El derecho de superficie
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 147-151 |
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Podemos definir el derecho de superficie como el derecho a construir en suelo ajeno que se concede a otra persona, que hace suyo lo construido durante un cierto periodo de duración. Para ROCA SASTRE es "el derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en terreno o inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anejo de edificar o plantar o por medio de un acto adquisitivo de edificación o plantación preexistente221". También es interesante la definición que hace el Notario BLANQUER UBEROS al afirmar que "El derecho de superficie, según la manera común y general de entender la figura, es, a la vez, un gravamen sobre el plano del suelo y un derecho sobre el volumen situado encima o debajo de dicho plano, entendiendo por superficie a cualquiera de estos volúmenes y dicho sea de manera muy sintética222". Por ello, "tanto da que la edificación la lleve a cabo el superficiario, como que éste adquiera una situación jurídica sobre una construcción ya existente, puesto que lo esencial es que adquiere de forma temporal y con sujeción a una reversión inevitable…223".
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En cuanto a este derecho existen dos vías interpretativas: la primera parte de la concepción del Derecho romano, que sostiene la esencial compenetración de la propiedad del suelo con la superficie, no admitiendo en manera alguna una propiedad distinta o separada; y la segunda, que, se inclina por entender que el derecho de superficie es un verdadero derecho real, enajenable y transmisible a tercero, sobre construcciones realizadas sobre un fundo ajeno, ligado o no a la obligación de pagar un canon a su propietario.
Puede resultar aleccionador diferenciar superficie y suelo, cuyas definiciones no figuran en nuestro Código Civil224. Desde luego, la superficie es un derecho singular que efectivamente se apoya en el suelo, al que se considera como un objeto material concretado o determinado en el plano superficial de la tierra, mientras que a la superficie se la trata como el volumen existente sobre el suelo225.
Por primera vez en nuestro país, el derecho de superficie se contempla en los artículos 40 y 41 del Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de Suelo, que está "dirigida a superar la deficiente situación normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario226". De manera que se amplía el contenido del art. 16.1 del Reglamento Hipotecario, fijando el plazo de duración del indicado derecho y los requisitos básicos para edificar sobre el terreno.
Es importantísimo entender que tras la regulación que del derecho de superficie realiza la actual Ley del Suelo tiene un contenido civil que supera la deficiente regulación de dicha institución recogida en nuestro Código Civil, dejando a éste como derecho de carácter supletorio, como se desprende del tenor del art. 40.4 de la Ley del Suelo que dice: "El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho".
El art. 40 del citado Texto Refundido define el contenido de dicho derecho, indicando en su número 1 que "El derecho real de superficie atribuye al super-ficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construc-
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ciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la...
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