Derecho de superficie en Cataluña

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Contenido
  • 1 Normativa Estatal
  • 2 Normativa en Cataluña
    • 2.1 Concepto
    • 2.2 Constitución
    • 2.3 Clases
    • 2.4 Pactos posibles
    • 2.5 Régimen Legal
    • 2.6 Extinción
    • 2.7 El derecho de superficie es hipotecable
  • 3 Legislación Citada
  • 4 Recursos Adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Jurisprudencia Citada
Normativa Estatal

Salvo una cita sin relieve contenida en el Código Civil ( Art. 1611 ), el derecho de superficie había sido regulado por el Reglamento Hipotecario y por la legislación de Urbanismo.

En cuanto el Reglamento Hipotecario el Art. 16 , según redacción dada por la reforma de 4 de septiembre de 1.998, ha sido declarado nulo por las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de febrero, 22 de mayo, 12 de diciembre del 2000 y la de 3 de enero del 2001 [j 1].(ver Tema general sobre derecho de superficie)

Ahora hay que tener en cuenta el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo , que regula este derecho en sus arts. 40 y 41 .

Por ello antes de analizar la normativa específica catalana, debemos referirnos a la normativa estatal.

Conviene destacar:

  • Que se trata de un derecho real, necesariamente temporal, que da lugar a una propiedad separada; sólo es aplicable a la propiedad inmobiliaria.
  • Que puede constituirse sobre la rasante de una finca, sobre el subsuelo, sobre el vuelo o sobre edificaciones ya existentes. Muy interesante esta posibilidad que la Ley del Suelo admite de constituir un derecho de superficie sobre edificación y existente.
  • Que puede constituirse sobre suelo urbano y sobre suelo rústico ; otra cosa serán los requisitos para poder construir en suelo rústico. Ello tiene su importancia: puede autorizarse urbanísticamente la construcción de un edificio en suelo rústico, pero puede ocurrir que, por aplicación de las normas sobre las unidades mínimas de cultivo, no se pueda segregar parte de la finca, (cuyo resto quiere conservar en propiedad y posesión el titular de aquélla); constituir un derecho de superficie por 99 años! puede ser una solución, no perfecta, si se desea, por ejemplo, que un hijo construya en la finca rústica de su ascendiente y pague e hipoteque la edificación sin intervención del propietario del suelo.
  • Que se exige escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Plantea la resolución de la DGRN de 16 de abril de 2010 [j 2] si cabe la inscripción de un derecho de superficie concedido por la Administración mediante la certificación de la entidad concedente, llegando a la conclusión de exigirse siempre escritura pública; dice la DGRN:

No existe duda alguna sobre la necesidad de escritura pública. El artículo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La doctrina más autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinción, se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares, como a aquél que se inscribe en el marco de una actuación urbanística. Por otro lado, al margen de que no es admisible que se inscriba un derecho sin que conste el consentimiento del titular que lo adquiere y que, a cambio, asume una serie de obligaciones, resulta indiscutible que el documento pertinente para esta formalidad es la escritura pública.
  • Que el plazo máximo es de 99 años, de acuerdo con la Ley del Suelo .
  • Que se puede constituir a título oneroso o gratuito .
  • Que en la constitución a título oneroso, el superficiario podrá pagar una suma alzada o un canon periódico o deberá adjudicar al dueño de la finca edificaciones a realizar o combinarse estas posibilidades.
  • Que el derecho de superficie se puede transmitir y gravar , pero los gravámenes se extinguirán al extinguirse el derecho de superficie, salvo caso de confusión de derechos, en cuyo caso se mantendrán hasta que termine el plazo de duración.
  • Que se pueden establecer derechos de preferente adquisición a favor del titular del suelo en caso de transmisión del derecho de superficie, y que el titular del suelo podrá transmitir libremente su derecho.
  • Que se extingue por el transcurso del plazo convenido y por no edificar, no estando prohibido pactar otras causas de extinción.

En concreto, dice el art. 40 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio :

1: El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.2. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado. 3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito . En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.

Y dice el art. 41 de la Ley del Suelo  :

1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones...

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