Derecho Civil - Derechos Reales
| Autor | Elena Múgica Alcorta |
| Páginas | 2107-2120 |
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En ausencia de otros medios de prueba en torno a la actuación, pretendidamente maliciosa, del tercero adquirente, se ha de admitir su buena fe y, consecuentemente, debe otorgársele la específica tutela prevenida por el artículo 34 LH.
Hechos.-Acuerdo no unánime de Junta de Propietarios de una urbanización prohibiendo la construcción de más de una edificación por parcela.
Doctrina de la sentencia.-La propiedad horizontal es la figura más afín a una urbanización integrada por viviendas un ¿familiares con zonas y elementos comunes.
El acuerdo del caso litigioso afecta a las facultades de los propietarios de las parcelas de un modo tal que disminuyen aquéllas, y esa limitación que sufre el dominio, al no estar dispuesta por norma legal alguna, no puede imponerse sin el consentimiento de los titulares (art. 348 del Código Civil). Si la normativa urbanística aplicable gira en torno a la parcela de mil metros cuadrados, no hay inconveniente en que se eleven voluntariamente las exigencias legales, pero modificando los estatutos para introducir tales limitaciones, siempre con la forma y requisitos legalmente exigidos para su eficacia erga omnes, lo que, entre otras cosas, requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios.
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El artículo 34 de la Ley de 2 de diciembre de 1872, de creación del Banco Hipotecario de España, y el artículo 92 del Real Decreto-ley 104/1928, de 4 de agosto, por el que se aprueba el Estatuto Orgánico del Banco Hipotecario y de la Caja para el Fomento de la Pequeña Propiedad, establecen que, producido el incumplimiento por el deudor y previo requerimiento de pago, el Banco podrá «pedir desde luego al Juez competente la venta en pública subasta de la finca hipotecada y la rescisión del préstamo. En este caso, cerciorado el Juez con la presentación de título de la legitimidad del crédito, mandará anunciar la subasta en la "Gaceta", "Boletín Oficial" y en alguno de los periódicos de la provincia por término de quince días, y verificarla con citación del deudor ante uno de los escribanos del Juzgado o del pueblo cabeza de partido en que radique la finca, en la forma en que se celebran las subastas voluntarias, pero con sujeción a lo que disponen las leyes respecto a la subasta judicial en cuanto al precio en que podrá verificarse la enajenación», añadiendo más adelante que «si el deudor verificase el pago antes de la celebración del remate, se suspenderán los procedimientos». Si la indefensión resulta de la omisión de normas esenciales, cual es la citación al deudor «ante uno de los escribanos del Juzgado o del pueblo cabeza de partido en que radique la finca», el vicio está incurso en los supuestos contemplados por los artículos 238.3.° y 240 LOPJ, en sus dos apartados, es acogible de oficio y puede declararse la nulidad de las actuaciones en el procedimiento declarativo instado para que se declare la nulidad por otros motivos.
El derecho real de hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un inmueble propiedad del hipotecante para asegurar el cumplimiento de una obligación; concepto que se desprende de los artículos 1.857 y 1.876 del Código Civil y 104 LH. La hipoteca, pues, no es un contrato sino un derecho real, pese al error del Código Civil de incluirla en su Libro IV, dedicado a las obligaciones y contratos. La hipoteca voluntaria, haciendo abstracción de las hipotecas legales, se constituye por negocio jurídico (art. 138 LH), que puede ser bilateral (contrato) o unilateral. La hipoteca unilateral, prevista en los artículos 141 LH y 237 RH, se constituye válidamente por la voluntad unilateral (negocio jurídico unilateral) del dueño de la finca hipotecada y para su eficacia como derecho real requiere la conditio iuris de la aceptación del acreedor en cuyo beneficio se ha constituido; en la aceptación no ha establecido la Ley plazo general alguno, sino que el dueño de la finca (sea el hipotecante o un tercero adquirente) puede dirigirle un requerimiento, tras el cual, si no Se verifica y hace constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad la aceptación en el plazo de dos meses, queda definitivamente ineficaz la hipoteca y puede cancelarse a instancia del dueño de la finca.
Page 2109El negocio jurídico de constitución de hipoteca, sea bilateral (contrato) o unilateral (art. 141 LH), requiere los elementos esenciales de todo negocio jurídico: declaración de voluntad (en el unilateral) o declaraciones de voluntad (en el bilateral: coincidentes), consentimiento, objeto y causa. La causa, en el sentido objetivo que se desprende del artículo 1.274 del Código Civil es la función económica y social, el fin objetivo e inmediato, que el Derecho reconoce como relevante. En el negocio jurídico de constitución de hipoteca, la causa es la creación de un derecho real con la función de garantía de una obligación; a su vez, tal derecho real de hipoteca, ya constituido, es un derecho de carácter accesorio que sólo subsiste si hay obligación garantizada.
Siendo hecho declarado en la sentencia de instancia, hecho incombatible en casación, que no hubo préstamo, no existió obligación que garantizar, el negocio jurídico unilateral de constitución de hipoteca carece de causa, por lo que es inexistente; el derecho real de garantía, hipoteca, además, carece de obligación que garantizar.
El adquirente en subasta judicial, aunque tuviera la apariencia de tercero hipotecario, figura jurídica de enorme valor indicativo del dominio regulada en el artículo 34 LH, no podía ser tratado de ese tenor, pues le faltaba el requisito exigido por el mencionado precepto hipotecario, consistente en haber adquirido la finca de persona que en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para transmitir. En el caso enjuiciado, cuando se...
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