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- Comentarios a las Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado
- Núm. 136, Abril 2016
Derecho de superficie y opción de compra conexa. Plazo de ejercicio.
Autor | José Félix Merino Escartin |
Cargo | Registrador de la propiedad |
Hechos: Se formaliza una escritura en la que el Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial, constituye un derecho real de superficie sobre determinada finca registral, a favor de Doña X, pactándose que dicho derecho de superficie tendrá un plazo de duración de 35 años, prorrogable hasta un máximo de 99, a contar de la fecha de la escritura, y se reconoce a la superficiario un derecho de opción de compra, que podrá ejercitar en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del dcho. De superficie.
Registrador: Califica la escritura anterior negativamente, suspendiendo la inscripción del dcho. De opción, dado que conforme al art. 14 del RH, el plazo máximo para ejercer el derecho de opción de compra es de 4 años, salvo en el caso de arrendamiento con opción de compra, en que se puede extender al plazo total de la duración del arrendamiento (RS 14 febrero de 2013). Sólo en el caso de arrendamiento, se permite por el RH la ampliación de plazo para el ejercicio del dcho. De opción.
Solicitada la calificación registral sustitutoria, se ratifica la calificación registral anterior, manifestándose que "no todo derecho civilmente válido es susceptible de inscripción, pues con independencia de tal circunstancia debe reunir los requisitos que permitan su acceso al Registro y que tienen su fundamento en los efectos que a la publicidad registral confiere el propio Ordenamiento".
Notario: Interpone recurso indicando que, si bien es cierto que el art 14 RH amplía el plazo de ejercicio de la opción sólo para el caso del arrendamiento, no queda excluida la posibilidad de que existan otros supuestos similares, procediendo la aplicación analógica, cuando se contemple un supuesto similar y se aprecie identidad de razón.
Además así, por ejemplo, lo admite la Compilación Navarra, ley 461, que literalmente dice que "Cuando el derecho de opción de compra se haya constituido como anejo a un arrendamiento, superficie, hipoteca u otro dcho. Real inscribible en el Registro de la P. Su duración podrá alcanzar la totalidad del plazo de éstos, así como sus prórrogas, expresas o tácitas", y también la ley 5/2006 de 10 de mayo del libro quinto del Código Civil de Cataluña, art 568-8 que dice "el dcho. De opción, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prórrogas sucesivas, que no puede exceder del plazo de 10 años...
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