El Derecho Inmobiliario Inglés
| Autor | Manuel Rodríguez y Rodríguez Germes |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 161-184 |
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Tras el análisis de los derechos inmobiliarios en el plano meramente institucional o estático, es conveniente observarlos en movimiento, es decir, su adquisición, transmisión y extinción. Sobre la idea básica de que la Corona es titular supremo o eminente de todos los derechos recayentes sobre inmuebles, el sistema inglés parece desconocer la posibilidad de una adquisición originaria en un sentido puro, aunque cabe en ciertos supuestos el hecho de la accesión. Cualquier titularidad inmobiliaria exige otra precedente, y en este sentido puede afirmarse que todas las adquisiciones son derivativas. La transmisión (transfer) puede ser ínter vivos o mortis causa-; la primera, a su vez, voluntaria o legal; la segunda, testada- o abin-lestato.
Es norma fundamental del sistema vigente la libre alienabilidad de los inmuebles.-Aunque la historia aparece cubierta de accidentes en la lucha por esa libertad, las reformas de 1925 han acogido el principio con levísimas excepciones, por ejemplo, en el caso de disposición por la mujer casada de su patrimonio reservado.Page 162
En cuanto a los negocios jurídicos de transferencia o enajenación, las reglas básicas son las mismas que en los derechos del Continente europeo, admitiéndose los negocios de compraventa, permuta, préstamo, depósito, etc., de los que caben destacar, por sus peculiaridades dignas de atención, la compraventa, y el establecimiento.
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La compraventa.-El negocio jurídico de compraventa (sale) se integra de dos negocios distintos y sucesivos : un contrato de venta (contract o agreement for sale) y la tradición o negocio traslativo (deed of conveyance and delivery of possession).
Para que el contrato de venta sea válido se requieren los siguientes elementos : capacidad de las partes ; concurrencia de un consentimiento libre y no viciado (good- jailli and real inteniion of the parties) sobre la oferta y la aceptación (offer and acceplance) claramente expresadas 71 ; la existencia de un bien inmueble; un fin lícito; el precio o causa suficiente (consideration), y el cumplimiento de una forma normalmente escrita 72.
Efecto inmediato del contrato de venta es la transmisión al comprador de un derecho de equidad sobre el objeto vendido, aunque a favor del vendedor subsiste el derecho legal correspondiente. En la práctica se configura la posición jurídica del vendedor como la de un fiduciario, aunque la adaptación presenta dificultades teóricas casi insuperables. Por cierto que esta situación intermedia y fugaz que origina para vendedor y comprador la celebración del contrato de venta es inscribible en el Registro de la Propiedad como carga, surtiendo efecto contra posibles adquirentes posteriores. En el su-Page 163puesto de incumplimiento por cualquiera de las partes (breach of a contract for sale), cada una de ellas puede ejercitar alternativamente acción de rescisión (rescission) o de indemnización (damages), y no siendo posible la indemnización y con renuncia a la rescisión, cabe el ejercicio de una acción de cumplimiento específico (action for specijic performance).
El vendedor está obligado a facilitar al comprador (delivery of abstract) un informe detallado de su título, lo que la técnica anglosajona denomina el «abstract of title». Es una especie de sumario, epítome o resumen de todos los documentos (memorándums, notas, escrituras, testamentos, etc.) y sucesos (nacimientos, matrimonios, defunciones, etc.) que pudieran afectar en los últimos treinta años o durante el plazo convenido por las partes a la validez de la enajenación. La preparación de este informe es una de las funciones más difíciles y delicadas del abogado inglés 73. Claro que tales informes son mucho más fáciles de hacer respecto de inmuebles registrados, lo que constituye precisamente el éxito más resonante del vigente sistema de Registro inglés.
El comprador puede fijar un plazo razonable para que el vendedor le entregue el informe, pudiendo rescindir la venta si no se le entrega. Una vez entregado, el vendedor responde de su legitimidad, plena validez e identidad del objeto vendido. Para ello, el abogado del comprador le requiere para que así lo manifieste (perusal of abstract). Conforme el comprador con el título y la manifestación del vendedor, se prepara y concluye por su abogado o notario 74Page 164 la correspondiente escritura de traslación de la propiedad (deed of conveyance), en la que se han refundido, por las reformas de 1925, los simbolismos y los ritos de las formas clásicas de la tradición 75. Es un instrumento escrito que se divide en las siguientes partes : fecha (datei ; circunstancias personales de los interesados (parties) ; antecedentes y fines de la enajenación (recitáls) ; presencia y circunstancias personales del testigo (testatum) ; causa del negocio (consideralion) ; cláusula de recepción de la causa determinante del neg:cio por el vendedor [receipt clause) ; fórmula de transmisión (operative ords) ; descripción de la finca (parcel clause) ; extensión del derecho transmitido (habendiim) ; dación de presencia por las partes y el testigo (testimonium), y firmas y sellos de los mismos 76.
