Derecho Civil - Derechos Reales

AutorFrancisco Castro Lucini
Páginas1265-1278
DIVISIÓN DE COSA COMÚN VENTA EN PUBLICA SUBASTA. CONCEPTO DE INDIVISIBILIDAD. Artículos 396, 401, párrafo 2, y 404 del Código Civil (Sentencia de 7 de marzo de 1985)

El Tribunal Supremo, en sentencia de la que ha sido Ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez, declara haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por el demandante y apelante contra la sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid que había revocado la del Juzgado de Primera Instancia número 18 de esta capital, conforme a las siguientes consideraciones:

Que, por el contrario, son de acoger los motivos segundo y tercero, ambos formulados al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y respectivamente fundamentados en aplicación indebida de la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 21 de julio de 1960, así como los artículos 396 y 401, párrafo segundo, del Código Civil, en su vigente redacción establecida por la citada Ley, y violación del párrafo primero del artículo 401 y artículo 404 del Código Civil, en cuanto determinan que los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerlo resulte inservible y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos, indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio, porque basada la sentencia recurrida, como expresamente se pone de manifiesto, en el tercero de sus considerandos, «en atención a los informes técnicos obrantes en autos» (folios 37 y 86 a 89), se trata de un aspecto de hecho que es lo a considerar por haber quedado incólume en casación; y revelando claramente esos dictámenes periciales que para llevar a cabo entre demandante y demandados la división del inmueble de que se trata en los dos locales independientes se precisaría, dada la poca embocadura del local, dar dos accesos indepen-Page 1266dientes determinante de dificultad que podía ser solucionada de varias maneras, bien creando un zaguán para ganar espacio de acceso, adelantando el portal de uno de los locales, etc., con un coste diferente, cuya valoración concreta estaría en función de los diferentes presupuestos, siendo lógicamente unos de mayor coste que otros, apreciación siempre subjetiva que surge cuando el resultado obtenido en función de unos planteamientos previos se han efectuado sin superar los presupuestos económicos, así como que la partición presentada con idéntico reparto superficial desmerece, no estimándose suficiente para llevar a cabo las obras precisas la cantidad presupuestada de 95.000 pesetas, pues a ella habría que añadir los repasos de pintura y pavimento que afectarían a todas las plantas, partidas de instalación eléctrica y de fontanería con sus correspondientes acometidas, contadores, ayudas de albañilería, etc., ya que al dividir los locales tendrían que funcionar con líneas independientes, a lo que habría que sumar el beneficio industrial, honorarios facultativos, tasas, etc., conduce a la apreciación de que se dan las circunstancias precisas para viabilizar la pretensión formulada mediante la demanda inicial de venta en pública subasta de la casa número 5 de la calle Fuente del Berro, de Madrid, hoy número 7, con subsiguiente reparto del precio que se obtenga por mitad entre demandante y demandados, ahora, respectivamente, recurrente y recurridos, por darse las circunstancias de hecho y jurídico de esencial indivisibilidad de dicha cosa común que determinan la precisión de tal solución, ya que si, como tiene declarado esta Sala, las apreciaciones sobre la divisibilidad o indivisibilidad en tal aspecto no es en realidad un hecho, sino un concepto valorativo deducible de unos hechos (Sentencia de 11 de junio de 1976), dependiendo la consideración de esa circunstancia no sólo de indivisibilidad real, sino también en el de indivisibilidad jurídica, configurada ésta bien por resultar inservible la cosa para el uso a que se destina (Sentencia de 25 de noviembre de 1932), bien su anormal desmerecimiento si se produce la división (Sentencia de 17 de marzo de 1921), ora la originación de un gasto considerable a los partícipes (Sentencia de 14 de junio de 1895), esa manifestación de indivisibilidad jurídica se produce en el supuesto ahora contemplado, desde el momento que la característica del inmueble en cuestión, incrementada por haber venido siendo destinado todo él, en proyección unitaria, a bar-restaurante, requiere, para una división entre los copartícipes, la realización de obras que, además de costosas para los partícipes, producirían desmerecimiento; todo lo cual significa que no se da la situación y característica de susceptibilidad de aprovechamiento independiente con salida propia, ni las características de no resultado inservible a que aluden los artículos 396 y 401 del Código Civil como causa impeditiva de la venta pública solicitada que como módulo extintivo de la comunidad de bienes ampara el artículo 400 del mencionado Cuerpo legal sustantivo, ante la falta de convenio de los condueños a que se adjudique el precitado inmueble a uno de ellos mediante la oportuna indemnización a los demás.

