El derecho de subrogación en los arriendos locativos

AutorLeopoldo José Porfirio Carpio
CargoCatedrático de Derecho Mercantil. Facultad de Derecho Universidad de Sevilla
Páginas1053-1088

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I Planteamiento

Desde el 1 de* enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU’94) 1, todo acercamiento al estudio y a la reflexión de cualquier institución jurídica relacionada con el régimen locativo español ha de partir necesariamente de una atenta y adecuada sistemática que tenga presente una correcta inteligencia de lo que se podría denominar el «derecho transitorio» de los arriendos mercantiles en España.

Y ello es así porque tan importante es el examen del contenido de los artículos de la LAU’94 a propósito de los locales de negocio — rectius, arren-Page 1054damientos para uso distinto del de vivienda (arts. 29-35 LAU’94)2 — pactados desde el 1 de enero de 1995 como el análisis de las reglas jurídicas insertas en las Disposiciones Transitorias de la LAU’94; dichas disposiciones sustancialmente matizan, modifican y, en su caso, extinguen los efectos jurídicos de los contratos de arrendamiento de local de negocio estipulados en dos momentos temporales: antes del 9 de mayo de 1985 y con posterioridad a dicha fecha. Estos lapsos de tiempo permiten y admiten, como seguidamente se expondrá, algunas combinaciones.

Es ocioso recordar que el 9 de mayo de 1985 marca un hito en nuestra legislación arrendaticia porque en tal efeméride entró en vigor el Real Decretoley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica —Decreto Boyer 3 —. Este Real Decreto 4 suprimió la prórroga forzosa estatuida por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 —LAU’64 5— para todos aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados posteriormente a su entrada en vigor. Su artículo 9 disciplinaba — Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos —: «1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto 4140/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos ».

El entendimiento y el alcance de la supresión de la prórroga —prórroga que junto con el derecho de traspaso constituían, sin duda razonable, los dos privilegios fundamentales reconocidos al arrendatario del local de negocio por la LAU’64, configuradores de su status jurídico— fueron objeto de disputas doctrinales y jurisprudenciales en las que no debemos en este momento entrar 6. Simplemente me limitaré a señalar que para la jurisprudencia delPage 1055Tribunal Supremo 7 desde el 9 de mayo de 1985 coexistieron en España dos clases de contratos de arrendamientos de locales de negocio: los sujetos a la prórroga forzosa (contratos estipulados antes del 9 de mayo de 1985) o bien pactados después de esta fecha, siempre y cuando los contratantes hubiesen convenido el sometimiento al régimen de prórroga forzosa al amparo de la libertad de pacto establecida en el artículo 1.255 del Código Civil 8 y aquellos otros contratos a los que se aplicaba la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil y se regían por el citado Real Decreto-ley con libertad de pacto en su duración.

En consecuencia, el estudio sobre el derecho de subrogación en el arrendamiento de locales de negocio, viene supeditado y condicionado a la fecha de estipulación del correspondiente contrato de arriendo comercial. Ello requiere que, en puridad, deba hablarse de distintas —y diversas— disciplinas jurídicas de la transmisión del derecho arrendaticio sobre el local de negocio. Y así:

  1. ) Los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 se regulan por la LAU’94, ya que la citada fecha fue la de entrada en vigor de la ley arrendaticia 9.

  2. ) Los contratos de arrendamiento de local de negocio pactados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan a 1 de enero de 1995, se rigen por lo establecido en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en la LAU’64, a excepción de la normativa procesal. Puesto que el citado precepto no prohibió la posibilidad de pactar la prórroga forzosa en los contratos de arriendos comerciales celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, sino que simplemente se limitó a derogar su aplicación automática —régimen imperativo u ope legis — al margen de la voluntad de las partes, es evidente que muchos de estos contratos se sometieron —por voluntad de las partes o por declaración de los Tribunales— a dicha prórroga. En el supuesto de tácita reconducción 10 (art. 1.566 Código Civil) 11, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la LAU’94, relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda 12.

