El derecho de opción en la doctrina de Don Jerónimo
| Autor | María Eugenia Díaz Taboada |
| Cargo | Registradora de la Propiedad |
| Páginas | 1803-1822 |
La labor de Don Jerónimo González empieza instalando los estudios hipotecarios en la Universidad. En palabras de don José CastÁn Tobeñas en el prólogo a la obra Derecho hipotecario y Derecho civil, tomo I, de Don Jerónimo González, su arraigada vocación científica se traducía en una pasión por el estudio y la lectura, su cultura amplísima que abarcaba no sólo conocimientos filosóficos, históricos y económicos conexos al Derecho, sino los más dispares a éste de las ciencias exactas y naturales, de la literatura y del arte. La metodología jurídica fue materia de gran predilección del maestro, Page 1803 y como señala Núñez Lagos, en el prólogo al segundo tomo de la misma obra, fue la máxima tensión germánica dentro de la elasticidad de nuestro sistema y, sin embargo, Don Jerónimo mató el ensueño germanista. El impulso hacia la meta germánica era cauteloso pero constante, su actitud nunca fue definitiva, siempre transitoria y penúltima. Los sueños hechos un día propósito fueron al siguiente proyecto y al otro... fracaso.
Tuvo como instrumento jurídico para gran parte de su producción la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, creada por el Cuerpo de Registradores de la Propiedad, de la que fue Director. Citando a Núñez Lagos, todas las revistas españolas tenían a disposición de Don Jerónimo sus páginas, pero solamente la Revista Crítica fue su revista.
Participó en la redacción de las Leyes hipotecarias de 1909, 1944, Texto refundido de 1946 y su Reglamento y un anteproyecto de Ley de Sociedades Anónimas, perteneciendo reiteradamente a la Comisión General de Codificación. La Comisión de Legislación Extranjera lo tuvo como Vicepresidente. La jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado estuvo directamente influida por él desde 1907 hasta 1946 y las del Tribunal Supremo desde 1931 hasta 1936.
Como señala CastÁn su aportación jurídica está representada sobre todo por la renovación que supo imprimir a la ciencia del Derecho inmobiliario. Y Núñez Lagos, recogiendo las palabras del propio Don Jerónimo, cita: -No quiera usted ver en un plan general de urbanización los detalles de las fachadas de los edificios. El urbanista ya hizo bastante si logró emplazar con acierto los edificios. Las construcciones detalladas serán cosa de ustedes, los jóvenes. En mi época bastante hicimos si trazamos algunas calles con acierto-.
Don Jerónimo y el derecho de opcion
Don Jerónimo escribe sobre el Derecho de opción en un artículo publicado en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario en mayo de 1932, que luego recoge en el volumen III de su Derecho hipotecario y Derecho civil.
En el Diccionario de la Real Academia Española
En su edición decimocuarta, que sale a la luz en 1914, opción significa -1. Libertad o facultad de elegir. 2. La elección misma. 3. Derecho que se Page 1804 tiene a un oficio, dignidad, etc.-. En la edición de 1925 se muestra otro sentido: -4. Convenio en que, bajo condiciones, se deja al arbitrio de una de las partes ejercitar un derecho a adquirir una cosa-.
En la Enciclopedia Jurídica se había admitido el contrato de opción.
En la legislación española
En el Código Civil y Código de Comercio no hay más amparo legal que el que genéricamente prestan a todas las convenciones lícitas los artículos 1.254 y 1.255 del Código Civil y 51 y 57 del Código de Comercio.
En el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911, en su artículo 8: -La constitución o transmisión a título oneroso del llamado derecho de opción a la compra o arriendo de minas u otros bienes inmuebles satisfará el impuesto en las mismas condiciones que la transmisión de dichas clases de bienes sobre la base de la primera convenida a favor del propietario-. Igual los artículos 9 de los Reglamentos de 26 de marzo de 1927 y 16 de julio de 1932, suprimiendo la frase final -a favor del propietario-. A sensu contrario se infiere que la opción gratuita no devenga derechos reales.
En el Código de obligaciones y contratos para la zona de nuestro Protectorado de Marruecos de 1 de junio de 1914, existe un capítulo titulado -Del contrato de compraventa con cláusula de opición y del selem-. Y en la sección primera del contrato de opción se dedican los artículos 373 a 376. Lo regulado en estos artículos es una compraventa perfecta con facultad rescisoria o pacto de retro para ambas partes durante un plazo convenido o a falta de convenio presumido por la ley.
En un Decreto de 22 de octubre de 1993, de la Presidencia del Consejo de Ministros, a consecuencia de la incautación de bienes de la Compañía de Jesús, la Comisión encargada de llevarla a efecto se apropió de cierto edificio. Una compañía civil combatió el acto administrativo alegando su derecho dominical y presentando al efecto un contrato de opción de compra con todas sus características. La Presidencia del Consejo no entró a examinar el derecho dimanante de este convenio por rechazar la autenticidad del documento.
