraventa», tit. IV, lib. IV)7, —ubica-
ción que ha sido criticada por su escaso valor racional y su nula utilidad
práctica8—.
3.º De la inexistencia de unidad de criterio en la doctrina y la falta de
claridad de la jurisprudencia en cuestiones básicas. Así: La propia naturaleza
jurídico-real de estos derechos9, que se cuestiona por no pocos autores con
base, fundamentalmente, en la pretendida falta de poder inmediato y directo

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