El derecho de reversión expropiatoria: su clasificación, constancia registral y requisitos para su cancelación

Autor:Eugenio-Pacelli Lanzas Martín
Cargo:Abogado
Páginas:2360-2376
RESUMEN

En este comentario se analizan las diferentes clases, modalidades y estados del derecho de reversión así como las reglas de su inscripción y cancelación en el Registro de la Propiedad.

 
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I Resumen de los hechos y fundamentos de derecho

Dada la inusitada extensión de esta resolución -ocupa 27 páginas del BOE núm. 89 de 13 de abril de 2016-, nos limitaremos en este punto a destacar los extremos más relevantes de sus hechos y fundamentación jurídica a los efectos del presente comentario.

Se presenta en el Registro un Proyecto de Compensación en el que algunas de las fincas de resultado son adjudicadas a la Junta de Compensación en correspondencia con las fincas de origen que, por no haberse incorporado a dicha entidad sus propietarios iniciales, habían quedado inscritas a nombre de la misma por título de expropiación, constando en dichas inscripciones de las fincas de origen el eventual derecho de reversión a favor de los expropiados.

En el Proyecto de Compensación se solicitaba expresamente la cancelación de la inscripción de los derechos de reversión o, dicho de otro modo, que no se trasladasen a las fincas de resultado aquellos derechos que pesaban sobre las fincas de origen expropiadas a favor de la Junta de Compensación.

El registrador inscribe el Proyecto pero califica negativamente la solicitud de cancelación «por no resultar acreditadas, a día de hoy, las circunstancias que determinarían esa cancelación, o la extinción de los derechos de reversión objeto de la misma». Frente a ello, el recurrente sostiene que al ser intrínsecamente contradictorio el reconocimiento de la reversión en el caso de las expropiaciones motivadas por la falta de adhesión a una Junta de Compensación, el derecho a instar su declaración es un derecho vacío de contenido que coherentemente no tiene por qué quedar reflejado en el Registro de la propiedad.

La resolución objeto de este comentario fue objeto de análisis en el número anterior de esta Revista por LASO BAEZA1, en el que se examinaba la primera de las cuestiones suscitadas en el supuesto por ella contemplado, relativa al tratamiento sustantivo y registral del derecho de reversión surgido en el desarrollo del sistema de compensación como consecuencia de la expropiación de los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación constituida al efecto. En este caso nos centraremos en otras cuestiones, como son las relativas a la variedad de modalidades de reversión, a su inscripción en el Registro de la Propiedad y a los modos posibles de obtener su cancelación, para lo cual partiremos de las consideraciones vertidas por la resolución, que contiene una interesante exposición del derecho de reversión en general, su naturaleza, su régimen jurídico y las posibles formas de su cancelación registral.

Sobre la naturaleza, régimen jurídico e inscripción registral del derecho de reversión, se afirma que la expropiación forzosa es una limitación del dominio, y, como dice la doctrina más autorizada, la causa de la misma es la utilidad pública o el interés social. Dicha causa afecta al objeto expropiado (cfr. Art. 9 de la Ley de Expropiación Forzosa) e incide continuadamente sobre dicho bien, por lo que la persona expropiada tiene el derecho de resolver la expropiación que ha llegado a ser infructuosa. En concreto, este derecho a resolver la expropiación, o derecho de reversión según la denominación acogida por la ley, surge en los casos de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motivó la expropiación, así como en aquellos casos en que hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectación, y opera en favor del

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primitivo dueño o sus causahabientes, que son quienes podrán recobrar en su virtud la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (cfr. Art. 54.1 de la Ley de Expropiación Forzosa).

El título formal para la práctica de la inscripción en el Registro de la propiedad de la expropiación forzosa está integrado por el acta de ocupación y por el documento que acredite el pago o consignación del justiprecio. Sin embargo, con arreglo a la redacción originaria del artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, el derecho de reversión no constituía objeto de inscripción separada y especial en el folio registral de la finca como derecho separado o como gravamen real autónomo.

