Derecho privado
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Sección coordinada por Miguel Ruiz Profesor Titular de Dere cho Mercantil con la colaboración de Mana del Mar Andreu y Gemma Botana
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por Silvia Gaspar Lera
Becaria de Investigación Facultad de Derecho Universidad de Zaragoza
Primero. Tras algunas vacilaciones de la denominada jurisprudencia menor, el Tribunal Supremo, vino a zanjar definitivamente la cuestión relativa al procedimiento aplicable en estos supuestos, al sentar que tratándose de un arrendamiento pactado vigente el RDL 2/1985 sobre medidas de política económica y suprimida la prorroga forzosa, el fin del contrato, tenia lugar por el transcurso del tiempo que es causa de desahucio no contemplada en la LAU citada Por ello la acción, aunque propia de la relación arrendaticia no se fundamenta en derechos reconocidos en dicha norma y el litigio ha de sustanciarse conforme a lo dispuesto en las leyes procesales comunes, según dispone el articulo 151 de la Ley especial.
Segundo. La segunda alegación de la parte apelante se contrae a la falta de legitimación activa, en concordancia con defecto legal en el modo de proponer la demanda y vulneración de la regla establecida en el art 504 LEC que impone a la parte la obligación de acompañar a la demanda o contestación los documentos en que funde su derecho.
Sin perjuicio de señalar con carácter previo que es unánime la jurisprudencia que reconoce la legitimación activa para el ejercicio de la acción de desahucio que nos ocupa tanto al dueño propietario de la cosa arrendada como al poseedor real o administrador, por cuanto como establece la STS 14 junio 1991 (RJ 1991, 4461) en el litigio no se discute el dominio y hay que atenerse al contrato de arrendamiento, debe asimismo tenerse en cuenta que la prohibición del art 506 LEC, relativa a la admisión de los documentos anteriormente mencionados viene referida a los documentos que afectan a lo sustancial del pleito, no a los que se presentan para desvirtuar las alegaciones de la contraparte.
Tercero. Por lo que atañe al fondo del asunto, se aduce por la recurrente, el sometimiento del contrato de arrendamiento cuya resolución se postula a la legislación especial y, por consiguiente, al régimen de prorroga forzosa del art 57 LAU con fundamento en no haberse hecho mención expresa al RDL 2/1985, no obstante ser de fecha posterior, así como en la circunstancia de haberse pactado una concreta cláusula de revisión anual de rentas, junto con la constitución de fianza conforme a lo establecido en el art 150 LAU, de lo que concluye la voluntad de ambas parte de someter el contrato a la Ley Especial.
Es doctrina ya consolidada del Tribunal Supremo (SS 12 mayo 1989, RJ 1989, 3762, 16 julio 1991 RJ 1991, 5391, 4 febrero 1992 RJ 1992, 823, 20 abril RJ 1993, 3104 y 10 junio 1993, RJ 1993 5404 y 14 junio 1994, RJ 1994, 4817) la de que el sometimiento al régimen de prorroga forzosa puede convenirse «explícita o implícitamente» en virtud de la libertad de pacto que preconiza el art 1255 Ce, posibilidad no prohibida por el art 9 RDL de 1985, que se limita a suprimir el mero automatismo legal u «ope legis», y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prorroga, puesto que así se infiere del titulo del citado art 9 que reza «supresión de la prorroga forzosa en los arrendamientos urbanos» cuando fácilmente hubiera podido decir «de la renuncia al derecho de prorroga forzosa» y de su texto articulado, al establecer que «los contratos de arrendamientos de vivienda o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto, tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prorroga establecido en el art 57 LAU».
