Derecho Civil - Derechos Reales

AutorElena Múgica Alcorta
Páginas235-245

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TRADICIÓN INSTRUMENTAL: REQUISITOS -TERCERO HIPOTECARIO: REQUISITO DE LA PREVIA INSCRIPCIÓN DEL TITULAR ANTERIOR.- LEGITIMACIÓN Y FE PUBLICA REGISTRAL NO ABARCAN LOS DATOS DESCRIPTIVOS DE LAS FINCAS (Sentencia de 1 de julio de 1995.)

La tradición instrumental que establece el párrafo 2.° del artículo 1.462 del Código Civil requiere que el vendedor se halle en la posesión del bien y entraña una presunción iuns tantum que puede ser destruida no sólo por lo que conste en la propia escritura sino también por hechos incontrovertibles de la realidad física y jurídica.

La condición de tercero hipotecario se halla supeditada, entre otros requisitos, a que el bien cuestionado se haya adquirido de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo.

El Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes y, así, caen fuera de la garantía que presta cuantos datos regístrales se correspondan con hechos materiales o físicos, tanto a los efectos de la fe pública, como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho ni, por consiguiente, de los datos descriptivos de las fincas, como son los referentes a su superficie

PROPIEDAD HORIZONTAL: IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ACUERDO PARA LA HABITABILIDAD DE MINUSVALIDOS ANTERIOR A LA LEY 3/1990, DE 21 DE JUNIO, POR LA QUE SE MODIFICO LA LPH LEGITIMACIÓN PROCESAL DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD. (Sentencia de 5 de julio de 1995.)

Hechos.-Tras sucesivos acuerdos (el primero de ellos, unánime, y el segundo, mayoritario), de la Junta de propietarios, para la instalación de un Page 236 ascensor, algunos propietarios se oponen a su construcción. El Presidente de la comunidad ejercita acción para que se declare la legalidad, validez y carácter ejecutivo de aquellos acuerdos

Doctrina de la Sentencia.-Respecto a la cuestión de si es necesaria la unanimidad de los propietarios en régimen de propiedad horizontal para la instalación de ascensor en el inmueble, se reitera lo sostenido en la Sentencia 13 de julio de 1994 (recogida en esta Revista, num. 629, pág. 1452) si bien es cierto que el artículo 16, 1.a LPH exigía el consentimiento unánime de los condueños para las obras que, como la instalación ex novo de un aparato elevador, suponían una alteración de los elementos arquitectónicos y comunes del inmueble, también lo es que esta norma, como todas las que integran el ordenamiento jurídico, debe ser interpretada de acuerdo con un criterio sociológico propio del momento en que tanto la aplicación de la norma como la función hermenéutica de los Tribunales tiene lugar, para lo que debe partirse de la finalidad de la norma en cuestión: evitar que una simple mayoría de los condueños pudiera acordar arbitrarias modificaciones de esos elementos que a todos y en pro indiviso corresponden. En el supuesto litigioso, los acuerdos adoptados suponen una mejora general para los propietarios de la finca y comportan un tratamiento igualitario de las condiciones de vida de quienes por sus circunstancias se encuentran en dificultades para el acceso a sus viviendas por todo lo cual es suficiente para la instalación del ascensor incluso el acuerdo adoptado por mayoría y ello sin aplicar retroactivamente la Ley de 21 de junio de 1990

En la propiedad horizontal, el Presidente de la comunidad, al carecer ésta de personalidad jurídica, la representa orgánicamente y su voluntad vale, frente al exterior como voluntad de la misma. La inicial falta de acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios para promover el litigio sólo constituye un defecto subsanable en el trámite del artículo 693, 3.a LEC, sin que la subsanación ocasione indefensión a los demandados.

RETRACTO DE COMUNEROS: NATURALEZA JURÍDICA NO ES NECESARIO DEMANDAR A LOS SUBADQUIRENTES -FE PUBLICA REGISTRAL: NO ACTÚA FRENTE A LAS ACCIONES DE RETRACTO LEGAL. (Sentencia de 7 de julio de 1995.)

Doctrina de la Sentencia.-El retracto de comuneros, derecho de adquisición preferente concedido por ministerio de la ley, tiene la naturaleza de derecho real, eficaz erga omnes y ha de hacerse valer dentro del plazo de caducidad fijado a su especie.

En el caso de autos se discute el requisito de no haberse dirigido la acción contra un siguiente comprador de la finca, del que ninguna noticia tuvo el retrayente, y se distingue:

a) Cuando antes de caducar el plazo de ejercicio del retracto se ha producido otra transmisión y ésta la conoce el actor retrayente, puede dirigir la acción contra ambos sucesivos adquirentes. Naturalmente el precio a satisfacer ha de ser el pagado por el primer adquirente.

b) Cuando esas nuevas transmisiones se conocen durante el litigio, el actor puede ampliar su demanda frente a los sucesivos adquirentes, pero ninguna norma legal le obliga a formular nueva demanda de retracto Sólo al Page 237 adquirente es obligado demandar, cualesquiera que sean las dificultades de ejecución de la sentencia sin que pueda hablarse de litisconsorcio El ulterior adquirente siempre tendrá la protección de la ley frente a quien le vendió contrariando el régimen de comunidad y de retracto legal.

El retracto legal de comuneros es una verdadera limitación legal del contenido del dominio y no precisa que conste en el Registro (art. 37. 3.° LH), aunque en el supuesto examinado no hay terceros regístrales.

Comentario.-El Tribunal Supremo ha venido exigiendo que la acción de retracto se dirija conjuntamente contra los sucesivos adquirentes de la cosa retraída (Sentencias 10 mayo 1904, 11 octubre 1905, 8 junio 1906, 13 marzo y 14 mayo 1912, 7 mayo 1927, 5 junio 1929, 2 febrero 1949, 27 febrero 1954, 9 mayo 1956, 20 junio 1980). Aisladamente, la Sentencia 22 de marzo 1956 permitió la demanda entablada sólo contra el último poseedor, por ser éste el único que puede reintegrar al retrayente de la cosa; tesis sustentada, entre los autores, por Diez Picazo y Gullon y Blasco Gascó, basándose en que el retracto no resuelve ninguna transmisión.

En el supuesto de conocimiento de las nuevas transmisiones por el retrayente durante el pleito, la Sentencia 24 de mayo de 1986 decretó la absolución en la instancia por falta de litisconsorcio pasivo necesario. Las Sentencias de 7 de mayo de 1926 y 7 de mayo de 1927 admitieron la ampliación de la demanda en el periodo de réplica contra los compradores sucesivos, «pues si se dirige solamente contra el primero, surge la...

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