    Téngase presente que el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985 se derogó por la Disposición Derogatoria Única de la LAU’94 y que, consecuentemente, perdió su vigencia y aplicabilidad a partir del 1 de enero de 1995. Con elloPage 1056se quiere afirmar que si las partes contratantes no usaron la libertad de pacto consagrada en el mencionado precepto durante su periodo de vigencia (del 9 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994), la LAU’64 es la norma directa y plenamente aplicable a dichos contratos en todos sus aspectos negociales 13.

    En conclusión: el régimen establecido en la LAU’64 sigue siendo plenamente vigente y, por tanto, aplicable para los arrendamientos de locales de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, excepción hecha que los contratantes lo hubiesen derogado, sustituido o modificado total o parcialmente.

  3. ) Los contratos de arriendo de local de negocio estipulados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y existentes a 1 de enero de 1995 continuarán rigiéndose por la normativa inserta en la LAU’64, salvo el respeto a las modificaciones contenidas en diversos apartados de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU’94. Por ello podría afirmarse, tal y como ha considerado la más insigne doctrina, que esta Disposición tiene un efecto relativo, «de tal manera que su aplicación se limita a las modificaciones expresas, pues el resto se sigue rigiendo por el repetido Texto Refundido» 14.

    El análisis del derecho de subrogación en los locales de negocio exige, en fin, prestar atención a tres disciplinas jurídicas que se encuentran simultáneamente vigentes y que, por tanto, cohabitan entre sí, lo que acarreará los inevitables problemas de «convivencia». A esta especial circunstancia habrá de añadirse que, ex artículo 4.3 de la LAU’94, los arrendamientos de locales de negocio, sin perjuicio de lo establecido en el apartado 1 del precepto, se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU’94 y, supletoriamente, por lo prescrito en el Código Civil.

    Todo lo hasta aquí manifestado desarreboza que en España la muerte o jubilación del arrendatario de un local de negocio produce distintos efectos jurídicos, según la fecha de pacto del correspondiente contrato de arriendo mercantil, efectos que pretenden ser disciplinados por el siguiente elenco de disposiciones:

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    a) para aquellos contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 habrá que acudir al artículo 33 de la LAU’94 —muerte del arrendatario—;

    b) para los estipulados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 (con el contrato vigente o en prórroga legal o convencional ex art. 9 del Real Decreto 2/1985), será el artículo 60 LAU’64 el que regule la materia (Disposición Transitoria Primera 2 LAU’94) y

    c) en relación con los contratos pactados antes del 9 de mayo de 1985, la Disposición Transitoria Tercera A) y B) LAU’94 es la que los gobernará en este aspecto.

    Quiero terminar el planteamiento de este trabajo haciendo referencia a un extremo que se apreciará en las páginas que siguen y que tiene que ver con la reiterada diversidad de interpretaciones y de disparidad de criterios que sobre un mismo asunto se detecta en las sentencias que han sido espigadas.

    En efecto, un problema que se detecta en la práctica aplicación del Derecho y que, en muchas ocasiones, escapa al entendimiento de los legos —¿sólo de ellos?— en la Ciencia Jurídica consiste en las discrepancias de interpretación de los Tribunales sobre una misma materia, problema que se ve agravado en un tema como es el de los arrendamientos urbanos de clara incidencia y repercusión social y económica. En una primera consideración, ciertamente superficial, podría llegar a pensarse que tales discrepancias infringirían el principio de la igualdad de los españoles ante la Ley, atentando, en última instancia, contra la seguridad jurídica 15.

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    Esta consideración ha de ser rechazada, puesto que es doctrina constitucional que: «(...) cuando a pesar de las instituciones procesales destinadas a evitarlas o corregirlas se producen diferencias interpretativas, éstas no entrañan, sin embargo, en sí mismas, una quiebra del principio de igualdad ante la ley, pues la norma diversamente interpretada por los distintos Jueces o incluso por un mismo Juez, en diversos momentos, es aplicada, sin embargo, por igual siempre que en...

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