De los derechos y obligaciones de las partes
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
ARTICULO 21
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Texto legal
Art. 21. Conservación de la vivienda.
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El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
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Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
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El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
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Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
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Concordancias
Ver art. 2.2, 9, 10 y 18.1 de esta L.A.U., y disp. t. 2 y 3; artículos 1.563 y 1.564 Cc; y artículos 107 al 110 L.A.U. 1964.
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Proyectos y enmiendas
El proyecto aprobado por el Consejo de Ministros el 28-1-1994 tenía prácticamente el mismo redactado al actual. Tan sólo en el párrafo segundo del apartado 3, se introduce en el texto vigente la frase «y previa comunicación al arrendador».
Entre las enmiendas presentadas destacamos:
La n.° 7 del Grupo mixto-UV, que puntualizaba que el importe de las pequeñas reparaciones a que se refiere el apartado 4 no debe exceder de una mensualidad de renta, para así fijar un límite a la onerosidad.
La enmienda n.° 322 del Grupo CIU, que pretendió la inclusión de un tercer párrafo al apartado 1 en el sentido de que «se presumieran imputables al arrendatario aquellas reparaciones que, habiendo transcurrido más de seis meses a partir del hecho que las motivó, no se hubieren comunicado al arrendador», todo ello para proteger al arrendador frente a una posible actuación negligente del arrendatario por no comunicarle las incidencias que se produzcan en la finca arrendada.
La enmienda n.° 323, también de «CIU», que pretendió añadir un párrafo al apartado 2, en el sentido de que si el arrendatario fuera privado de la totalidad de la vivienda tendrá derecho a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar, y «también desistir del contrato».
La enmienda del Grupo IU-IC n.° 119, que pretendía extender lo dispuesto en el apartado 1 referido a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad a los elementos comunes de la propiedad horizontal
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Comentario
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La conservación de la vivienda como obligación del arrendador en general.
El apartado 1 del artículo contiene la regla general de que el arrendador es el que viene obligado a efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para el uso convenido.
Con lo que no hace mas que seguir el principio general del art. 1.554.2.° del Código civil (47)
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Excepciones a la obligación de conservación.
Atendiendo al conjunto del precepto estas excepciones se producirán en los siguientes casos:
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Cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código civil. Es decir, cuando, el arrendatario sea responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada. Y cuando el deterioro fuere causado por las personas de su casa (48)
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Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, porque así lo especifica el apartado 4 del artículo que comentamos. Reparaciones éstas entre las que cabe citar, por ejemplo, las que sean consecuencias del uso de los grifos, así como las que sean consecuencia del uso de «las instalaciones y servicios propios de la vivienda».
Preguntamos, de todas formas, si la frase «serán a cargo del arrendatario» hace referencia a que no son exigibles del arrendador o a que el arrendatario viene obligado a realizarlas, inclinándonos por esto último.
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Límite de la obligación de reparar.
El párrafo 2 del apartado 1 del art. 21 señala este límite «en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador».
Pero partiendo de lo que dice el art. 28, que se refiere a la realización de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 del valor real de la finca arrendada sin tener en cuenta el valor del suelo.
Adviértase, sin embargo, que el párrafo primero de este último precepto puntualiza para que opere la causa de extinción del contrato de arrendamiento por pérdida que lo sea por causa no imputable al arrendador.
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Obras que no puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El apartado 2 del artículo que es objeto de nuestro comentario declara que en este caso el arrendatario «estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda».
Añadiendo que si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario sea privado.
Pero ¿habrá lugar a alguna indemnización si la obra durase menos de 20 días? El artículo no prevé este supuesto de indemnización, por lo que la respuesta ha de ser negativa.
El apartado se inspira en el art. 1.558 del Código civil (49) con las siguientes diferencias:
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a) Que este artículo se refiere a las «reparaciones urgentes».
El apartado habla de obra de conservación que «no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento».
Auguramos que esta frase va a originar múltiples pleitos y dudas, porque ¿cuándo va a entenderse esa «razonabilidad»?
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a) El Código señala como duración de la reparación un plazo de «más de 40 días». Esta L.A.U. lo reduce a 20 días.
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Notificación al arrendador de la necesidad de las reparaciones.
El apartado 3 del artículo distingue entre las reparaciones necesarias de que habla el apartado 1 de este artículo, y las urgentes.
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Reparaciones necesarias.
Respecto a las primeras el arrendatario tiene obligación de ponerlas en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, debiendo facilitarle «la verificación directa», por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda».
Lo que supone que está obligado dicho arrendatario a dejar entrar en la vivienda.
Con tal norma el precepto no hace más que recoger lo dispuesto en el art. 1.559 del Código civil (50).
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Reparaciones urgentes.
El párrafo 2.° del apartado 3 dispone que «en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador».
Como podrá apreciarse se exige una «previa comunicación al arrendador».
¿Habrá que esperar su contestación negativa durante algún plazo para llevarlas a cabo?
Es indudable que no (51).
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¿Existirá un límite contractual a la revalorización de las obras de reparación en el sentido de obligar al arrendador a realizar sólo aquellas obras que se hallen en una relación directa con unas posibles condiciones de habitabilidad contractualmente previstas ?
Blasco Gasco (pág. 195 de la Obra «Comentarios a la nueva L.A.U.») entiende que no. Y que, por el contrario, la expresión «condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», permite distinguir dos obligaciones distintas por su fuente: 1. La obligación de realizar las obras de reparación necesarias a fin de conservar la vivienda para el uso que le es propio, incluyendo, por tanto, cuantas reparaciones sean necesarias a tal efecto; 2. La obligación de realizar obras de reparación o conservación tendentes a proporcionar o mantener unas determinadas condiciones de habitabilidad en la vivienda (por ejemplo, la utilización de determinados materiales en supuestos de reparación. Obligación ésta que encuentra su fuente en el propio contrato.
ARTICULO 22
Obras de mejora
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Texto legal
Art. 22. Obras de mejora.
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El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
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El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
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El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
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Concordancias
Ver artículos 19, 23, 24, 26 y 28 de esta nueva L.A.U.; y art. 112 L.A.U. 1964.
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Proyectos y enmiendas
El texto actual es idéntico al del proyecto de ley aprobado por el Consejo de Ministros el 28-1-1994.
Entre las enmiendas presentadas, cabe destacar:
La n.° 120 del Grupo IU-IC que pretendía se concretase que se tratase de obras de...
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