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El establecimiento.-Para retener determinados bienes inmuebles o un patrimonio en una familia o en ciertas personas, o para fines de explotación de negocios, o para enajenar bienes enPage 165 ocasiones de liquidación o convenientes por cualesquiera causas, existe en derecho inglés una institución o negocio jurídico peculiar, el establecimiento o setllement. Según la ley vigente que principalmente los regula, la Sctíled Lind Act, 1925, puede tener por finalidad el heredamiento, la fiducia para venta (trust fot sale) 77, una fiducia para garantizar los derechos de menores o incapaces, etc.
De hecho, la reforma de 1925 ha reunido en el negocio de establecimiento los elementos esenciales del clásico heredamiento, similar al conocido en Cataluña, y la fiducia para venta. Por ello se requieren para su constitución dos escrituras diferentes y sucesivas : una, la principal vesting deed 78, en que se constatan los títulos que el cstabiliente ostenta, las circunstancias generales del negocio y los nombres de los fiduciarios ; y otra, trust investment, en que se especifica que la titularidad del fiduciario es la de un mero usu-fructu rio de disposición, que debe enajenar los bienes cuando se determine, en la primera escritura o se alcancen los períodos de vinculación tolerados por las leyes desvinculadoras o de prescripción, entregando el precio a los beneficiarios. Naturalmente, el establecimiento puede constituirse mediante testamento Will, el cual opera como instrumento de la fiducia, por lo que los fiduciarios o administradores de los bienes relictos han de complementarlo con una segunda escritura, vesting asset.
El patrimonio inmueble de todo deudor queda obligado en garantía de sus acreedores. Aparte las garantías reales sobre bienes concretos y determinados, en el ordenamiento jurídico inglés puede conseguirse la satisfacción de los créditos impagados mediante la ejecución judicial o a través de un procedimiento colectivo dePage 166 quiebra. En ambos supuestos se llega a una transmisión forzosa o no voluntaria, de que también son ejemplos la prescripción adquisitiva y la expropiación por causa de utilidad pública.
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Transmisión judicial.-Solamente a partir de 1838 responde ei patrimonio inmueble del deudor en su totalidad del pago de sus deudas, porque antes, según la regulación del Estatuto de Westmnster de 1285, el acreedor podía optar entre el secuestro de todos los bienes muebles de su deudor (writ fieri fachs) o el de los muebles, más la mitad de los inmuebles (writ of elegit). Hoy el acreedor pide una orden de secuestro de los bienes del deudor, un writ of elegir el Tribunal Supremo lo envía al shcriff del condado, cuya autoridad formaliza una especie de requisitoria (inquisition), en la que se especifican los bienes secuestrados, la remite a la Oficina central de aquel Tribunal, y con su testimonio el acreedor adquiere una propiedad imperfecta sobre los bienes secuestrados. Claro que el acreedor puede solicitar igualmente la venta de los bienes.
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Quiebra.-Se establece en el sistema inglés un solo procedimiento de ejecución, colectivo y privilegiado, la quiebra o bankruptey, regulado por una ley de 1914. A solicitud del mismo deudor o de algún acreedor, el Tribunal dicta auto de declaración de quiebra (receiving order) y nombra un depositario (official receiver), a quien puede proponerse quita y espera. Si no hay convenio, se nombran uno o más síndicos (truslees in bankrupley), se discuten y clasifican los créditos por la Junta de acreedores y se dividen los bienes entre ellos o se enajenan a través de los síndicos.
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Prescripción.-El derecho inglés distingue claramente la usucapión (prescription, presumed grant) de la prescripción extintiva (limitation). Ambas ocasionan en su efectuación una transmisión de inmuebles. La usucapión, a través de la posesión continua, pública, pacífica y sin precario (user without secrecy, forcé, per-mission), inmemorial, o a los doce años con título 79. La prescripción extintiva extingue los derechos sobre inmuebles en plazos diversos referidos en la ley de prescripciones, Limitation Act, de 1939.Page 167
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Expropiación forzosa.-Por causa de utilidad pública, y según normas bastante complicadas que se detallan en numerosas disposiciones, llamadas Latid Clauses Consolidation Acts, el titular de derechos recayentes sobre bienes inmuebles puede ser coactivamente obligado- a su enajenación o gravamen en beneficio de la comunidad.
La vocación a la herencia puede seguir una doble vía : el testamento, con carácter...
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