Derecho privado
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Sección coordinada por Miguel Ruiz Muñoz. Profesor Titular de Derecho Mercantil con la colaboración de M.ª del Mar Andreu, Luz M.ª García y Carmen Matesanz.
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Primero. Agency Group 55 Sol., S.L. alega en primer lugar la determinación del objeto del contrato de acuerdo con los términos del art. 1.6 de la Ley 42/1998 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Según dicho precepto, el período puede ser determinado o determinable, supuesto este último al que se ajusta el contrato litigioso. Lo mismo sucedería respecto del alojamiento. También en este caso puede ser determinado o determinable. En consecuencia, podrá determinarse tanto la semana que se va a disfrutar como el alojamiento, en un momento posterior, cumpliéndose así la previsión informativa en el contrato de compraventa de 30 de abril de 2005 por el que (Estipulación primera) Agency transmitía a los adquirientes (los Sres. Marcelino-Lucía) un derecho personal de uso sobre un tumo turístico por período de tiempo ilimitado. El turno turístico sería de siete noches y el precio de la venta 19.700 euros sin cuestionarse que se estaba transmitiendo a título de venta un derecho personal. Importa destacar este extremo por cuanto que el núcleo esencial de la impugnación se basa precisamente en aquella determinabilidad del objeto amparada en el referido art. 1.6 punto que, en efecto, permite la indeterminación inicial del período de una temporada o del alojamiento pero no como regla general para cualquier contrato sometido la ámbito de aplicación de la Ley 42/1998 sino sólo para los de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada en los que se anticipen las rentas, algunas o todas, entre tres y cincuenta años. Aquí no se vende el arrendamiento sobre el turno turístico por un plazo limitado y abono de una renta anticipadamente o no, sino que se transmite íntegramente un derecho personal de uso «por tiempo ilimitado» y por un precio cierto y único, conservando el transmitente el dominio y posesión del derecho que adquieren los Sres. Marcelino Lucía, «hasta el pago total» (estipulación cuarta). Por eso no nos hallamos ante un contrato de venta de un arrendamiento sino que se trata de la compraventa de un derecho distinto porque ni existe la temporalidad ni la identificación de una renta, características del arrendamiento. Por el contrario la ilimitación del tiempo por el que se transmite el derecho supone su naturaleza indefinida, intemporal, incompatible con el arrendamiento. Al mismo tiempo, la renta, aun anticipada, ha de fijarse precisamente en función de uno o unos plazos. Si así no se hace, lo que se transmite, como aquí sucede, será un derecho de uso, pero diferente. Que se conceptúe el derecho transmitido como derecho personal no equivale automáticamente a su equiparación con el arrendamiento cuando faltan los elementos característicos de esta figura. Por otra parte no cabe duda del sometimiento del contrato litigioso a la L. 42/1998 de tal manera que su contenido ha de regularse por dicha norma. Y excluido el arrendamiento que constituye el supuesto específico contemplado en el art. 1.6 queda sin aplicación este precepto y sus consecuencias en orden a la determinabilidad del objeto.
Segundo. La propia especialidad de la Ley 42 se recoge en su Exposición de Motivos que incluso confiere a la Directiva Comunitaria 94/97 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, el sentido y necesidad de establecer una normativa excepcional. También y a propósito del Capítulo I, la E.M. se refiere a su ámbito de aplicación restrictivo. Así pues, el mismo legislador muestra su triple criterio interpretativo: especialidad, excepcionalidad y restricción, pautas interpretativas que por su rigor impiden cualquier aplicación no ya analógica en sustitución de una figura por otra, sino la simplemente extensiva (art. 4 CC). Bajo esta perspectiva no es posible asimilación o extensión del art. 1.6 al contrato litigioso en materia de determinación de elementos esenciales del objeto como son la del período de aprovechamiento y del alojamiento. En línea con esta conclusión han de examinarse y relacionarse ante todo los expositivos I, III, y IV con la estipulación primera. La realidad es que no se puede conocer lo que adquieren los compradores en dos cuestiones básicas: el tiempo en que pueden disfrutar los derechos adquiridos y dónde, pues el sistema de ejercicio el derecho previsto en la estipulación tercera remite a una ingerminación absoluta basada en una modalidad «flotante» que puede llevar a la imposibilidad material de ejercicio del derecho o de dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio del vendedor vaciando de contenido el derecho que se adquirió con desequilibrio completo de prestaciones. Si no se conocen las notas o elementos imprescindibles del derecho que se compra y el cumplimiento de su ejercicio puede llevar a la situación antes descrita, concurre el efecto negativo prohibido en el art. 1.256 CC y sobre la mínima certeza del objeto por su absoluta indeterminación (arts. 1.261.2 y 1.273 del mismo cuerpo legal).