Comentario.-Aborda esta sentencia -que se mueve en la misma línea de la de 11 de junio de 1976, recogida en esta Revista, núm. 526, páginas 550-551- la cuestión de cuándo una finca es divisible o indivisible a los efectos de los artículos 401 y 404 del Código Civil. El concepto de Page 1267 indivisible -y su contrario- puede considerarse desde diversos puntos de vista, que, fundamentalmente, se pueden reducir a tres: físico, jurídico y económico.

El punto de vista físico se fija en el aspecto reai de ia cosa o bien que se pretende dividir, es decir, atiende a la realidad física o material.

El punto de vista económico atiende a que la cosa o el bien no sufra una notable minusvaloración o desmerezca mucho por la división material, equiparando a este desmerecimiento el que para efectuar tal división material haya que efectuar unos gastos u obras desproporcionados.

El punto de vista jurídico atiende a que el procedimiento sea el adecuado conforme a la naturaleza jurídica del bien objeto de la división; de modo que no sería susceptible de tal división material una vivienda o local que formase parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal si la división no era consentida por todos los copropietarios, por afectar al edificio en su conjunto, o es preciso establecer servidumbres sobre bienes de terceras personas que no las consienten.

De estos tres criterios, el Tribunal Supremo rechaza, con acierto, el primero, para recoger, combinándolos, los otros dos, al desechar el que llama aspecto real, para fijarse en el denominado aspecto valorativo.

F. C. L.

PROPIEDAD HORIZONTAL -ELEMENTOS COMUNES.-CUOTAS (Sentencia DE 15 DE MARZO DE 1985)

Declara que los sótanos de un inmueble pueden ser elemento común o privativo, según resulte de la escritura de división horizontal o del acuerdo unánime de los propietarios del inmueble. Y que cuando las cuotas asignadas a los demás pisos y locales del inmueble descritos coma fincas independientes suman cien centésimas, los sótanos, no descritos como tales fincas independientes en el título constitutivo de la propiedad horizontal, han de reputarse elementos comunes, aunque no se diga que son accesorios de las viviendas o locales. Carácter de elemento común que puede ser objeto de cambio por voluntad de los interesados, siempre que se manifieste en Junta de propietarios y adoptando el acuerdo por unanimidad.

F. C. L.

RETRACTO DE COMUNEROS -CONTRATO DE ASISTENCIA Y PENSIÓN ALIMENTICIA (Sentencia de 2 de abril de 1985)

El Tribunal Supremo, en sentencia de la que ha sido Ponente el Magistrado don Cecilio Serena Velloso, declara no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandante y apelante contra la sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, que había confirmado sustancialmente la Page 1268 del Juzgado de Primera Instancia de Mahón, con fundamento en las siguientes consideraciones:

Que, sin embargo, lo que el desarrollo del motivo propone a esta Sala no es propiamente un error de hecho, sino otra interpretación divergente de la de la Audiencia, del contrato de 12 de enero de 1980, objeto de la escritura de esa fecha que se aduce como documento auténtico, pues, en efecto, se razona en el desarrollo de este motivo que la Audiencia reputa el mismo intuitu personae, siendo que las prestaciones a que la cesionaria queda obligada «no merecen nunca la calificación de personalísimas» y «son posibles de realizar mediante un simple desembolso económico, sin movilizar para nada la cuestión personal o afectiva» a tal punto que se cuida en el contrato de estipular que las prestaciones comprometidas han de entenderse «sin alcance de prestación directa y personal no voluntaria por parte de la cesionaria», enfatizando en que «todas las conductas se reconducen al mero deber de sufragar los servicios relacionados, a los que, por cierto, incluso se les pone tasa, pues convienen en 70.000 pesetas mensuales, valor, se dice, de la pensión a satisfacer»; concluyendo este motivo que en modo alguno se pactó allí «prestación personalísima»; motivo este cuarto que debe ser desestimado por cuanto lo que propone el mismo no es un...

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