El derecho de sobreedificación y subedificación

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas151-154

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Este derecho conlleva la atribución de la facultad de construir en el vuelo o subsuelo concedido a otra persona haciendo ésta suyas las edificaciones resultantes y, todo ello, sin constituir el derecho de superficie del que hemos hablado en el epígrafe anterior. A estos derechos se les conoce también como derechos reales de vuelo y de subsuelo.

Frente al silencio de esta figura en el Código Civil o en la Ley del Suelo, como alude CORVO LÓPEZ, sí hace una definición de la misma el art. 567.1.1. del Libro V del Código Civil de Cataluña al definir el derecho de vuelo como "el derecho real sobre un edificio o un solar edificable que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones235".

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En virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 2001, se anuló parcialmente el art. 16 del Reglamento Hipotecario que regulaba estos derechos, subsistiendo el número 2 del citado artículo, con el siguiente tenor: "El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del art. 8 de la Ley y sus concordantes". Continúa expresando el artículo que en la inscripción deberá reflejarse las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos comunes236.

Para la Dirección General de los Registros y del Notariado nos encontramos ante un derecho real perpetuo, equivalente a una servidumbre237.

Normalmente, el motivo que induce a los promotores inmobiliarios a establecer esta previsión de sobreelevación o subedificación suele obedecer a la voluntad por parte del constructor de reservarse diversos departamentos independientes creados en el régimen de propiedad horizontal antes de enajenar bienes a terceras personas.

Pese a lo frecuente del establecimiento del indicado derecho real, sobre todo en décadas pasadas, algunas Sentencias del Tribunal Supremo han mostrado su repulsa y manifestado que es contraria a las normas imperativas que establece la Ley de Propiedad Horizontal238. Frente a tal visión, LASARTE ÁLVAREZ afirma tajantemente "que dicha conclusión no constituye, sin embargo, doctrina jurisprudencial indiscutible, pese a haberse visto reiterada con posterioridad en otra sentencia, parecida, del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1999, pues verdaderamente parte de un planteamiento que no ha merecido ser compartido por los restantes...

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