El derecho de tiempo compartido en el nuevo Código Civil argentino
| Autor | Jerónimo A. Gil di Paola |
| Cargo | Director del Colegio de Abogados y Procuradores de Mendoza |
| Páginas | 1427-1470 |
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La doctrina jurídica argentina desde las XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Comisión 4, Bs. As., 1987) y el VI Congreso Nacional de Derecho Registral (Posadas, 1986), viene expresando preocupación sobre el fenómeno de las nuevas formas de propiedad y en particular de la, por entonces, llamada «multipropiedad».
Los clubes de campo, los cementerios privados y el tiempo compartido desafiaban los moldes jurídicos preexistentes, porque adjudican derechos a perpetuidad o muy extendidos en el tiempo, hallándose entrelazados con un complejo de obligaciones inherentes a su desenvolvimiento. Estas situaciones no eran contempladas por la legislación civil hasta hoy vigente.
También estos nuevos negocios jurídicos plantean cuestiones polémicas al interrogar al concepto mismo de dominio y porque la incorporación de nuevos derechos reales genera renuencias en pos de conservar la cantidad limitada y reducida de estos (principio de numerus clausus, recogido en el art. 1884 del nuevo ordenamiento).
Siguiendo una línea restrictiva, los anteriores intentos de unificación de legislación civil y comercial preveían la inclusión de la multipropiedad o tiempo compartido como una especie de condominio con indivisión forzosa o como un derecho personal (art. 2715, Proyecto Código Civil y Comercial, año 1987; art. 3160 Proyecto Comisión Federal, año 1992; art. 2030, Proyecto de Unificación, año 1998).
La Ley 26356 reguló, finalmente, al tiempo compartido con fines turísticos, recibiendo unánimes críticas de la doctrina (XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Comisión núm. 5, Derechos Reales, Conclusiones, pto. II) (PUERTA DE CHACÓN, 2009, 1159).
El nuevo Código Civil argentino, sancionado por Ley 26994 del año 2014 decididamente sistematiza en forma general al tiempo compartido1(en adelante el Código).
Los «Fundamentos del anteproyecto» elaborados por la comisión redactora del Código ponen de manifiesto que la regulación parcializada y específica efectuada en materia de tiempo compartido lo torna ajeno a «los principios generales clásicos y de difícil interpretación y aplicación práctica», agregando que el crecimiento de este tipo de propiedad surge en tanto se «brinda mayor aprovechamiento de los recursos al utilizarse en común» (pto. VII. Libro cuarto, Capítulo 1. Principios comunes).
El Código admite la organización del negocio en el marco tanto de los derechos reales como personales, brindando reglas claras en orden a la creación,
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operación y extinción del tiempo compartido. Ello incentivará el desarrollo de un negocio que moviliza grandes sumas de dinero y genera importantes fuentes de trabajo. También la penetración del negocio en los sectores mayoritarios de la población sostiene la protección legal acordada2.
Finalmente, precisamos que por razones metodológicas no ingresaremos en el estudio de las posibilidades de intercambio vacacional que son usuales en la operatoria. No solo porque la norma prescinde de su referencia, sino también porque resultaría necesario incorporar al análisis elementos de derecho internacional privado, lo cual excedería el marco de la presente investigación.
Desde que surgió esta novedosa forma de explotación empresarial fueron sucediéndose diferentes iniciativas legislativas tendentes a contenerla. Así fue que durante el año 2008 se modificó el artículo 1.º de la ley 26361 (Ley de Defensa del Consumidor) incorporando como relación de consumo a la adquisición de derechos en tiempo compartido. A su vez la ley 26356 (Ley de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, STTC), intentó una regulación del tema en la operatoria turística.
Hoy en día el derecho de tiempo compartido se suma a la regulación que efectúa la normativa referenciada.
