Derechos Civil - Derechos Reales
| Autor | Francisco Castro Lucini |
| Páginas | 901-923 |
El Tribunal Supremo, en Sentencia de la que ha sido Ponente el Magistrado don Jaime Santos Briz, declara haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada y apelada contra la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid que, desestimando la incompetencia de jurisdicción apreciada por el Juzgado número 7 de Madrid, revocó la Sentencia de éste y estimó la demanda.
Entiende el Tribunal Supremo que una cosa es la posible exención a los gastos comunes ordinarios de uso de ascensor y montacargas al que no tiene acceso el local y otra cosa muy distinta es que esta exención alcance también a los gastos originados por la sustitución o cambio de dicho ascensor y montacargas, dado que ambos son elementos comunes y deben regir para ellos los mismos principios y consideraciones que para el arreglo de la cubierta o de cualquier otro elemento común.
Tal se desprende de las siguientes consideraciones:
Que en la presente litis se solicitó por la entidad demandante, denominada «Garaje Martínez Campos, S. A.», la exención del pago del importe a ella correspondiente de la sustitución de un ascensor y un montacargas instalados en la finca, en la cual posee dos locales en la planta baja destinados a garaje y local comercial; acciona contra la comunidad de propietarios alegando sustancialmente que la exención de pago indicada viene determinada por hallarse exenta del pago de gastos de ascensor y montacargas, según expresamente determina el artículo 12 de los Estatutos y de la Comunidad, a cuyo tenor «los gastos comunes referentes al Page 902 ascensor y montacargas se satisfarán por todos los propietarios a partes iguales, con exclusión de los de garaje y local comercial»; el acuerdo que la entidad actora impugnó fue lomado en la reunión de dicha comunidad de propietarios de la finca número 48 de la calle de Ayala de esta Villa el día 12 de abril de 1977, aprobando el presupuesto de sustitución de ascensores de la finca, adoptándose la fórmula de pago en treinta y seis mensualidades, con incremento del 12 por 100 sobre la cantidad presupuestada y asignándose en la misma junta a la actora la cuota mensual de 6.242 pesetas por el local comercial y 25.892 pesetas por el garaje; b) en junta anterior de 31 de enero del mismo año se había acordado ya la sustitución de ascensores aludida, aplazando para reunión posterior la ejecución y financiación de la operación, pero sin plantearse la obligación de pago de la actora hasta la reunión de 12 de abril ya citada, en la cual la representación de la entidad demandada y ahora recurrida, sin oponerse expresamente al acuerdo de sustitución de elevadores, reservó su voto en la junta para poder consultar con su representada; c) considera probado la sentencia de instancia que los locales propiedad de la' actora se hallan incomunicados con los elementos comunes a los que «por consiguiente no prestan servicio alguno, ni siquiera potencialmente, puesto que estos locales no tienen comunicación alguna con el resto de la finca» (considerando quinto, al final); d) la sentencia recurrida, con base en el artículo 12 de los Estatutos de la Comunidad, referido, como se ha visto, a los «gastos comunes», anuló el acuerdo de la junta relativo al pago de la «sustitución» de elevadores por parte de los locales de la planta baja sin comunicación con el resto del edificio, extendiendo así el concepto de gastos comunes al de importe de sustitución de dicho elemento común del edificio.
Que sobre la resultancia fáctica que se ha recogido en el anterior considerando, la entidad recurrente Comunidad de Propietarios de calle Ayala, 48, de Madrid, opone los dos primeros motivos, ambos con apoyo en el número 7.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error de hecho resultante de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del Juzgador, presentando como tales en el primero de los motivos el acta de la Junta General de 5 de febrero de 1976 en el que el representante de la entidad recurrida pidió constase en acta la reiteración de su petición de arreglo de la terraza; confirmó así el criterio de la recurrida manifestando ya en la junta de 12 de junio de 1975 en la que solicitó que debe arreglarse la terraza; revela esta conducta, derivada de documentos, que la Sala a quo no tuvo en cuenta la disposición de la entidad ahora recurrida para reparar elementos comunes del edificio como es la terraza del mismo, elemento que integra el edificio junto con otros de la misma naturaleza indispensables para su uso y disfrute, no sólo por los propietarios de los pisos superiores, sin también para los de la planta baja; elementos integrantes del inmueble, incorporados al mismo y que en conexión con los demás forman la cosa compuesta desde el punto de vista jurídico que es el edificio, de manera que como cosas incorporadas (escaleras, elevadores, cubiertas, terrazas, patios, etc.) pierdan su propia objetividad económica y jurídica para dar lugar a la cosa compuesta en su conjunto y susceptible de una finalidad económica; de ahí que al no haber tenido en cuenta la sen-Page 903tencia recurrida que la disposición resultante de los documentos alegados para reparar elementos comunes del edificio por parte de la entidad recurrida no puede ser distinta cuando se trata de unos o cuando se trata de otros, mereciendo todos ellos la misma consideración y régimen jurídico; por ello, sin necesidad de interpretación alguna de los documentos esgrimidos, sin más que el mero cotejo de la exención acordada por el fallo a quo con las actas referidas de 12 de junio de 1975 y 5 de febrero de 1976 se llega a la conclusión del evidente error padecido, que da lugar a la casación de la sentencia impugnada y, sin necesidad de examinar los restantes motivos, exponer en la segunda sentencia una solución distinta de la litis presente.
Y en su segunda sentencia declara "que el régimen jurídico de la propiedad horizontal no cabe confundir y dar el mismo tratamiento a los «gastos comunes» para la conservación y funcionamiento de los elevadores o de otros elementos comunes, como gastos de portería, de con servación de terrazas y patios y otros gastos análogos, que se caracterizan por su mayor o menor periodicidad y que redundan en beneficio directo de quienes utilizan algunos de estos elementos, con el desembolso mucho más elevado y sin carácter alguno de periodicidad que es necesario hacer para la «sustitución» de alguno de los elementos comunes, singularmente en el caso debatido los aparatos elevadores, incorporados y formando parte integrante del edificio, del que forman también parte todos los pisos cualquiera que sea su situación y que contribuyen a la conservación o elevación de su valor económico; diferencia de tratamiento jurídico que se re\ela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades de propiedad horizontal que, haciendo uso de la autonomía de la voluntad privada autorizada en el artículo 1.255 en relación con el artículo 396, párrafo 4.°, ambos del Código Civil, eximen de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas del inmueble que no utilizan determinados servicios comunes; como es el caso de la comunidad recurrente, según establece para el supuesto discutido el artículo 12 de sus Estatutos; pero de esta cláusula normativa no puede deducirse, desorbitando su finalidad y su espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio cuando se trata de «sustituir» elementos comunes integrantes del inmueble, confundiendo los conceptos de «conservación» y «sustitución» y los de «gasto de uso» y gastos o «importe de sustitución», ya que estos últimos afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca.
Que el criterio legal, a falta de disposición más expresa, se deduce del artículo 9, 6.°, párrafo 2, de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, en el sentido de que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, en este caso, sin perjuicio de la exención lícita de los gastos de conservación y análogos, no exime de contribuir a sufragar el importe de la sustitución de un elemento integrante del inmueble; implica esto último, como reconoce la doctrina científica, una titularidad de las llamadas ob rem o subjetivamente reales, que se ostentan y se sufren por razón de la cosa, cuya propiedad lleva ínsita la carga de soportar, en el caso debatido, los gastos consecuencia de la renovación de elementos comunes, o las Page 904 demás obligaciones que el artículo 9.º citado expresa para cada propietario; todo ello como cuestión distinta de la relativa a la liquidación entre todos ellos de los...
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