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Así lo ha venido interpretando esta propia Sala en anteriores Resoluciones (SS 31 octubre 1990, 14 febrero y 22 febrero 1992), señalando que en los contratos posteriores al RDL 30 de abril 1985 solo se les aplicara el régimen de prorroga forzosa si las partes voluntariamente así lo convinieron debiendo quedar clara e inequívocamente acreditada aquella voluntad a través de los pactos contenidos en las cláusulas del propio contrato
En base a lo expuesto, no cabe en modo alguno entender que en el supuesto enjuiciado se pactara el sometimiento a la prorroga forzosa por el mero hecho de que en el contrato otorgado el 20 de septiembre de 1986 no se haga mención expresa de su sometimiento al repetido Real Decreto-ley, puesto que este ya se hallaba vigente en la indicada fecha, siendo automáticamente aplicable a todos los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor como ya ha quedado contestado Tampoco es admisible deducir la inequívoca voluntad de los contratantes en tal sentido por la inclusión de una cláusula de revisión anual de la renta dado que como acertadamente sostiene el Juez «a quo» en su resolución nos hallamos ante un plazo contractual de tres años siendo perfectamente lógico y admisible que se prevea su actualización a lo largo del indicado plazo, y por ultimo, ninguna significación puede atribuirse a la constitución de la preceptiva fianza legal, que en modo alguno se ha visto afectada por el preceptivo Real Decreto.
Cuarto. No habiendo acreditado la parte demandada, aquí apelante, el sometimiento del contrato al régimen de prórroga forzosa y, transcurrido el inicial plazo así como el de tácita reconducción posterior, procederá confirmar íntegramente la sentencia apelada, con desestimación del recurso entablado y expresa imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada, (art. 896 LEC).
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, como las precedentes, contiene previsiones específicas de orden procesal, si bien se observa una disminución de las especialidades de este tipo, lo que exige sin embargo, en opinión de Ortiz Navacerrada 1, propuestas integra-doras por parte del intérprete, particularmente a propósito de extremos en que la aplicación de la normativa general, se revela más cuestionable, y una verificación razonada del tratamiento correspondiente a temas arrendaticios, objeto antes de regulación especial expresa y ayunos ahora de previsiones propias. Así ocurre en el concreto tema del desahucio, que no pocos problemas venía planteando en los regímenes anteriores, y sobre el que versa la sentencia que es objeto del comentario. Este JUICIO, por su naturaleza especialísima y carácter sumario, no consiente la resolución de otras cuestiones que las relativas al derecho del demandante, para pedir el desalojo del demandado, de forma que en modo alguno pueden discutirse en él cuestiones de propiedad. Bajo esta aparente sencillez, hay sin embargo al menos, dos aspectos que requieren especial atención, en razón al polémico tratamiento que hasta ahora se les ha venido dando y que pueden encontrar una nueva y definitiva orientación al amparo de la reciente Ley 29/1994.
Son éstos, en primer lugar, la determinación de los supuestos en que procede la aplicación del juicio de desahucio, y en particular si es éste posible cuando la resolución del contrato se ha producido por vencimiento del plazo, y segundo, la interpretación del carácter imperativo del artículo 39.3 en relación con la nueva normativa arrendaticia, tal y como se había hecho hasta ahora con el artículo 1561 LEC sin llegarse sin embargo a una solución aceptada unánimemente. Efectivamente, con motivo de la aplicación del RDL 2/1985 de 30 de abril, se desató una polémica no sólo doctrinal sino jurisprudencial, sobre la tramitación que los JUICIOS de resolución del contrato por vencimiento del plazo debían seguir, esto es, si era aplicable el procedimiento de cognición o el de desahucio, cuestión que quedaba sin solución en la norma citada.
Para dar respuesta al interrogante, se mantuvieron dos posturas contrapuestas, basadas ambas en preceptos de la entonces vigente, ley de 1964.
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a) Para una primera, habían de seguirse los trámites del juicio de cognición, pues la acción se ejercitaba en base al art 114.11 de la Ley, («el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador, por no reunirse los requisitos de la prórroga forzosa o por concurrir causa de denegación de la misma»). Y tal como se establecía posteriormente en los arts. 124 y 125, si el juicio se promovía para resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ella, se sustanciaría conforme a lo dispuesto para el desahucio en la LEC, pero si...
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