El derecho de retracto arrendaticio urbano para arrendamientos sujetos a la Ley 4/2013, al Real Decreto Ley 21/2018 y al Real Decreto Ley 7/2019

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora contratada Doctora de Derecho civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:1878-1905
RESUMEN

El derecho de retracto del arrendatario está condicionado por el régimen jurídico relativo a la venta voluntaria y forzosa de la finca urbana arrendada (es decir, a la subsistencia o no del arrendamiento tras tales transmisiones). Este régimen ha sufrido variaciones en las diversas redacciones que ha tenido la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Puesto que el derecho de retracto es un límite... (ver resumen completo)

 
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1878 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1878 a 1905
1.7. Concursal Civil
El derecho de retracto arrendaticio urbano
para arrendamientos sujetos a la Ley 4/2013,
al Real Decreto Ley 21/2018
y al Real Decreto Ley 7/2019
The preferential acquisition right for lease
contracts subject to Law 4/2013, Royal Decree
Law 21/2018 and Royal Decree Law 7/2019
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El derecho de retracto del arrendatario está condicionado por el
régimen jurídico relativo a la venta voluntaria y forzosa de la finca urbana arren-
dada (es decir, a la subsistencia o no del arrendamiento tras tales transmisiones).
Este régimen ha sufrido variaciones en las diversas redacciones que ha tenido la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Puesto que el derecho de retracto es un
límite al dominio en interés de los particulares, opera a su vez como excepción
a la fe pública registral, de manera que es ejercitable incluso frente a un tercero
hipotecario que pueda desconocer el arriendo, pues el derecho de retracto nació
en el momento de la transmisión y en dicho instante entró en el patrimonio
del arrendatario, por lo que existió hasta el momento de la inscripción con los
requisitos de los ar tícu los32, 34 y 36 de la Ley Hipotecaria.
A pesar de que según el ar tícu lo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en
redacción dada por Ley 4/2013, el arrendamiento no inscrito antes que la hipote-
ca se extingue por ejecución de esta y, consiguientemente, no habría derecho de
retracto (por ser accesorio al arrendamiento), una interpretación conjunta de los
ar tícu los13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la consideración de la
buena o mala fe del acreedor hipotecario respecto del arrendamiento anterior no
inscrito puede determinar la subsistencia del arrendamiento tras la ejecución hipo-
tecaria y la consiguiente existencia del derecho de retracto, que no estaría, por lo
tanto, necesariamente condicionado a la inscripción registral del arrendamiento.
ABSTRACT: The preferential acquisition right is condictioned to the legal regime re-
lated to the voluntary and forced sale of the leased urban property (that is, to the subsist-
ence or not of the lease after such transmissions). This regime has undergone variations
in the different wording that the Urban Leasing Law of 1994 has had. Since the preferential
acquisition right is a limit to the domain in the interest of individuals, it in turn operates
as an exception to the public registration faith, of so that it is exercisable even in front of
third acquirer protected by public registry faith who may be unaware of the lease,
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1878 a 1905 1879
El derecho de retracto arrendaticio urbano para arrendamientos sujetos a la Ley 4/2013…
since the preferential acquisition right was born at the time of the transfer and at that
moment it entered the assets of the lessee, so it existed until the time of registration
with the requirements of articles 32, 34 and 36 of Mortgage Law.
Despite the fact that according to article 13 of the LAU in the wording given
by Law 4/2013, the lease not registered before the mortgage is extinguished by its
execution, and consequently there would be no right of preferential acquisition (as
it is accessory to the lease), a joint interpretation of articles 13 and 14 LAU and the
consideration of the good or bad faith of the mortgagee with respect to the previous
unregistered lease, may determine the subsistence of the lease after the foreclosure
and the consequent existence of the right of preferential acquisition which would
not, therefore, be necessarily conditioned to the registration of the lease.
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento. Venta del inmueble arrendado. Derecho
de retracto.
KEY WORDS: Lease. Sale of the leased property. Preferential acquisition right.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN
PREFERENTE DEL ARRENDATARIO EN LA LEY 29/1994, DE ARRENDAMIEN-
TOS URBANOS, DE ACUERDO CON LA REDACCIÓN DADA POR LA LEY 4/2013,
DE 4 DE JUNIO: 1. eL cIeRRe RegIstRaL deL aR tÍcu Lo25.5 de La LeY de aRRendamIen-
tos uRbanos Y La decLaRacIón en escRItuRa PúbLIca de comPRaVenta de HabeR RenuncIado
eL aRRendataRIo aL deRecHo de adquIsIcIón PRefeRente. 2. InscRIPcIón de decReto de
adJudIcacIón dIctado en PRocedImIento de eJecucIón HIPotecaRIa Y cIeRRe RegIstRaL
deL aR tÍcu Lo 25.5 de La LeY de aRRendamIentos uRbanos. doctRIna en ReLacIón con
eL aRRendamIento de VIVIenda Y con eL aRRendamIento PaRa uso dIVeRso de VIVIenda:
A) Doctrina en relación con el arrendamiento de vivienda. B) Doctrina en relación
con el arrendamiento para uso diverso de vivienda. 3. La cuestIón de La notIfIca-
cIón feHacIente aL aRRendataRIo de La escRItuRa de Venta.—III. EL DERECHO DE
RETRACTO DEL ARRENDATARIO BAJO LA VIGENCIA DEL REAL DECRETO
LEY 21/2018, de 14 DE DICIEMBRE y TRAS EL REAL DECRETO LEY 7/2019,
DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y
ALQUILER: 1. eL deRecHo de RetRacto aRRendatIcIo baJo La VIgencIa deL ReaL de-
cReto LeY 21/2018, de 14 de dIcIembRe. 2. eL deRecHo de RetRacto aRRendatIcIo tRas
eL ReaL decReto LeY 7/2019, de 1 de maRzo.—IV. CONCLUSIONES.—V. ÍNDICE
DE RESOLUCIONES CITADAS.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I.- INTRODUCCIÓN
La legislación arrendaticia especial (ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos) ha venido reconociendo derechos de adquisición pre-
ferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, ya se destinase esta a
vivienda (art.25 LAU), ya se destinase a uso distinto de vivienda (art. 31 LAU).
Dichos derechos de adquisición preferente constituyen un límite legal al do-
minio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien, estando establecidos
en interés de los particulares (arrendatarios) y constituyendo una excepción a
la fe pública registral conforme al ar tícu lo37.3.º de la Ley Hipotecaria, según
el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán

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