Derecho Civil-Derechos reales
| Autor | Elena Múgica Alcorta |
| Páginas | 1969-1994 |
Según doctrina reiterada de la Sala Primera del Tribunal Supremo, el artículo 878, párrafo 2.° del Código de Comercio establece una nulidad absoluta, tanto desde un punto subjetivo como objetivo, siendo tal nulidad intrínseca, de forma que no tiene que ser declarada judicialmente, salvo que alguien se oponga a ello. Esto no ocurre, en cambio, en los supuestos contemplados en los artículos siguientes, en que la anulación ha de ser instada, contándose los plazos del artículo 878 desde la retroacción de la quiebra en adelante y los de los artículos siguientes hacia atrás.
Aquel principio de nulidad absoluta se ha entendido corregido en ocasiones cuando los actos de transmisión o administración del quebrado se declare que no afectan o no son contrarios a los intereses de los acreedores, cosa que no se da en el caso litigioso, en el que los juzgadores de instancia declararon que la constitución de la hipoteca y el reconocimiento de la deuda beneficiaban al acreedor hipotecario y perjudicaban al resto de los acreedores. Mas a la vista del artículo 10 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, reguladora del Mercado Hipotecario, en cuanto establece que las hipotecas inscritas a favor de las Entidades a que se refiere su artículo 2 sólo podrán ser impugnadas al amparo del párrafo 2.° del artículo 878 del Código de Comercio mediante acción ejercitada por los síndicos de la quiebra, en la que se demuestre la existencia de fraude en la constitución del gravamen, es claro que se está estableciendo una excepción a aquel principio de nulidad absoluta; pero ello no justifica el afán del acreedor hipotecario recurrente en casación de que la nulidad instada se incardine en el artículo 880, causa 4.a (constitución de hipotecas convencionales sobre obligaciones de fecha anterior o por préstamos cuya entrega no se verificase de presente ante el Notario y los testigos), porque este precepto no se dice modificadoPage 1969 por la ley especial y establece una presunción de fraude inris et de iure que no requiere, por tanto, prueba de su concurrencia ni la admite en contrario; y si esto se predica de los actos realizados por el deudor dentro de los treinta días precedentes a la fecha de retroacción de la quiebra, con mayor razón ha de mantenerse la fraudulencia de los actos realizados, no antes, sino dentro del período de retroacción, lo que implica, a su vez, una excepción legal a la que en el artículo 878, párrafo 2.° del Código de Comercio introdujo el mentado artículo 10 de la Ley 2/1981.
El procedimiento judicial sumario fue concebido para obtener la realización mediante pública subasta del inmueble a que afecta la hipoteca en garantía del cumplimiento de la obligación de pago que pesa sobre el prestatario y para el caso de impago de lo adeudado.
En el caso de autos, el acudir el prestamista al procedimiento del artículo 131 LH, no supuso actuación fraudulenta alguna por su parte, sin que pueda calificarse como tal la doble circunstancia de promoverse el procedimiento hipotecario sin esperar al resultado de los declarativos instados para obtener la declaración judicial de la nulidad del crédito garantizado y la falta de mención en aquél de la pendencia de los mismos. En su caso, siempre dispondría la parte prestataria de la posibilidad de reclamar la indemnización de daños y perjuicios prevenida en el artículo 131, regla 2.a, inciso final LH.
Supuesto de hecho.-Sobre una superficie total de 18.183 metros cuadrados se elevan cuatro construcciones tipo chalet de 191,94 metros cuadrados cada una, aisladas, independientes y separadas.
Doctrina de la Sentencia.-Al constituir la finca en régimen de propiedad horizontal, la gran parcela residual viene a considerarse elemento común del conjunto, pese a que el solar excedente no es necesario para el adecuado uso y disfrute de las edificaciones.
Aplicar a las urbanizaciones (las denominadas propiedades horizontales tumbadas) por analogía la preceptiva que regula la propiedad de los pisos de un edificio tiene que rechinar en muchas ocasiones porque las situaciones son disímiles.
Para que las superficies (a veces muy extensas) de terreno intermedias entre las viviendas construidas se desvinculen de las reglas de la propiedad horizontal y puedan transformarse en partes privativas, susceptibles de división, se requiere que la comunidad acuerde por unanimidad su desafectación.
Las tierras no ocupadas por las edificaciones constituyen unos atípicos elementos comunes, unos elementos comunes por desbordamiento impropio...
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