Fue la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación la que modificó los artículos 54 y 55 de la de Expropiación Forzosa, estableciendo desde entonces el primero de ellos que «en las inscripciones en el Registro de la propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria».

Superando la confusión anterior, no hay duda de que el derecho de reversión, incluso en ese estado latente, que es el propio del momento en el que aún no se han producido los eventos determinantes de su ejercicio, debe ser considerado como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente de la finca expropiada, oponible frente a terceros, susceptible de tráfico autónomo (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1995 y 14 de junio de 1997, entre otras), de obligada inscripción registral -de forma simultánea a la inscripción de la propia expropiación-, y sujeta a los principios hipotecarios de fe pública y oponibilidad, y no como una simple causa de ineficacia latente de la titularidad adquirida por la expropiación.

Finalmente, la resolución dedica sus Fundamentos de Derecho 7, 8 y 9 a la cancelación del derecho de reversión, en los términos a los que nos referiremos más adelante.

II Comentarios
1. Consideraciones previas

El supuesto de hecho de la resolución que comentamos trata de una modalidad muy concreta del derecho de reversión: el derivado de la expropiación de suelos de los propietarios no adheridos a una Junta de Compensación. Sin embargo, se realiza en ella una interesante exposición de la naturaleza, categorías y régimen jurídico de este derecho en general, por lo que vamos a ampliar nuestro objetivo para examinarlo desde un punto de vista global, sin perjuicio de descender ocasionalmente al detalle de algunos supuestos concretos.

En términos generales, puede decirse que el derecho de reversión es aquel que corresponde al titular de un bien que ha sido expropiado, consistente en la posibilidad de recuperarlo en el caso de que el mismo no haya servido al fin que justificó la expropiación.

Pese a la transcendencia de este derecho, que incluso se concibe inicialmente como una excepción al principio de fe pública registral2, lo cierto es que es objeto

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de una regulación dispersa, existiendo junto al régimen general de la legislación de expropiación forzosa normas específicas para algunos supuestos concretos, como los regulados por la legislación del suelo.

Además, como se ha dicho, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación realizó una profunda modificación de los artículos 54 y 55 de la de Expropiación Forzosa. Esta reforma generó un señalado contraste entre esta y su Reglamento, ya que este no fue modificado de forma paralela a pesar de lo establecido por la Disposición Final 3ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, según la cual «el Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptará la sección 4.ª del capítulo IV del Título II del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa a lo dispuesto en esta Ley», mandato que no se llegó a cumplir. En consecuencia, la aplicación de este Reglamento debe realizarse de forma muy cautelosa y con las debidas adaptaciones al nuevo marco legal, al haber resultado tácitamente derogado en algunos de sus extremos.

Tras la indicada modificación, la Ley de Expropiación Forzosa determinó la necesidad de inscripción registral del derecho de reversión para que pudiera surtir efectos contra terceros. Se echa en falta una regulación adecuada de la inscripción del derecho de reversión en la legislación hipotecaria, ya que se ha generado cierta nebulosa en torno a diversos aspectos de la misma, como por ejemplo en lo referente a su cancelación registral, que es el tema central al que se enfrenta la resolución objeto de comentario y cuya importancia demandaría el establecimiento de un régimen jurídico claro dadas las peculiaridades de este derecho. No debe perderse de vista que el Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia de inscripción de actos de naturaleza urbanística es dos años anterior a aquella modificación y no alude a la reversión.

Por todo ello nos parece de interés tratar de identificar los diferentes supuestos del derecho de reversión y las reglas por las que se han de regir su constancia registral y en particular su cancelación.

2. Criterios de clasificación del derecho de reversión

Este derecho presenta diferentes supuestos y modalidades que podrían sistematizarse según los criterios que se exponen a continuación.

A) Por la causa de la reversión

La causa genérica de la reversión es, como se ha visto, la falta sobrevenida del fin justificativo de la expropiación. La Ley de Expropiación forzosa de 16 de diciembre de 1954, que contempla el derecho de reversión en sus artículos 54 y 553, desdobla esta causa...

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