Derecho civil-Derecho reales

AutorFrancisco Castro Lucini
Páginas219-233

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PROPIEDAD HORIZONTALELEMENTOS COMUNES Obras. Artículos 5, párrafo 3°; 7; 11, y 16, 1°, de la Ley de Propiedad Horizontal, y 1.255 y 1.281 del Código Civil (Sentencia de 3 de febrero de 1987)

El Tribunal Supremo, en sentencia de la que ha sido ponente el Magistrado don Antonio Sánchez Jáuregui, declara no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto contra la sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, que había confirmado la del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santander, por la parte actora y apelante, conforme a los siguientes fundamentos:

  1. La cuestión que es objeto de la presente controversia se concreta, según los términos en los que el actor don L. T. R., aquí recurrente, articuló sus pretensiones, a la declaración del derecho que como propietario de un local comprensivo de la planta sótano de tres edificios colindantes cree le asiste para realizar las obras de excavación de unos 40 centímetros, en relación con el estado anterior de los suelos de los locales de su propiedad, así como la construcción de una entreplanta horizontal y paralela a las alturas del techo, realizada de acuerdo con los proyectos técnicos que acompañaba (con la demanda), todo ello para ser destinada a garaje de guarda y custodia de vehículos. En razón a formar parte el local referido de tres edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal que la Ley de 21 de julio de 1960 regula, la pretensión se articula contra los representantes de las tres citadas comunidades, no siendo ocioso poner de relieve que el señor T. inició la obra a que esta litis se contrae, la que fue suspendida en procedimiento de interdicto de obra nueva en su contra deducido por las comunidades afectadas.

  2. Frente a la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, confirmatoria en todas sus partes de la de en su día pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Santander, desestimatoria de la demanda, se formulan por el señor T. Page 220 cuatro motivos de casación, todos ellos deducidos con amparo procesal en el número 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su anterior redacción (aplicable al caso), lo que determina que las aseveraciones fácticas contenidas en los considerandos de la resolución impugnada, al no haber sido atacadas por el cauce del número 7 del citado artículo de la Ley Procesal, hayan quedado incólumes en este trámite de casación y a las mismas ha de estarse a los efectos de la decisión de los temas que los motivos plantean.

  3. La sentencia recurrida en orden a los hechos que sirven de fundamento a su fallo pone de relieve, aceptándolo, lo que resulta de dictamen pericial, según el que, tras un análisis de las obras proyectadas y ejecutadas, determina que se ha ocasionado «una modificación del estado general de cargas a considerar sobre las zapatas», como «un aumento de la longitud de pandeo de los pilares y de la luz libre en los muros perimetrales», lo que comportaba cierto riesgo aun cuando fuera de cuantía mínima, por modificar el estado general de cargas en relación con los totales del edificio, concretando en otro de sus considerandos «que las obras litigiosas han supuesto la excavación del suelo y subsuelo entre 40 centímetros y un metro aproximadamente, la elevación de una entreplanta que carga sobre terreno común y afecta a cimentaciones, pilares, zapatas, etc., así como a la red general de saneamiento del ediñcio, habiéndose sustituido arquetas y canalizaciones, rebajando su cota primitiva», entendiendo en razón a ello que las modificaciones operadas estaban sometidas al régimen de los artículos 11 y 16, 1.°, de la Ley de Propiedad Horizontal.

  4. El actor-recurrente fundamentó su pretensión tendente a que se declarara su derecho a realizar las obras litigiosas, en la doble alegación que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal no las prohibía y porque contaba, para efectuarlas, con la autorización que le concedía la cláusula letra D del título constitutivo del inmueble en régimen de propiedad horizontal, razón por la que articulando su recurso a través de cuatro motivos son de preferente y conjunto análisis los deducidos como primero y cuarto, en cuanto dirigidos a justificar su pretensión de que las obras realizadas y las proyectadas estaban comprendidas en la autorización que para efectuarlas concedía la norma estatutaria citada a los propietarios del sótano. En efecto, el motivo primero del recurso denuncia la violación por inaplicación del párrafo 3.° del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el cuarto, la vulneración por igual concepto del artículo 1.281 del Código Civil, así como interpretación errónea del artículo 1.255 del propio Código, refiriéndose ambos motivos a la cláusula de la letra D de los estatutos antes mencionados, que según tesis del motivo primero y con infracción de lo dispuesto en el párrafo 3.° del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, no fue tenida en cuenta por la sentencia recurrida, y el cuarto, por el contrario, acusa a la resolución impugnada de no haber aplicado para la interpretación de la meritada cláusula estatutaria la norma de hermenéutica contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil, resaltando, por ende, la patente contradicción entre los alegatos que sirven de fundamento a ambos motivos, puesto que si el pronunciamiento judicial impugnado analizó el alcance de la repetida cláusula para sentar sus conclusiones (como en realidad lo hizo), es obvio no violó por inaplicación el párrafo 3.° del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal al no desconocer lo que la norma legal Page 221 autoriza en orden a las disposiciones que puede contener el título constitutivo de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, siendo cuestión distinta la del alcance que haya de concedérsele a dichas «disposiciones o reglas», como derivadas de su recta interpretación, lo que hace que la problemática que los dos motivos en análisis plantean quede reducida a la determinación de si la sentencia recurrida al proclamar que las obras ejecutadas y las proyectadas no estaban autorizadas por la cláusula de la letra D de los estatutos desconoció lo que aparecía de su litoral contexto, y en este sentido lo que resulta del contenido de la mencionada cláusula es analizado en el tercer considerando de la sentencia de la Audiencia y rectamente interpretado por la misma, por cuanto, aun prescindiendo de cualquier otro razonamiento, es inadmisible autorice a realizar obras que, como las puestas de relieve en el tercero de los fundamentos de Derecho de esta resolución, significan la apropiación por el propietario de los locales radicados en el sótano de un elemento común, cual es el subsuelo de dichos locales, cosa bien distinta de la simple utilización o uso de los elementos comunes que la cláusula estatutaria tantas veces citada autoriza. Procede, en su consecuencia, la desestimación de los dos motivos aquí analizados.

  5. Las alteraciones o modificaciones que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal permite efectuar al propietario de cada piso o local dentro, como es obvio, de sus límites perimetrales, así como la división material de los mismos para formar otros más reducidos o independientes, y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuirlos por segregación de alguna parte, que el artículo 8 de la propia Ley autoriza, requieren a más del cumplimiento de los requisitos que para uno y otro supuesto establecen los preceptos legales mencionados (dar cuenta previamente de las obras a realizar a quien represente a la comunidad o, en su caso, recabar y obtener la aprobación de la junta de propietarios), que las obras a realizar no signifiquen alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes, ya que este último supuesto queda claramente incardinado en la preceptiva contenida en el artículo 11 de la mencionada Ley, donde se contiene una regulación específica de los requisitos a llenar para que la obra pueda ejecutarse, y que no son otros que el acuerdo unánime de todos los copropietarios a que la norma 1.ª del artículo 16 de la repetida Ley se contrae.

  6. La aplicación de la normativa legal resumida en el razonamiento que antecede a los hechos que el supuesto litigioso ofrece, según los términos en que han sido concretados en el tercero de los fundamentos de Derecho de esta resolución, determina el decaimiento de los motivos segundo y tercero del recurso, puesto que la sentencia recurrida no interpretó erróneamente los artículos 7 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, como se supone en el segundo motivo, y lejos de aplicar indebidamente el párrafo 4.º del artículo 5 y norma 1.a del artículo 16 de la propia Ley, al sentar que las obras realizadas y proyectadas como incardinadas en el...

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