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Derechos y obligaciones de las partes

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

IDEA GENERAL

La L.A.U. dedica un capítulo a los derechos y obligaciones de las partes, pero como se ve a simple vista y hace notar LETE DEL RÍO (1) no los regula todos, sino que se limita, de manera fragmentaria y parcial, a algunos de ellos, y dejando para otro capítulo la normativa de la renta, que es el derecho-deber más importante.

Por ello, es preciso integrar las omisiones y lagunas con la normativa que el Derecho común establece para el arrendamiento de cosa y enumerar las obligaciones de arrendador y arrendatario, que se corresponden, cada una de ellas, con los derechos de la otra parte.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Primera. Entrega al arrendatario de la vivienda objeto del contrato. Aunque no la enumera la L.A.U., es la obligación connatural al propio concepto de arrendamiento (art. 1543 del Código civil) que se prevé expresamente en el Código civil en el arrendamiento común que regula (art. 1554.1.º). No es precisa la entrega física, sino que se equipara la puesta a disposición. Entrega que deberá ser con los accesorios, aplicando la normativa general (art. 1097 del Código civil) y deberá entregarse en buen estado, que se presume (art. 1562), lo que, en la vivienda, significa que sea dignamente habitable.

Segunda. Mantener la posesión útil de la vivienda al arrendatario. Esta obligación del arrendador comprende la de conservación de la vivienda, que contempla el artículo 21 de la L.A.U., cuyo apartado 1 le impone hacer las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. La obra se hará cuando sea preciso, pero si puede esperar a que termine el arrendamiento se hará entonces; si no es posible, se hará durante su vigencia y tendrá que soportarla el arrendatario.

Esta obligación no incluye las pequeñas reparaciones que son de cargo del arrendatario.

Tampoco incluye las obras de mejora que haga el arrendador: dispone el artículo 22 que se harán cuando termine el arrendamiento; si no es posible deberá soportarlas el arrendatario, pero si le afectan de modo relevante podrá extinguir el contrato («desistir», dice el texto legal); si las soporta, tiene derecho a reducir la renta en proporción a la parte de la vivienda de que se vea privado, y a una indemnización por los gastos que haya tenido.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Primera. Pagar la renta libremente estipulada por las partes (art. 17.1). Se analizará seguidamente, como estudio especial.

Segunda. Usar la vivienda como un diligente...

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