En este orden de cosas, debe destacarse que el Código ha derogado parcialmente la Ley 26356. Así, los Capítulos III (referente a la constitución de STTC), IV (aspectos contractuales), V (administración del emprendimiento) y IX (relativo a la extinción) quedan sin vigencia [art. 3 inc. G), Ley 26994].
Vale preguntarse si podría darse un tiempo compartido sin la necesaria observancia de las Leyes 26356 y 26361. En abstracto, la respuesta es afirmativa, puesto que es admisible una organización cerrada o privada de uso discontinuo de bienes; asimismo ante la reventa de derechos, efectuada por el usuario titular, en principio dichas normas no serían de aplicación a ese negocio jurídico.
Otro interrogante referido a la pluralidad de regulaciones surge en relación a eventuales superposiciones normativas, v. Gr. el plazo que se fija a los fines de la revocación o desistimiento de la aceptación del contrato (art. 34, Ley 26361). Según el Código debe primar la norma indisponible establecida por la ley especial y por el código (art. 963)3. Es posible que deban tenerse en cuenta los principios de favor debilis o norma más favorable al consumidor (arg. Art. 2100), como también priorizar la interpretación que no altere al derecho real como tal (art. 1884, parte final).
En derecho comparado existen normas que aclaran la división de materias en este aspecto. Así el Código Civil de Cataluña (art. 554) regula al tiempo compar-
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tido como supuesto especial de copropiedad, y establece que queda fuera de su regulación la que se pudiera configurar sobre inmuebles con destino turístico4.
En nuestro sistema se advierte que el Código tiene vocación para regular la generalidad de los casos y las leyes especiales lo complementan, salvo derogaciones expresas (conf. Art. 75 inc. 12, Constitución Argentina). Si se concuerda con ello, cuando se trate de emprendimientos con fines de turismo, la operatoria deberá conformarse en primer término al Código y en segundo al régimen especial vigente (Ley 26356).
La teoría clásica enseñaba que el objeto de los derechos reales solo podía estar constituido por cosas y donde su titular ejercía un poder legal directo e inmediato (XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Comisión 4, Conclusiones). Esta noción parece evolucionar notablemente en el Código. La redacción del artículo 1883 establece que el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Los Fundamentos del anteproyecto refieren que el objeto de los derechos reales «puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en casos... De derechos complejos como el tiempo compartido» (pto. VII. Libro cuarto, Capítulo 1. Principios comunes). Se observa entonces un corrimiento del objeto de los derechos reales hacia bienes que no son cosas, producto de la complejidad que implica asumir que el elemento «tiempo» juega un papel central en la estructura misma del derecho real.
Se ha criticado la primera parte de la disposición en el sentido que no resulta convincente insistir en la ambigua noción de «parte indivisa», pues si está en juego una idealidad, connotarla con la mención de «parte» hace pensar en una materialidad absolutamente impropia para expresar la proporción del derecho de cada condómino sobre el objeto (ALTERINI, 2012, 898).
No obstante ello y a partir de la literalidad de la norma citada, podrían inferirse del Código al menos cuatro categorías de derechos reales:
a) Derechos que recaen sobre la totalidad del objeto, integralmente. Aquí el régimen de derechos reales se aplica a la totalidad del objeto, sin admitir subdivisiones. Ingresarían a esta categoría los derechos reales de dominio (arts. 1941 y sigs.), la superficie (art. 2114), usufructo (arts. 2129 y sigs.), el uso (arts. 2154 y sigs.), la habitación (art. 2158), la servidumbre (art. 2163), la hipoteca (art. 2205), la anticresis (art. 2212) y prenda (art. 2219).
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b) Derechos sobre la totalidad del objeto, por una parte, cuota o porción indivisa. El régimen recae sobre la totalidad del objeto, admitiendo subdivisiones ideales. Este objeto es propio del condominio clásico (art. 1983 y sigs.). Pueden asimilarse a ellos los derechos derivados de la indivisión postcomunitaria (art. 481 y sigs.) e indivisión hereditaria (art. 2280 y conc.). Se admitiría en el usufructo5, el uso...
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