Tercero. Este error esencial en el objeto implica la nulidad del contrato como recoge la sentencia apelada (art. 1.300 CC). Debe añadirse que excluida la ampliación del art. 1.6 antes comentado, adquiere plena relevancia la del art. 9 de esta Ley especial que impone como contenido mínimo del contrato, entre otros extremo (n.º 3) el de la descripción precisa del alojamiento con referencia expresa al turno que sea objeto del citado contrato. Descartada la «determinabilidad» porque la identificación de esos dos datos debe ser «precisa y expresa», resulta evidente que el contrato de 30 de abril de 2005 adolece de ese requisi-Page 170to mínimo legal, procediendo la desestimación del recurso de apelación.
Cuarto. En cuanto al que interpone Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (Ibercaja) se alega el error de considerar el préstamo concedido a los Sres. Marcelino-Lucía en 12 de mayo de 2005, vinculado a la compraventa del derecho de aprovechamiento anteriormente examinado. Se habría aplicado indebidamente el art. 12 de la Ley 42/1998 sin que por otra parte concurran las circunstancias establecidas en el art. 15.1 de la Ley 7/1995 de Crédito al Consumo para la nulidad del contrato financiero con relación al art. 14 de esta misma ley, centrándose la tesis del apelante en la inexistencia de concierto previo al respecto entre Ibercaja y la vendedora, hecho éste valorado erróneamente por la Juzgadora de instancia de tal manera que la apreciación de ese acuerdo previo con Agency constituye una pretensión subjetiva. El contrato de préstamo no sería por consiguiente accesorio ni tendría su causa en aquella otra compraventa sino que es autónomo y principal, cuestión ésta que requiere una precisión para la adecuada valoración de la prueba; así, del resultado probatorio obrante en autos destaca que Agency orientaba a sus clientes a obtener financiación en Ibercaja como ocurrió en este caso. No tiene sentido entender de otra forma la declaración de la Sra. Remedios a propósito de la información que facilitaban a sus clientes para la concesión de préstamos y «haciendo de mensajeros de unos sobres con una documentación que les dan y que les pide el banco» (minutos 3.30-4.55 del reloj de grabación del CD del juicio). En línea con lo anterior, la representante de Ibercaja citó al tal Eduardo como la persona que le informó y le facilitó la documentación (minutos 12.30, 13.30 y 18.40), lo que encuentra plena correspondencia con aquella función informadora y transmisora de documentos para estimar la vinculación del préstamo de manera que siendo nulo el contrato de compraventa con Agency, su inefectividad arrastra al del préstamo con Ibercaja, conclusión que a respuesta a las restantes alegaciones en las que lo que se formula es una hipótesis sobre motivaciones personales de los actores o similares con otros supuestos de financiación de conocimiento público. Por eso la misma argumentación y valoración probatoria se extiende al área de créditos al consumo porque desde el momento en que se concluye a favor del concierto previo de acuerdo con esa misma valoración que no es errónea, ilógica, arbitraria o carente de fundamentación, la conclusión anulatoria es la misma, sin que, finalmente se aprecie confusión el reintegro de las amortizaciones abonadas pues nulo el préstamo se produce el efecto propio que señala el FJ 7.º sin que obtenga enriquecimiento de los actores por el reintegro de abonos de...
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