En la jurisprudencia española
La Sentencia de 2 de diciembre de 1904 perfila con trazos firmes la opción para que no fuese destruida en un desahucio por falta de pago de la renta, aunque no la llama así. La Sentencia de 6 de julio de 1912 configura igualmente una verdadera opción sin darle la denominación. Page 1805
En Sentencia de 20 de octubre de 1925 el comprador alega que el convenio implica una opción de compra que le deja en libertad de adquirir o no.
Sentencia de 16 de enero de 1933, muestra paralelamente una opción y una promesa de venta.
Sentencia de 23 de marzo de 1945, empieza a separar las figuras de opción y promesa de venta, cuya conexión retardó la configuración jurisprudencial del derecho de opción.
Y la Sentencia de 10 de julio de 1946 acepta el carácter de derecho real de la opción.
La Dirección General de los Registros:
Las Resoluciones de 16 de noviembre de 1902, 23 de mayo de 1923 y 28 de enero de 1927 andan a remolque de la distinción opción de compra y promesa de venta.
La Resolución de 14 de abril de 1921 prevé la inscripción de un pacto de no enajenar que se convenía en garantía de la opción, no impide la inscripción de enajenaciones posteriores ni cierra el Registro, pero parece estimada su preferencia y conocimiento de tercero, los Tribunales ampararían al titular de la opción contra todo posterior adquirente.
Y la Resolución de 28 de enero de 1927 se inclina por el numerus clausus sin admitir un derecho real extravagante.
En el Derecho comparado
Los ingleses empleaban el término opción para designar las renovaciones de los arriendos o las compras o recompensas de propiedades.
Los suizos vacilaban entre las palabras promesse de vente, vorvertrage (precontrato), Kaufsrecht (derecho de compra) y contratti preliminari En el Código Civil de 10 de diciembre de 1907 se regula bajo la nomenclatura droit d'emption (derecho de compra), promesa di vendita, pactes d'emption y verkaufsveraprechen (promesa de venta). Estos derechos son personales y pueden ser opuestos a terceros si están anotados en el Registro Inmobiliario y subsisten por el tiempo fijado en la anotación contra cualquier propietario del inmueble y cesan en todo caso a los diez años después de la anotación.
En Francia, la Ley de 30 de julio de 1930 fija el momento en que nace el derecho de opción. Sin embargo, es un párrafo añadido al artículo 1.589 del Código de Napoleón que se refiere a la promesa de venta y no al contrario que estudiamos. Planiol y Rippert, presentando supuestos de Page 1806 opción unida a la promesa de venta, a la venta, al préstamo, señalan cómo -estas promesas unilaterales constituyen un contrato especial-.
En el Código civil alemán los artículos 504 al 514 regulan \a pre emptio como un derecho de crédito. Y los artículos 1.904 y 1.104 la protegen contra tercero. Esta figura semejante al retracto se separa del derecho de opción.
Además, se regula la opción en Colombia, Ley de 21 de noviembre de 1918 y Códigos civiles de Panamá, Méjico y Turquía.
En la realidad social
Como bien señala Don Jerónimo son los agentes, comisionistas y comerciantes, más preocupadas por la rapidez de los tratos y atentos a las ganancias que cuidadosos de la técnica del derecho, los que han introducido en el mundo de los negocios el contrato de opción, por ello las vacilaciones de los juristas en cuanto a incertidumbre de su contenido.
En la vida de los negocios a base de concesiones del Estado y con mayor acentuación todavía en los negocios internacionalizados se oye decir -he dado opción a fulano para la venta del tranvía durante seis meses-, -este ferrocarril no se construirá en mucho tiempo porque la Compañía X tiene una opción sobre él a largo plazo y que paga muy cara-. Y también en ocasiones se usaba la opción y el arrendamiento para provocar artificialmente colapsos, así se toma la opción de compra de un establecimiento para cerrarlo y evitar competencia a otro.
Don Jerónimo, como buen jurista, parte de una enumeración de las figuras que otros autores presentan como opción para descubrir lo amplio del concepto y la dificultad para fijar las normas que la regulan.
Así, siguiendo a Ossorio, en la primera monografía jurídica sobre este tema El contrato de opción, 1915, cita como formas típicas:
Primera.-A, cesionario de un ferrocarril, no tiene capital para construir; B está dispuesto a procurarlo siempre que al efecto se le conceda opción, es decir, derecho exclusivo a buscarle durante un plazo, con la tranquilidad que en ese tiempo nadie sino él podrá ultimar el asunto, y con aliciente de que si tiene fortuna de llevarlo a cabo percibirá una comisión.
Segunda.-C, propietario de una mina y falto de...
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